越來越多的剛需購房者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)正在上演一場實力懸殊的“買房現(xiàn)象”，一邊是湊夠了首付的剛需在苦苦等待房貸下來，另一邊卻是大把的二套房，三套房購房者開始全款買房。

我們都知道，目前房貸整體額度已經(jīng)十分緊張，首套房購房者都在苦苦等待，二套房三套房甚至那些炒房者肯定是更難獲得貸款了。

僅僅從房貸的角度來說，這的確實現(xiàn)了差別化，剛需得到了保護。但另一種現(xiàn)象正在抬頭：那就是二三套房的購房者以及那些炒房者正在通過非房貸的名義來獲得資金，從而支持自身的購房行為。

近兩個月來在杭州和廣州某些樓盤出現(xiàn)的全款購房者，大多是此類人。

目前來看，非房貸的名義主要有信用消費貸和房產(chǎn)抵押消費貸兩種。前者不需抵押物，授信時間短，額度低，后者則一般以個人名下房產(chǎn)為抵押物獲得較多的資金，授信時間最長達10年。

這些資金是以消費的名義流向個人手中，但實際上最終花在哪兒了，根本很難追蹤。

不同于房貸業(yè)務(wù)的萎縮，銀行正在對信用消費貸和房產(chǎn)抵押消費貸大開方便之門，一方面是這兩種貸款的收益率更高，另一方面，房產(chǎn)抵押消費貸的安全性也不低。

下圖反映了近半年來消費貸呈加速增長趨勢：

所謂的全款購房者，實際上仍然是在利用杠桿，這種方式明顯繞開了針對二套房三套房貸款的限制。以往開發(fā)商能賣上價格，賺到錢，剛需和炒房客一視同仁，但現(xiàn)在變了，開發(fā)商賣不上價了，資金回款就相對更重要了，所以很多開發(fā)商基本都是對這類“全款買房者”大開方便之門。

只不過對于剛需來說，這種現(xiàn)象實際上是很不合理的。現(xiàn)在都說房子是用來住的，但房子不斷流入炒房客手中，又談何用來住呢？

除了商品房難以被普通剛需買到之外，目前所興起的共有產(chǎn)權(quán)房，公租房等房源，實際上也很難為真正需要房子的人所得。

以共有產(chǎn)權(quán)房為例，個人打開需要掏8成的房款，另外2成由政府掏錢，但實際上政府是不用掏錢的，他們只需要少收點土地出讓金即可。這是一種相對隱蔽的杠桿，而且是由政府主導的，所以這類房子的價格天然會很堅挺。

共有產(chǎn)權(quán)房價格的堅挺，未來隨著他們的大量出現(xiàn)，普通商品房的價格也會異常堅挺。普通人想要買房，必須要付出比共有產(chǎn)權(quán)房購房者更多的努力才行。

事實上除了共有產(chǎn)權(quán)房之外，公租房也問題頗多，因為現(xiàn)在公租房發(fā)展相當快，已經(jīng)在一定程度上侵蝕了普通購房者的利益。比如公租房和普通商品房購房者混在一個小區(qū)，有人形象的稱之為“均貧卡”，問題的根源在于滿足普通人的住房需求的同時，卻沒有跟上相應的產(chǎn)權(quán)保障方案，來解決兩類人的合理訴求。

此外，我們從上海張江科技城的住宅計劃可以看出，未來這片區(qū)域所有的房子都是公租房，除了30萬平米的安置房。這些房子的租金可能會十分廉價，而第一批獲得這些房子的人很可能會以各種理由長期租下去，即使收入增長必須騰出房源。

這相當于第一批公租房主以低價獲得了房子。

這張圖反映了公租房、經(jīng)適房和自住房的流向。相應的未來的共有產(chǎn)權(quán)房會有多大改觀？

觀察君預計，如果銀行貸款不能夠遏制資金流入房地產(chǎn)，而公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面又太窄，未來普通人將不得不面臨長期租房的局面。此外大量人口選擇租房，但承諾給租房人口的學校、醫(yī)院等卻遲遲不見增加。

未來尷尬的是房價慢漲，而附帶學位資源的房子租金卻會快漲，從而帶動房租普漲。