前不久，一份《關于明確〈關于進一步加強房地產市場調控的通知〉操作有關事項的通知》在網(wǎng)絡上流傳，引起廣泛關注。
通知中明確“因司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執(zhí)行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動產證書滿3年后方可辦理轉讓合同備案登記手續(xù)，司法拍賣的成交確認時間在通知執(zhí)行日之前的，不執(zhí)行住房限制轉讓政策”。
通知的抬頭是“南京市房地產市場綜合執(zhí)法辦公室”，發(fā)文時間是6月7日。
有意思的是，網(wǎng)上流傳了另一份文件——《關于司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》，該通知內容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級人民法院（以下簡稱“江蘇高院”）在江蘇法院系統(tǒng)內部下發(fā)的文件。
該文件表達的內容恰恰與“南京市房地產市場綜合執(zhí)法辦公室”的通知內容相反，兩者時間間隔是一周。
近年來，全國各大城市針對房地產市場推出各項限購政策，“司法拍賣房”是否受限購政策調整，引起社會關注。
房管部門和法院“掐架”
中國青年報·中青在線記者看到，江蘇高院的文件專門提到，近日，個別地方出臺文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執(zhí)行局機械套用，不經(jīng)請示上級法院，在拍賣公告中作司法拍賣房產也適用住房限購政策的特別提示，嚴重影響了司法拍賣成交率及司法財產處置工作。
這份文件的觀點是，司法拍賣是基于公權力行使的強制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出臺的房產限購政策，主要目的是調整市場自主交易行為，而基于公權力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產限購政策的影響。
文件還要求各級法院在司法拍賣中嚴禁出現(xiàn)司法拍賣適用房產限購政策的說明或特別提示，在競買人咨詢或現(xiàn)場看樣時應當作出司法拍賣房產不受限購政策影響的肯定性答復，鼓勵競買人積極參與競買，消除后顧之憂。
日前，江蘇某地中級人民法院向中國青年報·中青在線記者證實，收到了這份內部文件。對于為何出臺這份內部文件，江蘇高院未予以回復。
中國青年報·中青在線記者看到，江蘇高院這份內部文件的依據(jù)是，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移，不動產登記僅為協(xié)助執(zhí)行行為，并不會對物權變動產生影響。
這份內部文件還指出，執(zhí)行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債后，應向不動產登記部門提供執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，不動產登記部門應當依法辦理登記，拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強制執(zhí)行措施。
針對江蘇高院的“內部文件”，“南京市房地產市場綜合執(zhí)法辦公室”的通知顯得“火藥味十足”。
中國青年報·中青在線記者并未在相關網(wǎng)站查詢到該通知的相關信息，南京市房地產市場綜合執(zhí)法辦公室的工作人員說，這是內部文件，沒有公開。
公開資料顯示，2016年10月8日，為應對房地產市場調控，南京市政府房管局成立內設機構——南京市房地產市場綜合執(zhí)法辦公室，辦公室設在市房產局，市房產局長任辦公室主任，建委、物價局、國土局都有副局長擔任副主任。
中國青年報·中青在線記者注意到，該辦公室的這份通知發(fā)送給南京市中級人民法院、南京市國土局、南京市司法局，各成員單位，各區(qū)房地產市場綜合執(zhí)法辦公室，并規(guī)定從6月10日開始執(zhí)行。
要求“司法拍賣房”限購是否有法律依據(jù)
關于“司法拍賣房”，目前多數(shù)城市的做法是遵守法律規(guī)定，不予限購。如西安在2017年6月28日出臺的房地產市場調控政策中明確提出，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受本通知規(guī)定限制。
2016年11月10日，杭州住建局官網(wǎng)也明確答復“司法拍賣住房不在限購范圍內”。
但是，北京、廣州、深圳、廈門、南京等10多個城市要求“司法拍賣房”限購。
今年4月27日，北京多部門開會后決定，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產權登記手續(xù)。
司法拍賣，即法院在民事案件強制執(zhí)行程序中，按程序自行進行或委托拍賣公司公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。
物權法規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
民事訴訟法規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據(jù)不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關單位必須辦理。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
根據(jù)上述法律規(guī)定或司法解釋，司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策影響，產權過戶協(xié)助執(zhí)行單位必須配合辦理相關手續(xù)。
無論是物權法規(guī)定，還是最高法對民訴法的司法解釋，都對這種特殊的物權變動形式進行了明確規(guī)定，在現(xiàn)行法律規(guī)定上也毫無爭議。
“法院是有道理的”
“這是因為法院和行政部門實施上有不一致的地方。”北京市律師協(xié)會副會長邱寶昌說，法院是依據(jù)拍賣法來執(zhí)行。拍賣法規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。司法拍賣要讓債權人的利益最大化。拍賣是一種執(zhí)行程序，要的是價值獲得最大化，價高者得。“如果是限購的話，不是價高就能得到，這就是不一致的地方”。
“限購是政策，不是法律，是一種臨時性措施。”邱寶昌解釋，從調控角度來說，政府為了平衡房價，作出適當?shù)男姓袨槭强梢岳斫獾模⒁膺@種政策的法律依據(jù)是否充分。
“從大的法律方面來講，法院是有道理的，有法律依據(jù)的。”邱寶昌說。
清華大學法學院教授王亞新認為，對這兩種說法不能簡單地判定哪個對、哪個錯，也不能說政府和法院在“打架”，應該討論的是要走什么程序解決問題。
王亞新說，地方政策出臺有其考慮，對此應該給予理解。地方政府有權制定政策，這在他們的權限范圍內，“但發(fā)一個文件就把全國性法律給抵消了，這肯定不行”。
王亞新建議，如果有人通過司法拍賣購買房屋，辦不了產權證，他可以去法院提起行政訴訟，再由法院來判決，究竟是否要服從限購。司法拍賣究竟屬于哪種性質，與一般市場上自由買賣是否等同，這個要根據(jù)具體案件、具體證據(jù)來具體分析，不能一刀切。“要按法律程序一樣一樣來解決，依法辦事”。
對于社會上一些人利用司法拍賣“鉆空子”，王亞新說，這就需要作調查，比如南京每年究竟有多少“司法拍賣房”，占交易總量的多少，“通過這種辦法來衡量，再作決策”。
王亞新認為，“司法拍賣房”的數(shù)量其實是很有限的，不會構成對限購政策大面積的突破。有人通過法院拍賣讓相關資產解凍，再次發(fā)揮作用，這沒有妨礙公共秩序。
