為什么有錢人都說房?jī)r(jià)會(huì)跌？原來(lái)是這樣……
來(lái)源：牛熊檔案
這波長(zhǎng)假跟好幾位有錢人（資產(chǎn)至少超過2000萬(wàn)，一線城市擁有兩套房且保持較高年收入）閑聊，都聊到一個(gè)話題，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？（**的角度看）
我比較意外的是，他們的答案出奇的一致“短期會(huì)跌，2、3年吧，后面還是會(huì)漲的。”
給大家一個(gè)選擇題：
如果你手握500萬(wàn)，準(zhǔn)備**房產(chǎn)，選擇買哪種戶型（配套相似）？
兩套60-80方小戶型；
一套180-200方大戶型
樓市“游戲規(guī)則”在改變
我想上面那道選擇題，大部分人會(huì)選擇第一項(xiàng)，原因顯而易見：同樣的錢多一套房產(chǎn)，多一份租金，而且好租好賣，容易**轉(zhuǎn)手，租金收益穩(wěn)定。
但是大戶型會(huì)面對(duì)更高的稅費(fèi)、更貴的物業(yè)費(fèi)、為零的租金收入、更龐大的裝修費(fèi)用……
這優(yōu)劣差距似乎沒有對(duì)比的必要了，不過他們給了我不同的答案。
首先，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行龐大的革新。
對(duì)于國(guó)家這輪調(diào)控的決心我不再贅述，一輪接一輪的調(diào)控升級(jí)，就在國(guó)慶前還掀起一波調(diào)控，都說明這輪樓市調(diào)控決心空前。
這里面，有租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、房貸利率等等一系列的“連環(huán)拳”。
為之照應(yīng)的一直伴隨著一句話“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
我的理解是，國(guó)家在想盡辦法解決“住的問題”，而且今年進(jìn)展特別快。
目前看，突破“住的問題”，有兩把鑰匙，一個(gè)是租賃，一個(gè)是共有產(chǎn)權(quán)。
其中共有產(chǎn)權(quán)是一個(gè)十分有誘惑力的模式。
共有產(chǎn)權(quán)不是新概念，不過這次北京的共有產(chǎn)權(quán)房關(guān)注度極高，原因是銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并只要購(gòu)買50%的產(chǎn)權(quán)就能獲得使用權(quán)，而且也能出售所持份額。
簡(jiǎn)單來(lái)說共有產(chǎn)權(quán)就是，政府出錢幫你把房子面積擴(kuò)大一倍有余！
不過這樣的福利只是屬于錦上添花，惠及有一點(diǎn)存款的剛需，至于連一點(diǎn)存款都沒有，就要依靠租賃市場(chǎng)的大發(fā)展。
9月28日，國(guó)土資源部宣布，全面啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、成都、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
這個(gè)政策影響會(huì)十分深遠(yuǎn)。
表面上看，是大幅提高租賃房的供應(yīng)量。但實(shí)際上是在突破“小產(chǎn)權(quán)房”這片空白。
別忘了，在推動(dòng)租賃市場(chǎng)時(shí)，一個(gè)很重要政策是——租售同權(quán)，用利益誘惑“小產(chǎn)權(quán)房”、個(gè)人租房全部“上網(wǎng)”，進(jìn)一步鋪平房產(chǎn)稅的道路！
從**的角度看，共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)、發(fā)展房屋租賃等等解決的是剛需，減少的是小戶型房的需求。而房產(chǎn)稅是限制持有數(shù)量的“達(dá)摩利斯之劍”，短期沒來(lái)，但始終會(huì)來(lái)。
其次，中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)升級(jí)。
瑞信2015年一份財(cái)富報(bào)告就說，中國(guó)有1.09億人屬于中產(chǎn)階級(jí)。雖然對(duì)這些數(shù)據(jù)的真實(shí)性和權(quán)威性有所懷疑，但可以肯定的是，中國(guó)擁有著全球最龐大的中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量，并且還在快速增長(zhǎng)。
而由中產(chǎn)階級(jí)引發(fā)的消費(fèi)升級(jí)正在推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變——消費(fèi)已經(jīng)取代**成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2016年最終消費(fèi)支出對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)64.6%，創(chuàng)下歷史新高，接近發(fā)達(dá)國(guó)家70%的平均水平。
要注意的是，這輪中產(chǎn)階級(jí)的升級(jí)消費(fèi)特征中，最明顯的是對(duì)品質(zhì)生活有更高的要求。
放在房地產(chǎn)上，就是對(duì)大房型的改善型需求。特別隨著二孩的放開，適齡的中產(chǎn)階級(jí)會(huì)對(duì)大房型產(chǎn)生越來(lái)越大的需求性。
總的來(lái)說，政府在加大馬力解決剛需問題，用各種手段來(lái)化解“住的問題”，間接上將會(huì)劇烈減少對(duì)小戶型房產(chǎn)的需求，而同時(shí)大批有錢有需求的人會(huì)把目光轉(zhuǎn)移到大房型上。
所以，在這輪調(diào)控之后，下一輪樓市的**焦點(diǎn)很可能將是大戶型房產(chǎn)。
