“（樓市）市場(chǎng)格局2017年發(fā)生了特別大的變化：2016年一季度，一線城市成交面積占比為5.2%，二線城市成交占比34.7%，三四線城市成交占比為60.1%。而到了2017年9月份，一線城市成交占比2.4%，二線城市下降到30.9%，三線城市卻增加了。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在“相信未來(lái)”2018丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)上稱。
??據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，50強(qiáng)房企最青睞的三四線城市是佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、東莞、昆山、煙臺(tái)、珠海等。
??上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，2017年，弱二線、三四線城市繼續(xù)輪動(dòng)式上漲，支撐著全國(guó)樓市總體余溫尚存，全國(guó)房屋銷量、均價(jià)、購(gòu)地、新開工等諸多指標(biāo)仍然保持正增長(zhǎng)，但多數(shù)增幅較2016年有所收窄。
??格局劇變
??“因城施策”的調(diào)控政策令房地產(chǎn)市場(chǎng)格局在2017年發(fā)生劇變。在重回一二線不久后，弱二線、三四線城市卻在2017年為房企貢獻(xiàn)了飄紅的業(yè)績(jī)。
??2018年1月4日，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在他的朋友圈稱，“融創(chuàng)華中區(qū)域集團(tuán)：進(jìn)入武漢2年零4個(gè)月，就位列武漢市銷售權(quán)益金額第一，創(chuàng)造了一系列奇跡。2018，繼續(xù)深度參與大武漢復(fù)興。”
??除了武漢，孫宏斌點(diǎn)贊的區(qū)域還包括西安、杭州、海南以及廣深、西南等。在一線城市幾乎成交腰斬的時(shí)候，孫宏斌提前布局的弱二線、三四線城市保證了融創(chuàng)中國(guó)的銷售額。
??公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，融創(chuàng)中國(guó)通過(guò)拿地或收并購(gòu)方式，首次進(jìn)入鄭州、寧波、南寧、佛山、東莞、廣州、深圳；2015年，融創(chuàng)首次進(jìn)入武漢、海南、南京、成都、太原、合肥。也就是說(shuō)，孫宏斌早在2015年及2016年就注意到二線城市以及三四線城市發(fā)展機(jī)遇。
??一直在三四線城市頗有運(yùn)營(yíng)心得的碧桂園，在2017走到房企銷售額排行榜首位。
??丁祖昱感慨稱，2017年市場(chǎng)成交格局劇變，一線成交腰斬，二線城市漲跌互現(xiàn)，三四線城市則相對(duì)火 爆，很多四線城市可能比三線城市漲幅還要大。
??國(guó)內(nèi)某研究院也注意到，2017年，熱點(diǎn)一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模明顯縮減，部分溫和二線及三四線城市釋放發(fā)展契機(jī)，50家百億代表企業(yè)布局在二線及三四線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長(zhǎng)5.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，一線城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。
??三四線城市的活躍緣于“因城施策”的調(diào)控政策令不同城市有著不同境遇。上海易居研究院監(jiān)測(cè)顯示，按城市層級(jí)來(lái)看，2017年1-11月，一、二、三線典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬(wàn)平方米、12629萬(wàn)平方米和6397萬(wàn)平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購(gòu)房需求。二線城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，主要也是受嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。三線城市成交跌幅最小，這和此類城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。
??受嚴(yán)厲調(diào)控影響，一線城市的去化周期甚至比二線、三四線城市要大，這也可以解釋2017年下半年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)中，一線城市指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。上海易居研究院報(bào)告顯示，2017年10月，一、二、三四線80個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個(gè)月，相比9月均有所反彈。觀察2017年這三類城市的存銷比數(shù)據(jù)，縱向基本上都呈現(xiàn)在低位微小反彈的態(tài)勢(shì)。
??三四線隱憂
??因三四線市場(chǎng)的火熱，房企戰(zhàn)略布局再度出現(xiàn)重心向三四線下沉的現(xiàn)象。
??國(guó)內(nèi)某研究院報(bào)告顯示，房企拿地城市重心由一二線城市向三四線城市下沉。50家百億代表房企2017年三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)63.0%、46.7%，占比分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)，受制于“限價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等政策影響，樓面價(jià)均有所降低。
??恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備變化也有所顯現(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示，2016年其一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比52.2%，三四線城市占比47.8%。截至2017年11月，恒大一二線新增土儲(chǔ)合計(jì)占比30.7%，三四線城市新增土儲(chǔ)占比69.3%。三四線城市中萊陽(yáng)、徐州、滄州和佛山新增土儲(chǔ)規(guī)模最大。
??“三四線城市布局以前關(guān)注點(diǎn)主要是恒大、碧桂園。去年突然我發(fā)現(xiàn)好多企業(yè)在爭(zhēng)三四線，溫州的中糧、起步于浙江杭州的祥生也在爭(zhēng)三四線，包括佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州等。但現(xiàn)在找不到真正的藍(lán)海，非常困難。”丁祖昱表示。
??上海易居研究院認(rèn)為，2018年全國(guó)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增幅預(yù)計(jì)在3%左右。
??主要原因：一是考慮到弱二線與三四線補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)能仍存在，長(zhǎng)尾效應(yīng)明顯；二是部分一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)下跌明顯，地王被套的，將會(huì)導(dǎo)致地市成交量低迷；三是兩部委要求各城市按不同去化周期調(diào)整推地進(jìn)度，隨著市場(chǎng)逐步降溫，各地方政府供地節(jié)奏存在變數(shù)；四是參考?xì)v史規(guī)律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大，而2014年三四線樓市降溫更快，庫(kù)存高導(dǎo)致土地成交少，估計(jì)2018年土地增幅前高后低。
??隨著樓市調(diào)控城市范圍的擴(kuò)大，上海易居研究院預(yù)計(jì)，在2018年，最早調(diào)控的一線與強(qiáng)二線城市成交量出現(xiàn)小幅回落，弱二線與強(qiáng)三線城市成交量出現(xiàn)中幅回落，弱三四線城市成交量出現(xiàn)小幅回落。
??按照2017年5月國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)提出的未來(lái)三年再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套目標(biāo)來(lái)計(jì)算，這將每年帶來(lái)2.3億平方米去庫(kù)存規(guī)模，繼續(xù)為三四線樓市帶來(lái)一定程度的支撐。總之，2018年商品房成交量將下跌，但預(yù)計(jì)跌幅不大。
??不過(guò)值得注意的是，調(diào)控的重點(diǎn)也開始蔓延至三四線城市。近日來(lái)山東省東營(yíng)、聊城等城市加入限售行列，山東已有八個(gè)城市發(fā)布樓市限售措施，多數(shù)地區(qū)執(zhí)行本地戶籍居民兩年、非本地戶籍三年的住房限制轉(zhuǎn)讓政策。江蘇揚(yáng)州將本市戶籍居民第二套住房及以上、非本市戶籍居民第一套住房及以上的限售期限由原規(guī)定的兩年調(diào)整為三年。
