2017年以來，住房租賃市場(chǎng)的熱鬧便沒有停止過。
2017年12月29日，華潤(rùn)置地宣布簽約南山西麗項(xiàng)目，長(zhǎng)租公寓正式落子深圳。此前，深業(yè)集團(tuán)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，發(fā)布四條全生命周期的產(chǎn)品線，甚至把多個(gè)豪宅銷售項(xiàng)目轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓。更早前，萬科、龍湖、招商蛇口、碧桂園、佳兆業(yè)、世聯(lián)行等房企已廣泛布局租賃市場(chǎng)。
前有政策加持，后有越來越多的資本進(jìn)入，把“租售并舉”進(jìn)行到底不是一句空話。
然而，在令人眼花繚亂的資本運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)布局背后，真實(shí)的租賃市場(chǎng)表現(xiàn)如何?長(zhǎng)租公寓給市場(chǎng)帶來的究竟是居住體驗(yàn)的提升還是僅是單純的租金提升?專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)在高資本的投入和低租金的市場(chǎng)訴求中如何平衡?
這些問題，有部分在市場(chǎng)的自我摸索中已可釋疑，但關(guān)于行業(yè)未來的演變和資金的出路還需要時(shí)間和政策給答案。
長(zhǎng)租公寓未成租房主流
深圳的住房租賃市場(chǎng)一派花團(tuán)錦簇。
深圳鏈家研究院報(bào)告顯示，截至2014年末，深圳全市有5.59億平方米、1041萬套各種類型的租房，其中村民自建房(農(nóng)民房)有497萬套，占比48%，其次是工業(yè)區(qū)配套宿舍、商品住房、單位及個(gè)人自建房，最后才是公寓產(chǎn)品。
在深圳，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、個(gè)人對(duì)個(gè)人一直是租房市場(chǎng)的主流模式，長(zhǎng)租公寓、房屋托管、包租等模式，近兩三年才被大眾認(rèn)知。
由于涉及民生，對(duì)租金水平的關(guān)注首當(dāng)其沖。
深圳鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，目前深圳有80%的人正在租房，其中52.7%的租房人群的月租金在2000元以內(nèi)。而深圳長(zhǎng)租公寓的租金多數(shù)在4000元之內(nèi)，集中在1000%~3000元的區(qū)間中，這樣的租金水平比市場(chǎng)普租高出30%~50%，超過六成的受訪對(duì)象認(rèn)為長(zhǎng)租公寓的租金過高。而因?yàn)樽饨鸬土钲诖罅咳丝谶x擇租住農(nóng)民房。
深圳鏈家研究院估算，深圳租賃住房由機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營或托管的比例只有10%左右。而在美國，這個(gè)比例約為30%，在日本，這個(gè)比例高達(dá)83%。
這個(gè)結(jié)果在旁證，目前為止，資本投入密集的長(zhǎng)租公寓在真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)中并無那么出色，起碼未成為城市租房群體選擇的主要途徑。
深圳萬科執(zhí)行合伙人、萬科泊寓租賃服務(wù)有限公司總經(jīng)理袁軍對(duì)此并不意外。他告訴第一財(cái)經(jīng)，“長(zhǎng)租公寓的發(fā)展還在1.0時(shí)代，目前主要定位以城市精英、白領(lǐng)為主的中高端客群，在整個(gè)市場(chǎng)的占比很有限。事實(shí)上，這兩年來，長(zhǎng)租公寓的占比在不斷抬升，行業(yè)發(fā)展未成熟，現(xiàn)在還不是下結(jié)論的時(shí)候。”
租賃時(shí)代的崛起，“租房”帶來的商機(jī)正被深度挖掘。專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，給市場(chǎng)帶來新的活力。拎包入住、搬家、維修保潔等衍生服務(wù)成為標(biāo)配，居住體驗(yàn)提高，另外，在專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)的教育下，個(gè)人房東也重新思考對(duì)出租房的運(yùn)營管理。
高租金解決方案
居住品質(zhì)和體驗(yàn)提升是好事，但租金水平仍是長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步擴(kuò)大客群的瓶頸。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商與租客所站角度不同，看法迥異。微家公寓創(chuàng)始人李樹德對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“租客認(rèn)為租金太高，跟購房者覺得房?jī)r(jià)太高的道理相似。結(jié)合國際的租金收入比，在國內(nèi)，參考租售比和租金收入比兩個(gè)指標(biāo)，得出結(jié)論都是租金還會(huì)緩慢上揚(yáng)。”
袁軍認(rèn)為，專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入后，把標(biāo)準(zhǔn)化管理推廣普及，在租金方面，與個(gè)人房東相比不會(huì)隨意漲租。
在“十三五”期間，深圳市將建設(shè)籌集人才住房30萬套、政府在城中村收儲(chǔ)100萬套(間)物業(yè)培育租賃市場(chǎng)等背景下，在對(duì)城中村的改造與治理層面，企業(yè)可介入的角度和空間，成為城市最新探索命題。
萬科、深業(yè)集團(tuán)正在進(jìn)行城中村改造的嘗試。與深業(yè)的福田水圍檸盟人才公寓相比，萬科在深圳新圍仔村項(xiàng)目(萬科泊寓華為基地店)的運(yùn)營更市場(chǎng)化。
萬科泊寓華為基地店的租金為898元/月起。袁軍告訴第一財(cái)經(jīng)，“這個(gè)項(xiàng)目租金最高不超過1200元，萬科不愿把房?jī)r(jià)定得過高把原住戶都趕走，我們希望實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。”
這個(gè)租金定價(jià)跟未改造前相差不遠(yuǎn)，企業(yè)層面如何盈利?
袁軍稱，“萬科不是做單棟的業(yè)務(wù)，我們的目標(biāo)是做綜合整治。在項(xiàng)目收樓到一定規(guī)模后，會(huì)引入商業(yè)、教育等配套。光看租金大家可能算不過賬，覺得企業(yè)不好盈利，但現(xiàn)在未引進(jìn)配套之前，我們的成本其實(shí)剛好打平。”
這種模式是解決租金單方面過高的方案之一，企業(yè)降低租金水平，增加多元化業(yè)務(wù)的收入平衡整個(gè)營收盤子。在此之前，YOU+在2016年末已提出相似的方法，其于深圳前海的項(xiàng)目，租金被限制為周邊區(qū)域的一半，YOU+必須開拓其他盈利方式，考慮引入豆瓣以及創(chuàng)意市集等平臺(tái)進(jìn)項(xiàng)目。
能獲得參與城中村物業(yè)升級(jí)改造、綜合整治的運(yùn)營商不多，在深圳，目前只有國企背景的深業(yè)集團(tuán)和萬科作出嘗試。同樣，有實(shí)力引入城市配套服務(wù)、實(shí)現(xiàn)多元化運(yùn)營的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商也少之又少。
更多的情形是中小型運(yùn)營商在大企業(yè)、大資本的圍攻下，苦苦堅(jiān)守或另辟蹊徑拓展新天地。
李樹德告訴第一財(cái)經(jīng)，微家公寓在深圳持有運(yùn)營的房源超過2000間，然而他并無意繼續(xù)擴(kuò)大微家在深圳的規(guī)模。“2017年初，公司決定走臨深路線，目前微家公寓已進(jìn)入東莞市場(chǎng)，持有的房源面積超過2萬平方米。”
前30強(qiáng)的房企中，至少有一半進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，資本的進(jìn)入抬高了拿房成本。李樹德表示，“微家是沒有任何背景的民營企業(yè)，很難跟大資本爭(zhēng)，現(xiàn)在在深圳市區(qū)內(nèi)基本停止擴(kuò)張了。”
