“今年很多關(guān)于租賃方面的新政策，令大家好奇究竟會(huì)有什么樣的影響，我想給大家提供一些數(shù)據(jù)，從七個(gè)角度嘗試做解讀。” 近日，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉首次就租賃市場(chǎng)的變革對(duì)外發(fā)表觀點(diǎn)。

左暉從城市的人口、合理的交易量、買(mǎi)房和租房、政府和市場(chǎng)、存量與增量、未來(lái)機(jī)構(gòu)化占主流、服務(wù)等七個(gè)方面入手，闡釋了他所理解的“租賃新時(shí)代”。

顯性趨勢(shì)：租賃人口比例增高

“中國(guó)大概有20個(gè)以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起。據(jù)估計(jì)，未來(lái)可能每一個(gè)城市圈會(huì)擁有2000-3000萬(wàn)人口，等于占總城市人口的一半”，從城市人口出發(fā)，左暉認(rèn)為租房目前是大城市的問(wèn)題，像北京、上海等城市的二手房交易量已高達(dá)70%-80%。可見(jiàn)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)**巨大，二手房權(quán)重會(huì)越來(lái)越高。

未來(lái)真正能解決房地產(chǎn)流通的手段到底是什么？左暉提到一個(gè)概念——“中性價(jià)值觀”，即保持市場(chǎng)合理的流通率，這是調(diào)控本身的一個(gè)目標(biāo)。左暉還提到一個(gè)指標(biāo)——“千人的流通率”，即一個(gè)城市在合理或均衡狀態(tài)下，應(yīng)該有多少人能夠通過(guò)二手房或新房市場(chǎng)買(mǎi)到或換到自己的住房。成熟市場(chǎng)的歷史均值保持在20‰—25‰之間。

而對(duì)于買(mǎi)房和租房?jī)煞N方式在城市中如何占比才算合理？左暉給了一組預(yù)估數(shù)據(jù)：未來(lái)中國(guó)的租賃人口占比大概是1/3；城市越大，比例越高；北京的租房比例未來(lái)會(huì)超過(guò)50%。至于租賃住宅的供應(yīng)主體，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，左暉認(rèn)為公租住宅占比最好不超過(guò)10%，當(dāng)公租住宅比例過(guò)高會(huì)導(dǎo)致占用太多資源、運(yùn)營(yíng)效率低下等諸多問(wèn)題。

租房市場(chǎng)

看好存量市場(chǎng) 未來(lái)機(jī)構(gòu)化或占主流

租賃市場(chǎng)重歸主流視線，印證了近幾年來(lái)“房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代”的業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)。

一個(gè)顯而易見(jiàn)的現(xiàn)象是，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商逐漸減緩新房開(kāi)發(fā)速度，轉(zhuǎn)而通過(guò)自持住宅地、開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓等手段介入存量市場(chǎng)。而傳統(tǒng)以二手房中介為主營(yíng)業(yè)務(wù)的鏈家、我愛(ài)我家等企業(yè)，則更有了專注存量的理由。

左暉表示，存量有非常大的空間，各城市都在大規(guī)模啟用租賃住宅是對(duì)的，估計(jì)北京起碼要有3千萬(wàn)平米才能基本緩解租房困難的問(wèn)題，“一個(gè)較為合理的比重應(yīng)該是：80%從存量解決，20%從增量解決。”

左暉表示，對(duì)于老房子要循環(huán)利用，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造再投入到新的市場(chǎng)里去，同時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)化管理，使用戶的租住品質(zhì)得到基本保障。

對(duì)于租賃市場(chǎng)以及整個(gè)租賃的服務(wù)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，左暉認(rèn)為，眼下市場(chǎng)比較呼喚專業(yè)的機(jī)構(gòu)化管理，在這方面未來(lái)機(jī)構(gòu)化將占主流。

解決租房品質(zhì)化難題

“房地產(chǎn)行業(yè)，服務(wù)是最基本的要求。企業(yè)如何提高服務(wù)水平是占有住房租賃市場(chǎng)比例的關(guān)鍵點(diǎn)。”左暉透露，“鏈家的基本管理理念是方差要足夠小，IT系統(tǒng)和內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系設(shè)計(jì)都是為了80分而努力，并在此基礎(chǔ)上逐漸做得更好”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，如何讓租戶在租金相對(duì)比較穩(wěn)定的情況下享受更好的品質(zhì)，是包括鏈家在內(nèi)的中介企業(yè)一直以來(lái)面臨的更高層面的難題。

鏈家從2008年開(kāi)始樓盤(pán)梳理，建立起一個(gè)覆蓋36個(gè)城市7500萬(wàn)套房屋樓盤(pán)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并在業(yè)內(nèi)率先提出“真房源”標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)將這一理念延續(xù)至租賃領(lǐng)域，承諾經(jīng)紀(jì)人在各渠道發(fā)布的房源信息真實(shí)存在、真實(shí)在租、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片，假一賠百元。除此之外，鏈家還將租到房屋篩查、客戶投訴24小時(shí)反饋等問(wèn)題納入管制體系，確保為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和體驗(yàn)。其近期發(fā)布三大“租賃服務(wù)承諾”，旨在成為維護(hù)租戶權(quán)益的服務(wù)保障，提高解決租房問(wèn)題的效率，在行業(yè)內(nèi)打造規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)著行業(yè)服務(wù)體系的進(jìn)步。

左暉說(shuō)，未來(lái)10年，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)3萬(wàn)億，但當(dāng)下，租房子還遠(yuǎn)不是一件有品質(zhì)、有尊嚴(yán)的事。他和他的同行要做的，就是讓租房成為一種可選的生活方式，讓居民能夠住有所居，安居樂(lè)業(yè)。