這段時(shí)間以來(lái)，無(wú)錫、成都、廣州、西安等城市分別就房地產(chǎn)出臺(tái)了不少細(xì)化方案。這些強(qiáng)方案中，觀(guān)察君（loushi666）個(gè)人認(rèn)為主要基于四大考慮，分別是：

1、落戶(hù)

租房可落戶(hù)已經(jīng)是共識(shí)，除了一線(xiàn)城市因?yàn)槿丝隗w量原因難以放開(kāi)之外，其他二線(xiàn)城市可以說(shuō)門(mén)檻很低。

2、搶人

租房可以落戶(hù)，這不假，但租房換來(lái)的戶(hù)口含金量還是差點(diǎn)。那些人才公寓才是大殺器，現(xiàn)在不少城市為了吸引人才可以說(shuō)是不遺余力。“先租后買(mǎi)”是各個(gè)城市普遍采用的策略，成都在8月3日公布的方案中，只要你屬于人才，你可以先租5年公寓，5年期滿(mǎn)后還可以5年前的價(jià)格買(mǎi)下這套公寓，這就厲害了。

再比如北京，雖然不能落戶(hù)，但共有產(chǎn)權(quán)房的推出，也明確一點(diǎn)。5年后個(gè)人可以買(mǎi)下政府持有的那部分產(chǎn)權(quán)，從而享有完整產(chǎn)權(quán)。這不就是先租后買(mǎi)么？政府持有的那部分使用權(quán)，等于是你免費(fèi)租5年。對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，這樣的優(yōu)惠，吸引力不可謂不大。

3、樓市將真正告別賺錢(qián)的時(shí)代

現(xiàn)在買(mǎi)房，別想著賺錢(qián)。以北京為例，自住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房之后，除了讓你能夠以更便宜的成本買(mǎi)到一套房子之外，更牛的其實(shí)在銷(xiāo)售端。

大家稍加分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，共有產(chǎn)權(quán)房如果要買(mǎi)，就只能賣(mài)給符合購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房的下家。這些人是典型的夾心層，支付能力有限，而且隨著房屋體量的增加，這類(lèi)購(gòu)房者其實(shí)是越來(lái)越少的。即使不做這樣的分析，你也會(huì)知道，共有產(chǎn)權(quán)房要是讓你去賺錢(qián)，那豈不是白瞎了么？

這類(lèi)房源的出現(xiàn)，還會(huì)進(jìn)一步分流目前普通商品房市場(chǎng)上的潛在購(gòu)房者。目前熱門(mén)城市的房地產(chǎn)已經(jīng)趨于冷清，但需求并沒(méi)有消失，這一點(diǎn)所有人都清楚。要想破除樓市繼續(xù)往上走的可能，就必須分流這部分需求，各類(lèi)為剛需、人才、夾心層準(zhǔn)備的房子就是分流這部分需求。

當(dāng)然，僅僅依靠這個(gè)還不夠，資金和土地也很關(guān)鍵。這兩點(diǎn)，其實(shí)也已經(jīng)布局很長(zhǎng)時(shí)間了。

關(guān)于資金，其實(shí)最關(guān)鍵的指標(biāo)在于利率。2008-2012年是一個(gè)危機(jī)時(shí)代，而2012-2016則是后危機(jī)時(shí)代，當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)利率從3.5下行至0.25，但2016年以后，一切都在逆轉(zhuǎn)。增長(zhǎng)、通脹、利率都在發(fā)生變化。美聯(lián)儲(chǔ)不斷上調(diào)利率，而我們的央行也不斷采取措施應(yīng)對(duì)，雖然沒(méi)有上調(diào)基準(zhǔn)利率，但也通過(guò)各種市場(chǎng)化手法來(lái)消化這一沖擊。

此外，美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)過(guò)了上一輪大規(guī)模QE之后，目前已開(kāi)始大規(guī)模縮表，未來(lái)三年，全球市場(chǎng)至少有1.2萬(wàn)億美元要被收回，美元將更值錢(qián)，這又是對(duì)我們新的考驗(yàn)。

各方面信息都顯示上一輪的低利率已經(jīng)結(jié)束，而本輪利率上行周期才剛剛打開(kāi)。

作為購(gòu)房者，感受最貼切是，利率雖然沒(méi)變，但商業(yè)銀行卻主動(dòng)上調(diào)，而且越來(lái)越難獲批。

關(guān)于土地，各大熱門(mén)城市也已經(jīng)調(diào)整了供應(yīng)策略，重點(diǎn)保剛需的邏輯一覽無(wú)余。但隨著剛需居住需求的沉淀，樓市已不再有爆發(fā)的可能。想靠買(mǎi)房賺錢(qián)，已經(jīng)很困難。

4、政策比我們想象得要高明得多

房地產(chǎn)既要兜底，又要承當(dāng)激勵(lì)的功能。租房就是兜底，人才房、共有產(chǎn)權(quán)房就是激勵(lì)。租賃房源肯定會(huì)非常多，未來(lái)會(huì)有更多措施來(lái)釋放出一大批租賃房源，在大城市不愁沒(méi)房子住。

但另一面，我們還得注意到，人才房、共有產(chǎn)權(quán)房之類(lèi)的房子，還是稀缺的。這類(lèi)房子需要競(jìng)爭(zhēng)。這類(lèi)房子的特點(diǎn)是，產(chǎn)權(quán)不再由入住者完全說(shuō)了算，一句話(huà)，這些房子能不能賣(mài)，怎么賣(mài)，賣(mài)多少錢(qián)都需要商量。簡(jiǎn)單說(shuō)，這些房子就像是樓市的定海神針。

大多數(shù)人是不參與炒房的，但他們的購(gòu)房需求卻實(shí)實(shí)在在成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的中堅(jiān)力量。

政策通過(guò)租房和人才房等來(lái)滿(mǎn)足居住需求，在此基礎(chǔ)上讓人們更多專(zhuān)注于工作，專(zhuān)注于事兒，不再聚焦樓市。

未來(lái)，年輕人有住的地方不是什么難事，而要擁有一套自己的房子就就需要不斷投資自己，讓自己足夠強(qiáng)大，這是良性競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)你足夠強(qiáng)大的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)回報(bào)你的不僅僅是一套房。