這一波地王的開售時間大部分集中在明年，政策面預計很難放松，價格上漲空間不大，上市之初會面臨比較大壓力。而從過往經(jīng)驗來看，地王大部分能熬出頭，是在下一個上升周期，此次還會重現(xiàn)嗎?
調(diào)控大半年，一線城市樓市的降溫趨勢已經(jīng)日漸明朗。10月23日，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%，其中廣州新房價格下降0.5%，降幅居一線城市之首。
命運總是如此相似，在樓市高燒期締造的地王，總是無可避免的在市場低谷時上市銷售。“現(xiàn)在的目標是盡快做出展示區(qū)和樣板間，開盤時間要看工程進度。”10月25日，廣州龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，基于產(chǎn)品的競爭力，公司對未來項目的銷售有信心。這是2016年11月，龍湖在白云新城拿下的區(qū)域單價地王，樓面地價約4.5萬元/平方米。
雅居樂單價超3.5萬元/平方米的華大物流地塊，中冶的長嶺居地王也已在建設(shè)中，就連越秀地產(chǎn)放了4年的南洲路地王也打算在明年初動工。“這個項目我們打算做創(chuàng)新產(chǎn)品，暫定明年上市。”雅居樂有關(guān)人士透露。
“這一波地王的開售時間大部分集中在明年，政策面預計很難放松，價格上漲空間不大，上市之初會面臨比較大壓力。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示，從過往經(jīng)驗來看，地王大部分能熬出頭，是在下一個上升周期獲取利潤，此次也不會例外。
但也有開發(fā)商認為，地王不可能每一次都能幸運的解套，這一波，有些快周轉(zhuǎn)的企業(yè)可能很快就會玩不轉(zhuǎn)了。
高價地積極動工建設(shè)
2016年，龍湖在廣州的土地市場表現(xiàn)突出，一口氣拿下了兩幅區(qū)域的高價地塊，其中，攜手首開拿下的白云新城項目AB2804012地塊，總價為32.23億元，配建30150平方米保障房，折合樓面單價超過4.5萬元/平方米。位于黃埔的云峰路地塊成交總價約為43億元，競配建面積109800平方米，折合樓面地價約2.3萬元/平方米，已超過當時周邊項目的在售價格。
雖然價格不低，但這兩個項目的進展卻超乎業(yè)界預料。今年7月份，龍湖已經(jīng)高調(diào)的對外公布兩個項目的案名和規(guī)劃產(chǎn)品，白云新城項目定位名為“龍湖首開·天奕”，主打180～300平方米的大平層高端產(chǎn)品。在拿地時，廣州曾有業(yè)內(nèi)人士指出，以4.5萬元/平方米的地價計算，未來產(chǎn)品售價至少應(yīng)在7萬元～8萬元/平方米，該區(qū)域兩年內(nèi)恐怕難以達到這個高度。實際上，僅僅一年時間，該項目周邊的珠江嶺南公館已售出了標準層最高單價9.6萬元/平方米的歷史價位。
云峰路地塊則定名為“龍湖首開·云峰原著”，規(guī)劃了高端別墅產(chǎn)品，將打造成為廣州最大的別墅群社區(qū)。這個項目也趕上了好時候，經(jīng)過2016年的消化，廣州的科學城板塊已經(jīng)供不應(yīng)求，別墅產(chǎn)品更是幾近斷貨。
廣州龍湖總經(jīng)理毛文斌曾表示，經(jīng)過三年的沉淀積累，龍湖對廣州市場的了解和判斷日漸成熟，對全新項目經(jīng)營運作上的把握度也很有信心。在這之前，龍湖在廣州僅有一個項目，位于天河的天宸原著去年一年就賣了35億元。
雅居樂于2016年8月拿下華大物流地塊，總成交價約為21.7億元，配建拆遷安置房27450平方米，樓面地價超過了3.5萬元/平方米。在當時，這也幾乎是面包價了。而以荔灣區(qū)的最新報價來看，目前該區(qū)域的在售產(chǎn)品售價已經(jīng)突破了6萬元/平方米。雅居樂有關(guān)人士指出，由于要打造創(chuàng)新產(chǎn)品，項目的施工周期會較長，預計明年可上市。“壓力多少會有的，但我們會全力去做。”
值得一提的是，廣州的老大難地王——南洲路地王終于也有了動工的消息。2013年5月，越秀地產(chǎn)以3.46萬元/平方米拿下廣州當時的單價地王——南洲路地塊，4年間，該地塊一直靜靜地躺著曬太陽。2017年2月，在業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)的高管曾透露，地塊遲遲未能動工是由于政府規(guī)劃更新的問題，正常的話，今年會開工，一年內(nèi)就會推向市場。而據(jù)中國房地產(chǎn)報記者獲得的最新消息，該地塊預計在明年年初動工。
最貴的單價地王還沒消息
目前廣州最貴單價的地王屬于時代地產(chǎn)。2017年3月底，海珠區(qū)廣紙輕工地塊以55437元/平方米、總價約20.4億元的代價被時代地產(chǎn)競得，刷新了廣州樓面地價紀錄。目前，該地塊附近的金融街融御銷售均價為5.8萬元/平方米，雅居樂海珠小雅則在5萬元/平方米左右。這包面粉還是貴過不少面包。
時代地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，該地塊尚無明確的開發(fā)計劃可對外輸出。
而在今年8月份的中期業(yè)績發(fā)布會上，時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄信心十足。他指出，廣州擁有1000多萬的人口，而且是大灣區(qū)中重要的核心城市，“這塊地的位置非常好，非常稀缺，處于廣州核心地段。我認為這樣的地價不算非常貴。”他表示，目前廣州整體的房價不算高，對于廣州這樣的一線城市，應(yīng)該有它增長的趨勢和規(guī)律，預計這個項目會給公司帶來不錯的回報。
鄧浩志認為，至少在未來15年內(nèi)，一線城市的房價還是持續(xù)看漲的。在這個前提下，地王的前景并不需要太擔憂。“從過去的經(jīng)驗看，地王買在市場高點，開售往往都是在房價停止增長的調(diào)控階段，多數(shù)地王在銷售初期面臨很大壓力，甚至虧損銷售都不奇怪。但隨著時間增長，房價會往上走，地王的利潤就慢慢出來了，基本上都是這個套路。”
“就是個擊鼓傳花的游戲，誰接最后一棒都不好說。所以我們從來不拿地王。”廣州某開發(fā)商表示，土地市場的風險在逐漸累積，地王恐怕會拖累不少玩快周轉(zhuǎn)的房企。
合富輝煌在2016年曾經(jīng)做過一份廣州地王的跟蹤調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在2012～2014年間誕生的10個地王，截至2016年6月，只有2個賺回了地價，售價和地價的比重也未達到2:1的合理水平。
