溫州投資客，在浙江甚至全國(guó)樓市，都曾經(jīng)是一個(gè)如雷貫耳的名詞。他們嗅覺敏銳，他們行動(dòng)迅速，他們抱團(tuán)作戰(zhàn)，他們?cè)?jīng)在樓市賺得盆滿缽滿，也曾經(jīng)在上一輪樓市調(diào)控期遭遇“腰斬”，折戟沉沙。
2017年，在“房住不炒”的大背景下，溫州樓市新政貫穿全年：地價(jià)、房?jī)r(jià)限價(jià)新政出臺(tái)，禁止審批類住宅，房票制等輪番上陣，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)秩序得到進(jìn)一步規(guī)范。
如此調(diào)控之下，原本活躍的溫州投資客最近又瞄向何方？他們的心態(tài)又如何？
全市三年平穩(wěn)增長(zhǎng)
樂清市成交量領(lǐng)跑
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，溫州商品住宅銷量延續(xù)近三年平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2017年，溫州市共銷售商品住宅624.8萬m2，較上一年增長(zhǎng)11%。從全年走勢(shì)來看，第一季度各月銷量較為冷清，二、三季度開始回暖，四季度前兩月成交回落，投資客開始謹(jǐn)慎對(duì)待后市，12月銷量實(shí)現(xiàn)年度最高。
住宅均價(jià)小步走高，2017年溫州市銷售均價(jià)為15770元/m2，同比增長(zhǎng)僅4.1%。
從全年來看，溫州全市全年商品住宅供應(yīng)略低于需求，需求量穩(wěn)步超過前兩年，供應(yīng)量與去年基本持平。“主要是舊城改造帶動(dòng)一大波拆遷剛需，以及投資帶來的需求置業(yè)，加上政府大力推動(dòng)貨幣安置，很大程度上助推了需求量；另外一方面新盤供應(yīng)驟降，也使供應(yīng)量有所下降。”當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)投資顧問告訴錢報(bào)記者。
分區(qū)域來看，去年溫州樓市最大的亮點(diǎn)是樂清市。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，樂清市商品住宅銷售131.63萬m2，面積位列第一，幾乎是第二名蒼南縣的近一倍。泰順縣、洞頭區(qū)、文成縣成交量均低于20萬m2，表現(xiàn)偏弱。“主要還是前幾年的供應(yīng)量，集中在2017年釋放了，之后要想延續(xù)這樣的勢(shì)頭，可能性不是很大。”一位業(yè)內(nèi)人士分析道。
成交價(jià)格上，郊縣市之間量?jī)r(jià)分化明顯。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，鹿城區(qū)遙遙領(lǐng)先，均價(jià)為25405元/m2，緊接著是甌海區(qū)、龍灣區(qū)和瑞安市。而洞頭區(qū)和泰順縣2017年的成交均價(jià)還未破萬。
“限低”新鮮出爐
進(jìn)入溫州門檻不低
過去一年，溫州的土地市場(chǎng)幾乎是政策唱主角。
2017年6月，溫州市住建委、市國(guó)土局聯(lián)合發(fā)文，各地要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，包括“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、超過溢價(jià)率一定比例或地價(jià)達(dá)到一定水平后轉(zhuǎn)為競(jìng)保障性住房、現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況。
2017年下半年，溫州多宗地塊的出讓公告中顯示，地塊的建筑高度需大于等于40米且小于等于80米。“限低”意味著過去開發(fā)商通過玩“高低配”賺取差價(jià)利潤(rùn)將成為歷史。
值得注意的是，溫州所出臺(tái)的這一系列土地新規(guī)(限價(jià)、競(jìng)配建、帶安置出讓、土拍限低)并不是“一刀切”，而是因地制宜、差別化試行。這些地塊大多位于主城區(qū)或郊縣市的熱點(diǎn)板塊，以出讓公告的形式告知。
面對(duì)高總價(jià)、高保證金、高體量的門檻，溫州市拿地量排名前十的房企，很多是實(shí)力雄厚的外來品牌房企。萬科、新希望、碧桂園、德信、祥生、恒大等外來品牌房企在溫州頻頻拿地補(bǔ)倉，快速擴(kuò)張版圖。拿地金額TOP10房企成交總金額占全市宅地出讓金總額69.8%。
“現(xiàn)在一線城市的土地不敢拿，而像杭州這樣的準(zhǔn)一線城市，土地又拿不到，反倒是一些二線城市或者三四線城市，有一些進(jìn)入的機(jī)會(huì)，甚至一些項(xiàng)目利潤(rùn)還不錯(cuò)。所以才來試一試。”剛進(jìn)入溫州市場(chǎng)的一位開發(fā)商坦言。
政策頻出的一年
溫州投資客更理性了
2017年是溫州政策頻出的一年。
為遏制“炒號(hào)”現(xiàn)象，溫州市從2017年7月1日開始啟用網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)“認(rèn)購(gòu)定位單”功能。監(jiān)管措施主要有“購(gòu)房實(shí)名制”，“開盤啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)定位單”，“不準(zhǔn)辦理退購(gòu)手續(xù)”等幾點(diǎn)。
“有時(shí)候網(wǎng)上銷售信息與開發(fā)商銷售情況不一致，給房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員捂盤惜售等違規(guī)行為提供空間。這也是進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)的行為。”當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴錢報(bào)記者。
對(duì)類住宅項(xiàng)目，溫州市也祭出“狠招”。為防范開發(fā)商利用政策漏洞擅自改變功能，自2017年8月1日起，市區(qū)停止審批酒店式公寓、LOFT、SOHO等“類住宅”。而這一塊，直接把原來可以將寫字樓改成小戶型公寓的擦邊球，徹底封殺。
如此政策頻出的一年，原來非常活躍的溫州投資客又將瞄準(zhǔn)哪里？錢報(bào)記者從當(dāng)?shù)貛孜粯I(yè)內(nèi)人士處了解到，這撥投資客現(xiàn)在更理性了，甚至比一般投資客還要謹(jǐn)慎。
“2012年以前，在溫州本地市場(chǎng)的投資客還是不少，但之后幾年，由于市場(chǎng)原因和連續(xù)調(diào)控政策，溫州市場(chǎng)幾乎腰斬，不少投資客深陷其中，所以對(duì)于本地市場(chǎng)，他們幾乎不輕易出手，除非有很可觀的回報(bào)；而之前活躍在杭州市場(chǎng)的投資客，雖然依舊關(guān)注樓市，但他們也不會(huì)盲目殺入。據(jù)我了解，很多被限購(gòu)的溫州投資客目前看好桐廬，認(rèn)為那里是價(jià)格洼地，配套潛力大，買入持有1~2年后賣掉，然后就可以來杭州市區(qū)置業(yè)。調(diào)控大趨勢(shì)下，溫州投資客還是以觀望為主，大規(guī)模的炒房團(tuán)估計(jì)很難看到了。”一位當(dāng)?shù)囟址恐薪橘Y深人士告訴錢報(bào)記者。
