銷售火熱的地區(qū)還在挺直腰桿吆喝“一次性付款，公積金貸款者拒不接待”，比如三亞；銷售預(yù)冷的地區(qū)也并未完全停止“拒絕公積金貸款”的行為，原因是銷售太難，更需加速回款，比如廊坊“北三縣”。一南一北，演繹著我國(guó)的樓市變化。
2017年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)土資源部四部委發(fā)布《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），要求房地產(chǎn)開發(fā)商不得限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。
早在2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金[2014]148號(hào)），就明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房，取得了一定成效。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱以往資料發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商拒絕公積金貸款現(xiàn)象近年來層出不窮，2017年樓市調(diào)控趨嚴(yán)加劇了這一現(xiàn)象。開發(fā)商為加快資金回籠，架空了公積金惠民貸款，這對(duì)公積金貸款額度和速度趕不上市場(chǎng)需求的問題，提出質(zhì)疑。
部分地區(qū)拒公積金貸款現(xiàn)象仍存在
就在四部委發(fā)文明令禁止開發(fā)商拒絕個(gè)人住房公積金貸款后的第三天，合肥市12345政府直通車網(wǎng)站上就出現(xiàn)幾條諸如“有公積金，卻不給用”“開發(fā)商不給用公積金”“某項(xiàng)目不支持用公積金”的民眾投訴信息。合肥文一某地王樓盤銷售人員透露：“暫時(shí)不能使用公積金。”
無獨(dú)有偶，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者近日以購房者身份詢?cè)L北京、大廠、三亞、無錫、邢臺(tái)等地的房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，拒絕公積金貸款的行為較四部委發(fā)文之前有所收斂，但仍然存在。
三亞房產(chǎn)銷售員王堂（化名）稱：“我們項(xiàng)目現(xiàn)在付款方式只有兩種，一種是一次性付款，一種是按揭，公積金貸款的客戶拒不接待。可以說，整個(gè)三亞地區(qū)現(xiàn)在一次性付款居多，連按揭的都很少，別提公積金貸款了。”
無錫房產(chǎn)銷售員孟偉（化名）表示：“當(dāng)?shù)貍€(gè)別開發(fā)商與銀行有合作，故意限制公積金貸款，比如之前某理想灣項(xiàng)目對(duì)一次性付款有**折扣，公積金貸款的話就需要排隊(duì)，還不一定能買到，不過現(xiàn)在已經(jīng)接受公積金貸款了。”
北京房產(chǎn)銷售員周格（化名）表示：“可以公積金貸款，但是北京最高的貸款額度只有120萬元，按照項(xiàng)目現(xiàn)在8萬元/平方米的均價(jià)，建議將公積金取出來走商業(yè)貸款，因?yàn)殚_發(fā)商這邊拒絕混合貸，混合貸只能是指定的銀行辦理，很麻煩。”
普遍來看，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分需求冷卻的地區(qū)在政策管控下接受公積金貸款，需求旺盛的地區(qū)仍然挺直腰桿吆喝“只接受一次性付款”。
王堂進(jìn)一步表示：“三亞現(xiàn)在本身就是賣方市場(chǎng)，幾乎所有的房子都不愁賣，所以好多樓盤直接硬性規(guī)定只接受一次性付款。”
中國(guó)城市發(fā)展研究院投 資部主任劉澄也表示：“公積金貸款是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策性手段，有些開發(fā)商為了自身利益，單方拒絕公積金實(shí)際是對(duì)公眾利益的侵害。這種現(xiàn)象一般在需求強(qiáng)勁的地區(qū)會(huì)較明顯。”
不過如廊坊“北三縣”這類受一線城市限購影響而銷售遇冷的城市，有開發(fā)商不僅拒絕公積金貸款，并且寄希望于通過墊資將首付比例降至政策線以下的行為來加速銷售，回籠資金。
大廠房產(chǎn)銷售員胡廷（化名）稱：“大廠正在排號(hào)的路勁地產(chǎn)高層項(xiàng)目不能公積金貸款，北三縣很多項(xiàng)目都不行。目前開發(fā)商正在考慮與政府協(xié)商將首付比例降至20%，來促進(jìn)銷售。”
開發(fā)商渴望資金回流加速 公積金額度發(fā)放難以趕趟
對(duì)于開發(fā)商來說，2017年樓市調(diào)控趨嚴(yán)，在多地限售、限購、限貸的調(diào)控下，銷售回款難度加大，而公積金貸款辦理速度慢、周期長(zhǎng)是開發(fā)商拒絕此種貸款方式的主要原因。另外，也有個(gè)別資金周轉(zhuǎn)存難的開發(fā)商與銀行達(dá)成合作，因?yàn)榻鹑谡呤站o下，銀行發(fā)放開發(fā)貸款的條件則是帶來有效客戶，因而公積金貸款被拒。
一位邢臺(tái)市房地產(chǎn)人士表示：“現(xiàn)在老百姓(62.310, -1.31, -2.06%)都知道公積金不能拒絕，開發(fā)商明著說不讓辦的很少了，但是一般項(xiàng)目要封頂后才能受理，且審核流程慢，所以開發(fā)商會(huì)在營(yíng)銷手段上通過發(fā)放**等方式來引導(dǎo)老百姓辦理商貸。”
劉澄表示：“銷售通過設(shè)置條件達(dá)到目的是常見方式，監(jiān)管上存在一定難度。每個(gè)項(xiàng)目的融資方式、集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況很難一概而論，開發(fā)商需要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。”
周格的說法印證了上述觀點(diǎn)：“我們83平方米的戶型帶有一個(gè)折扣點(diǎn)，如果走商業(yè)貸款的話還有一個(gè)折扣點(diǎn)，也就是九八折，全款的話是九七折。”按照其項(xiàng)目8萬元/平方米平均售價(jià)計(jì)算，每個(gè)百分點(diǎn)為消費(fèi)者節(jié)省的金額為66400元。相比之下，按照一筆額度100萬元、期限20年的住房公積金個(gè)人住房貸款，可比商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款節(jié)省利息支出20萬元以上。顯然，對(duì)于消費(fèi)者來說，公積金貸款更具優(yōu)勢(shì)。
事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，政府層面公積金存款額度不足也是開發(fā)商不愿意讓消費(fèi)者進(jìn)行公積金貸款的原因之一，這無疑更加拉長(zhǎng)了回款周期。
新城控股(34.790, -0.15, -0.43%)高級(jí)副總裁歐陽捷表示：“主要原因在于公積金存款余額不足，放款速度太慢而且可能不足。”
上述接近邢臺(tái)市房地產(chǎn)人士也表達(dá)了相同觀點(diǎn)，“公積金目前也是問題，以前個(gè)別縣公積金收取的額度趕不上貸款發(fā)放的量，甚至出現(xiàn)過沒有的現(xiàn)象，所以即便受理了，也無法辦理，這也是矛盾所在。”
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析：“公積金中心在資金的獲取方面偏被動(dòng)，因?yàn)槔U存對(duì)象固定，所以資金來源規(guī)模穩(wěn)定。公積金的發(fā)放則顯被動(dòng)，市場(chǎng)需求上升容易快速增加公積金申請(qǐng)，尤其是一些退休職工也可以申請(qǐng)，這就會(huì)形成這樣一波差額，這個(gè)差額如果不關(guān)注，就會(huì)導(dǎo)致公積金審批節(jié)奏開始放緩的現(xiàn)象。”
不過，河北省某公積金中心人士稱：“公積金額度現(xiàn)在夠用，開發(fā)商拒絕公積金貸款主要原因還是與其辦理節(jié)點(diǎn)有關(guān)系，封頂才能申請(qǐng)，但拿到預(yù)售證到封頂至少要一年時(shí)間，開發(fā)商不愿意把錢都?jí)涸谶@里。”
政策嚴(yán)禁斬草不除根 過程目標(biāo)管控或是出路
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2009年起，開發(fā)商拒絕公積金貸款的現(xiàn)象就已存在，國(guó)家查處力度也一直加大，但真正根除這一問題還欠火候。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“一方面，拒絕公積金貸款肯定是違法的，房企這樣做是觸碰監(jiān)管紅線，建議嚴(yán)查。另一方面，建議適當(dāng)關(guān)注房企的銷售回籠的要求，因?yàn)榉吭床蛔愕那闆r下，往往會(huì)出現(xiàn)誰先全款先給誰，房企也是有資金回籠壓力的，這需要各部門積極關(guān)注，必要時(shí)候進(jìn)行座談，進(jìn)一步細(xì)分為什么偏好商業(yè)銀行貸款而不是公積金貸款的癥結(jié)。”
在樓市調(diào)控與金融收緊的雙重壓力下，開發(fā)商資金問題需引起關(guān)注，而真正要解決公積金貸款被拒問題，還是要從協(xié)議端、過程中、執(zhí)行端進(jìn)行全方位管控，甚至，在房企資金受壓與公積金貸款被拒的矛盾下，智慧性地出臺(tái)一些補(bǔ)貼政策，或許也是出路。
在過程把控方面，劉澄建議：“預(yù)售證環(huán)節(jié)要明確項(xiàng)目接受的付款方式，并且基于此條件監(jiān)管銷售過程，更好地保障購房者權(quán)益。”
在設(shè)立指標(biāo)目標(biāo)方面，嚴(yán)躍進(jìn)建議：“應(yīng)該給予一定的硬性指標(biāo)，比如說住房銷售中必須完成20%的公積金貸款的比例，這樣房企自然會(huì)主動(dòng)考慮完成改比例。或者可以針對(duì)具體樓盤或者板塊對(duì)這一指標(biāo)進(jìn)行分解，這樣有助于保障購房者權(quán)益。”
歐陽捷則建議：“有些城市采取了公轉(zhuǎn)商，用公積金來補(bǔ)貼商業(yè)貸款利息，這樣可以放大公積金貸款額度并緩解公積金不足的壓力。但公積金中心可能不贊同，因?yàn)檫@樣會(huì)減少其貸款收益。”
