限、限、限、限！最近，二三線城市樓市調(diào)控又密集出臺(tái)。在“9.30新政”即將一周年之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)和上下游產(chǎn)業(yè)鏈正在經(jīng)歷前所未有的彷徨。
如何理解當(dāng)前的調(diào)控政策？房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展出路嗎？在今日的“第十三屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)”上，多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了深入剖析，并對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望。
一起來看看業(yè)內(nèi)專家怎么說。
當(dāng)前調(diào)控政策有何深意？
中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵指出，當(dāng)前各地一系列樓市調(diào)控政策的核心是先把房價(jià)降下來，降房價(jià)一方面體現(xiàn)政績，一方面能降低輿論壓力，但采取的措施不是市場(chǎng)化的，甚至某種程度上是反市場(chǎng)的。
“我同意要壓低投資和投機(jī)需求，重點(diǎn)是壓低投機(jī)需求，但2008年房價(jià)上漲后各地都采取限購、限貸政策，多年來作用不是特別大，原因在于投資需求和剛需還在。房子問題不是簡單的居住問題，還牽扯到金融問題，貨幣保值問題，這是老百姓的選擇，通過行政的手段是不能遏制的。”李鐵說，通過行政手段降房價(jià)是暫時(shí)的，擋不住市場(chǎng)的需求和變化。如果人口的增長和住房的供給沒有根本變化，意味著房價(jià)上漲的空間還存在。
李鐵認(rèn)為，要想真正解決房價(jià)問題，不是通過行政手段遏制房價(jià)，而是通過大范圍地增加住房供給。“主城區(qū)的病不能讓轄區(qū)吃藥，核心城市的病不能讓周邊的中小城鎮(zhèn)吃藥。”他說，房價(jià)有漲有跌是正常現(xiàn)象，要采取分類指導(dǎo)政策解決住房市場(chǎng)的發(fā)展問題，賣不出去的就要采取措施控制土地供給，房價(jià)高的地方要增加供給，大范圍空間式調(diào)節(jié)住房供給政策。最重要的一點(diǎn)是控制房地產(chǎn)成本，解決人口和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成本，需要選擇新的空間——在特大城市房價(jià)高漲的地方，我們可以在周邊去發(fā)展一些房地產(chǎn)的特色小鎮(zhèn)，可以實(shí)行新居住后產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，降低成本，滿足中低收入者的需求。另外，政府要引導(dǎo)，更好的發(fā)揮市場(chǎng)作用。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策頻頻變化，而且很多不是長期的，而是臨時(shí)性的措施，根本原因是從國家金融安全角度考慮。她認(rèn)為，房地產(chǎn)和金融密切相關(guān)，2007-2017年這十年間廣義貨幣M2增加了四倍，總額增加了120萬億，而這十年房地產(chǎn)的投資每年平均差不多十萬億，十年大概投資一百萬億，這說明大量貨幣沉積在房地產(chǎn)里。從2008年華爾街金融風(fēng)暴后到2017年第一季度的數(shù)據(jù)看，M1的曲線與房價(jià)變化曲線是正相關(guān)的，M1增加，房價(jià)就上漲。“實(shí)際上從2003年到2017年經(jīng)過了連續(xù)14年的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)控的力度相當(dāng)大，大概發(fā)了一百多個(gè)土地、房價(jià)、房貸等文件，我從來認(rèn)為最關(guān)鍵的就是央行的文件，只要出來就會(huì)很快反映在房價(jià)上。”她說。
聶梅生建議，現(xiàn)在從金融貨幣的角度講，應(yīng)積極引導(dǎo)資金的合理流向，應(yīng)該往國家重要的戰(zhàn)略導(dǎo)向流動(dòng)。房企應(yīng)該按照國家的導(dǎo)向布局，現(xiàn)在很多的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)這么做了，比如說“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)、大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷指出，“房住不炒”已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來五年的大政方針，包括限購、限貸，其實(shí)都是為了抑制投資投機(jī)，盡管調(diào)控使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量在下降，但這有利于房地產(chǎn)未來平穩(wěn)、持續(xù)的發(fā)展。限價(jià)令只是讓房價(jià)漲得慢一點(diǎn)，市場(chǎng)需求主流是剛需和改善型需求。
“目前來看，有人說限售后地產(chǎn)股大跌，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大的利空，其實(shí)我們認(rèn)為限售對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本質(zhì)上不大，因?yàn)樵谙拶徬拶J的城市出臺(tái)限售政策沒有太大的意義，特別是兩三年之內(nèi)都沒有意義，正常買房換房也是五年的周期，低于五年的很少。全國限售的城市超過40個(gè)，限售的影響主要是預(yù)期，屬于政策微調(diào)，對(duì)上有一個(gè)表態(tài)，對(duì)下是安撫，對(duì)市場(chǎng)的影響不大。”歐陽捷說，一二線城市調(diào)控的邏輯是低水平的需求匹配低水平的供應(yīng)，未來房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)到下一屆政府的任期，限購限貸將長期執(zhí)行至少五年。
房地產(chǎn)還有發(fā)展空間嗎？
盡管調(diào)控如此密集嚴(yán)厲，但是業(yè)內(nèi)專家對(duì)房地產(chǎn)的未來發(fā)展并不悲觀。
歐陽捷認(rèn)為，城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，但房地產(chǎn)還沒有結(jié)束，都市圈將成為城市化的新引擎，打造都市圈，環(huán)繞特大超大城市的中小城鎮(zhèn)，可以獲得新機(jī)會(huì)。而都市圈三四線城市將隨核心城市市場(chǎng)潮起潮落。大城市住房市場(chǎng)將進(jìn)入限制性發(fā)展新周期，第一是限制大城市人口規(guī)模增長，第二是限制大城市土地供應(yīng)，第三是限制金融過渡流向房地產(chǎn)，第四是限制投資投機(jī)，第五是限制資產(chǎn)泡沫。
對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)，歐陽捷指出，今年銷售將再創(chuàng)新高，明后年市場(chǎng)蛋糕不會(huì)更大，銷售面積增速趨勢(shì)向下，房價(jià)依然上漲，明后年繼續(xù)調(diào)控并進(jìn)入限制性發(fā)展期，銷售進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。一二線城市限制發(fā)展，量縮價(jià)穩(wěn)，將趨于健康、平穩(wěn)，市場(chǎng)發(fā)展周期被拉長；都市圈三四線城市，潮起潮落，量縮價(jià)穩(wěn)，發(fā)展受限；非都市圈三四線城市，不限自限，量平價(jià)穩(wěn)，歸于常態(tài)。
對(duì)于房地產(chǎn)的長期趨勢(shì)，李鐵更加樂觀，他認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化的成長速度已經(jīng)進(jìn)入了加速期，城鎮(zhèn)化率中國才57.35%，戶籍城鎮(zhèn)率是41%，還有巨大的空間。未來的中國房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化的增長只會(huì)越來越好，當(dāng)前面臨的問題只是暫時(shí)的現(xiàn)象。另外，經(jīng)濟(jì)減速已經(jīng)探底，未來五到十年經(jīng)濟(jì)還會(huì)出現(xiàn)上升期，經(jīng)濟(jì)增長了，收入提高了，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化使改善性住房的需求也在增長，也會(huì)刺激強(qiáng)大的住房市場(chǎng)。此外，住房問題可以看作一個(gè)金融問題，當(dāng)手里的錢放在銀行里面是貶值，股票市場(chǎng)又牛短熊長，投資房子是一定的選擇。由于在一些地方有保值增值的能力，這個(gè)需求也有相當(dāng)長的持續(xù)穩(wěn)定性，不能忽視這個(gè)需求。
“現(xiàn)在如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一定會(huì)帶來收入的增長，意味著還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)有刺激的作用，所以對(duì)于新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大家不要過于悲觀。”李鐵說，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回歸不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成負(fù)面影響。”
