“開發(fā)商資不*債被迫破產(chǎn)清算，買了住宅的人能優(yōu)先獲得賠償，但商鋪業(yè)主要拿回房款卻遙遙無期，這是個(gè)什么理兒？”近日，讀者吳先生（化名）來電投訴其遭遇，想通過法律途徑維護(hù)個(gè)人權(quán)益。

??開發(fā)商破產(chǎn)清算

??商鋪的購房款卻要不回

??吳先生有些氣憤。三年前，身處浙江省內(nèi)某小城市的他，沖著自住需求買了套商品房。“當(dāng)時(shí)開發(fā)商描繪得可好了，未來樓盤周邊有多么繁華，又是學(xué)校、又有商場的。”吳先生想著正好手頭還有一點(diǎn)多余的資金，索性在該樓盤再買套小面積的商鋪用來投 資。

??誰知，臨近交房，吳先生購買的樓盤卻停止了施工。一打聽才知道，原來開發(fā)商幾個(gè)月前就資金鏈斷裂，現(xiàn)在資不*債很快會(huì)進(jìn)入破產(chǎn)清算。

??“如果開發(fā)商破產(chǎn)清算，那買房子的錢還能拿回來嗎？吳先生焦慮地問道，他不在乎這幾年付出去的房貸利息，只要購房本金能拿回來就好。但吳先生被告知，就算開發(fā)商破產(chǎn)清算，樓盤拍賣后所得的款項(xiàng)，債權(quán)人的分配順序也要分先后。按照目前的情況，吳先生最多只能拿回住宅的購房款，商鋪的購房款要回來的可能性很小。

??“從法院那里了解到，開發(fā)商一共欠了10多億元的債務(wù)，但現(xiàn)在公司賬面資金加上樓盤拍賣后的錢，也就只有5億元多點(diǎn)。”吳先生說。

??浙江錦豐律師事務(wù)所滕玲玲律師告訴記者，按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，樓盤拍賣所得的款項(xiàng)按相應(yīng)順序分配：消費(fèi)者（也就是“購房者”）＞建設(shè)工程施工款＞*押擔(dān)保款＞普通債權(quán)。“購房者也是有差異的。法律優(yōu)先保護(hù)購買住宅的購房者，優(yōu)先償還購房款本金。”滕玲玲律師說，商鋪購房款只能算是普通債權(quán)，按相應(yīng)比例進(jìn)行清算。

??不只是商鋪的購房款被當(dāng)作普通債權(quán)，購房期間房價(jià)增值部分、違約金以及利息同樣都認(rèn)定為普通債權(quán)，在賠償順序中排在最末位，還要按相應(yīng)比例才有賠償。

??以投 資為目的購買商鋪

??不列入優(yōu)先債權(quán)人范圍

??“吳先生的情況與之前臺州一則案例很相似，但最終購房者的訴求被法院給駁回了。”滕玲玲說。

??臺州的那則案子，購房者也是買了樓盤住宅房源后，同時(shí)購買了一套商鋪。開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者起訴法院要求賠償延期交房的違約金、房子本金及房價(jià)增值部分。庭審時(shí)，購房者承認(rèn)購買商鋪是為了投 資，根據(jù)浙江省高院的有關(guān)規(guī)定，基于投 資目的購買的商品房及商鋪，不屬于消費(fèi)者（購房者）范圍，不具備優(yōu)先權(quán)。

??因此，一審判決駁回了購房者的訴訟請求；購房者不服繼續(xù)上訴，但二審結(jié)果同樣如此。

??業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)清算，與購房者切身相關(guān)的是優(yōu)先債權(quán)的范圍問題。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（簡稱《批復(fù)》）第二條規(guī)定，購房者購買商品住宅且支付全部或大部分購房款后，購房者屬于優(yōu)先債權(quán)人范圍，要高于施工單位，目的是為了保護(hù)相對弱勢購房者的生存利益，但商鋪的購房者是奔著投 資去的，并不屬于《批復(fù)》中所指的購房者，也就不列入優(yōu)先債權(quán)人范圍。

??簡單地說：帶有投 資性質(zhì)的購房者，在債權(quán)分配時(shí)往往會(huì)被劃到最末端。