“全世界千人購房率的平均水平大概是20。而峰值狀態(tài)下，北京的千人購房率是14，2017年是7，因此，放眼全世界中國人不是最愛買房子的。“網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)2018”上，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長左暉說到。同時(shí)，在峰會(huì)中他從多個(gè)角度詮釋了自己對(duì)“住有所居”的理解，同時(shí)也將住房話題深入了文化傳統(tǒng)等領(lǐng)域。
近期，左暉出現(xiàn)在公共場合的頻率開始增多。本月初，他還在互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上做了題為“租賃時(shí)代的分享經(jīng)濟(jì)”的發(fā)言。
作為中國領(lǐng)先的房產(chǎn)服務(wù)公司創(chuàng)始人，左暉的觀點(diǎn)舉足輕重。鏈家進(jìn)入了中國超過30個(gè)城市，通過處理大量的交易，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅募?xì)節(jié)有著深刻的理解。與此同時(shí)，鏈家構(gòu)建的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，也有助于他對(duì)市場產(chǎn)生更為宏觀和精確的看法。
十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
左暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場供應(yīng)存在明顯的不均衡狀態(tài)，三四線城市供大于求是常態(tài)，一二線城市則供應(yīng)不足。正是在這些供應(yīng)不足的城市中，城市更新才存在較大的發(fā)展空間，租賃市場和二手房市場也將受益于此。
大城市調(diào)控絕不能放松
十九大報(bào)告指出，“中國特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”
左暉表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣存在這個(gè)問題，主要表現(xiàn)為供應(yīng)不平衡。
他表示，從全中國來看的話，我國戶均擁有的房產(chǎn)套數(shù)已經(jīng)超過1了。但在一些大城市里，水平還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。拿北京來看，北京的存量住宅共有700萬到750萬套，約5億平米。考量到北京居住了2200萬的常住人口，平均每人的居住面積僅為26平米，比全國平均水平低很多。
但在三四線城市，市場則是供大于求的狀況。
值得注意的是，這些供不應(yīng)求的大城市，恰恰是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的區(qū)域。2016年以來，全國掀起調(diào)控風(fēng)暴，很多城市在出臺(tái)調(diào)控政策后，又不斷加碼。其中，大城市是面臨的調(diào)控壓力最大。
左暉對(duì)這種調(diào)控有著獨(dú)特的理解。他引入了“千人購房率”的概念，即每一千個(gè)城市人口一年交易的住宅套數(shù)。“全世界的平均水平大概是20。中國約有7億左右的城市人口，每年交易新房1000萬套，二手房500萬套。而峰值狀態(tài)下，北京的千人購房率是14，2017年是7。
左暉認(rèn)為，“今天看起來，好像中國人并不太是世界上比較愛買房子的那撥人。”但他表示，這是受制于支付等各種各樣的問題。
從這個(gè)意義上來說，有著巨大潛力的熱點(diǎn)城市，其實(shí)是需要一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場，調(diào)控政策就顯得十分必要。“北京上海這樣的大城市，調(diào)控絕不能放松，因?yàn)橐坏┓潘删蜁?huì)產(chǎn)生波動(dòng)。”
大多數(shù)住宅市場正進(jìn)入更新
當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的階段，存量開發(fā)就成為新的領(lǐng)域。作為一家大型經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人，左暉對(duì)此有著深刻的理解。
他表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年約有30個(gè)城市的房價(jià)超過1萬元／平方米，2017年超過這一水平的城市大概有51個(gè)。“所有的城市都在逐步進(jìn)入到賣舊買新的更新狀況。”
這其中帶來的變化顯而易見。左暉提供的數(shù)據(jù)顯示，今年大概有17個(gè)城市的二手房交易量超過新房，去年僅有9個(gè)。預(yù)計(jì)明年將近30個(gè)城市達(dá)到這一水平。“大多數(shù)住宅市場正在進(jìn)入更新。”左暉說。
城市更新同樣意味著存量市場的機(jī)會(huì)即將到來。其中，租賃市場作為供應(yīng)體系的重要方面，更加受人關(guān)注，并被認(rèn)為是一片“藍(lán)海”。
就一線城市而言，左暉認(rèn)為，當(dāng)前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個(gè)比例會(huì)到50%左右，超過一千萬的人會(huì)租房子住。
左暉還透露了鏈家的另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)——養(yǎng)老住宅。他表示，中國60歲以上的人口比例約為16%，相比之下，美國為22%，日本則在33%。當(dāng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)之時(shí)，養(yǎng)老問題就凸顯出來。
發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)老人是在家里養(yǎng)老的。“今天對(duì)中國的老人來說，如何做好居家的養(yǎng)老？在自己家能夠保持基本的穩(wěn)定、基本的安全、能夠得到基本的醫(yī)療的維護(hù)，變成了一個(gè)很大的問題。”
