9月4日，北青報(bào)發(fā)了一篇文章，文章援引專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)“樓市去庫(kù)存時(shí)代即將結(jié)束”。而佐證觀(guān)點(diǎn)的有兩點(diǎn)：
一是一線(xiàn)城市和熱門(mén)二線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售周期已經(jīng)接近2010年上半年的歷史最低水平。
二是在一些非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，經(jīng)過(guò)近兩年的努力，樓市活躍度也已經(jīng)明顯提升。
整體來(lái)看 ，上面的觀(guān)點(diǎn)的確沒(méi)啥問(wèn)題。在去庫(kù)存的過(guò)程中，純商品住宅賣(mài)得最快，截至7月份，庫(kù)存為3.4億平米，同比減少20.8%。
一二線(xiàn)樓市現(xiàn)在是沒(méi)什么房子可賣(mài)，新房基本上不愁賣(mài)，而在二手房市場(chǎng)目前不少剛需經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的壓抑，也已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。
至于三四線(xiàn)樓市，整體來(lái)看，庫(kù)存也的確降低了不少。易居和克爾瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月份，全國(guó)商品房可售周期已經(jīng)只有12.3個(gè)月，三四線(xiàn)城市則是17.52個(gè)月，低于全國(guó)平均水平。
高興之余，我們?nèi)圆坏貌魂P(guān)注這樣一個(gè)事實(shí)，那就是三四線(xiàn)樓市現(xiàn)在也已經(jīng)徹底分化，類(lèi)似這樣大規(guī)模的去庫(kù)存的機(jī)會(huì)今后可能都很難再現(xiàn)了。
部分三四線(xiàn)城市已經(jīng)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)甩掉了大包袱，而更多的三四線(xiàn)城市則面臨“還沒(méi)開(kāi)始就已經(jīng)結(jié)束”的尷尬，這些城市想上岸，恐怕是機(jī)會(huì)不大了。
現(xiàn)在有一個(gè)時(shí)髦的說(shuō)法，叫“都市圈三四線(xiàn)城市”，這些城市依托大城市能在人口流動(dòng)趨勢(shì)中分一杯羹，部分城市甚至已經(jīng)有了甜蜜的負(fù)擔(dān)，開(kāi)始提高購(gòu)房門(mén)檻。這些城市房?jī)r(jià)已經(jīng)上來(lái)了，就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它們已經(jīng)上岸，但未來(lái)仍需努力。
作為三四線(xiàn)城市，雖然有靠近大城市的地段優(yōu)勢(shì)，但如果交通、產(chǎn)業(yè)承接、公共服務(wù)跟不上，未來(lái)也不會(huì)有值得期待的前景。
但無(wú)論怎么說(shuō)，相對(duì)于其他大多數(shù)三四線(xiàn)城市，它們抓住了這輪去庫(kù)存，要幸運(yùn)得多。
更多的三四線(xiàn)城市就沒(méi)那么幸運(yùn)了，這些城市商品房庫(kù)存量仍然相當(dāng)高。我手頭上沒(méi)有具體的數(shù)據(jù)，但可以從人口流動(dòng)的角度來(lái)大致判斷下。
在中國(guó)的中西部，比如河南、陜西、四川、陜西，除了省會(huì)人口還在增長(zhǎng)之外，其他的城市人口全都在減少，至于東北，就更別說(shuō)了，只有沈陽(yáng)一個(gè)城市人口在增加。
沒(méi)有了人口，這些城市拿什么崛起？
需要注意的是，在這些三四線(xiàn)城市中，有部分城市今年表現(xiàn)出色，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北海、貴陽(yáng)、茂名、馬鞍山、九江、汕頭、煙臺(tái)、徐州、揚(yáng)州、連云港等城市住宅成交量明顯放大。部分城市比如馬鞍山、九江和茂名，商品房可售周期甚至不足6個(gè)月。
這些城市的房地產(chǎn)可能正在經(jīng)歷一種“甜蜜的陷阱”，因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)缺乏扎實(shí)的根基，人口無(wú)一例外均在減少，賣(mài)房子全靠刺激。
這些城市的麻煩在于后市，房子賣(mài)完就得補(bǔ)貨，這些成本更高的貨才是更大的麻煩。
有房企朋友曾表示，去庫(kù)存力度這么大，還是有很多城市的房地產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津。這說(shuō)明三四線(xiàn)樓市的“紅利期”已經(jīng)過(guò)了，現(xiàn)在想通過(guò)三四線(xiàn)樓市做大體量，實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大很多。
三四線(xiàn)樓市已經(jīng)基本定型
城鎮(zhèn)化的規(guī)律是大城市化，規(guī)模才有效率。
對(duì)上面來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存要的是整體效果，要想實(shí)現(xiàn)所有城市均衡發(fā)展，這是根本不現(xiàn)實(shí)的。隨著樓市的重心轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，剩下那些遠(yuǎn)離城市圈的三四線(xiàn)城市，沒(méi)趕上這輪機(jī)會(huì)，后續(xù)也已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
對(duì)于仍打算在三四線(xiàn)城市買(mǎi)房的朋友們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在需更加摸準(zhǔn)自己的需求，買(mǎi)房必須是為了解決實(shí)際問(wèn)題才行。別因?yàn)樵诠ぷ鞯刭I(mǎi)不起房，手里又?jǐn)€了一筆錢(qián)，就跑去三四線(xiàn)買(mǎi)房。這樣只會(huì)讓自己陷進(jìn)去，高興的只會(huì)是開(kāi)發(fā)商。
