大家都知道2016年中國房價(jià)的大漲和今年以來三線城市房價(jià)大漲，但是未必知道，在這背后，土地價(jià)格的漲幅遠(yuǎn)高于房價(jià)。

??據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，從2016年一季度至今，中國土地出讓價(jià)格上漲88%，與此同時(shí)，中國房價(jià)增速僅約為26%。

??今年以來，中國三線城市土地出讓價(jià)格增速明顯。在靠近一線、二線城市的三線城市（衛(wèi)星三線城市），土地價(jià)格上漲了約60%；其他三線城市（非衛(wèi)星三線城市），地價(jià)也上漲了37%。

??德意志銀行認(rèn)為，地價(jià)上漲的主要因素是政策推動(dòng)。

??3月，中央政府出臺(tái)政策，推動(dòng)三四線城市房產(chǎn)去庫存，同時(shí)，一線二線城市房產(chǎn)政策收緊，將**資金擠向三線城市。

??以江蘇泰州為例，在拆遷安置方面，政府全面實(shí)行貨幣安置，不再新建拆遷安置房，這改變了房地產(chǎn)的供需狀況。當(dāng)?shù)卣€鼓勵(lì)農(nóng)村居民和外來人員在泰州買房，提供50%的印花稅補(bǔ)貼，外來務(wù)工人員子女也和當(dāng)?shù)鼐用裣硎芡冉逃龡l件；公積金買房貸款的上限也從45萬元人民幣提高到了50萬元等等。

??從短期來說，這些政策將會(huì)提高地方政府的收入，同時(shí)改善地方政府的融資條件。2016年，土地轉(zhuǎn)讓收入占到了中央和地方政府收入的24%，在地方政府層面這一比例更是高達(dá)43%。今年三季度，土地拍賣增加了40%，并增加了地方政府的財(cái)政收入。

??土地出讓金在地方政府收入中份額較大，對三線城市尤其如此。土地收入通常以庫存資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的名義存在于地方政府的負(fù)債表中。

??土地市場繁榮推高房價(jià)，產(chǎn)生顯著的財(cái)富效應(yīng)。對三線城市來說，今年住房市場的財(cái)富效應(yīng)首次超過家庭可支配收入。

??住房需求的增長也拉動(dòng)了進(jìn)口增長，而且這一趨勢很可能還將繼續(xù)。

??不過，從長期來看，德銀認(rèn)為，土地市場的繁榮也會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在三線城市。

??三線城市承載了中國57.4%的城市人口，61.5%的新建房屋以及59.2%的GDP。不過人口和經(jīng)濟(jì)增速都在放緩，而住房和土地庫存已經(jīng)非常高。

??在38個(gè)衛(wèi)星三線城市中，有8座城市的人均庫存住房面積高于6平方米；在其他159個(gè)三線城市中，有24個(gè)城市的庫存達(dá)到這一比例。