7月3日，在由國信證券舉辦的“創(chuàng)新與重構(gòu)”2019年中期策略會上，國信證券研究所宏觀和債券首席分析師董德志表示，從“關(guān)鍵性資產(chǎn)”的角度看，美股當前的走勢可能預示了中國的外需在短期內(nèi)并不存在很大壓力，而中國房地產(chǎn)價格顯示中國內(nèi)需壓力有所緩和。

董德志指出，“關(guān)鍵性資產(chǎn)”取決于一個國家的居民財富結(jié)構(gòu)。對于美國，居民財富主要儲存場所是股市，那么美股就是美國的“關(guān)鍵性資產(chǎn)”；而對于中國，居民財富的主要儲存場所是樓市，所以中國樓市就是中國的“關(guān)鍵性資產(chǎn)”。

美股與中國樓市分別代表著中國出口外需和內(nèi)需的前瞻指標。董德志指出，標普500指數(shù)月均同比增速的拐點領(lǐng)先于美國名義GDP同比增速的拐點，領(lǐng)先周期約為2-3個月。而美國名義GDP變動與中國對美出口變動呈現(xiàn)同步性。因此，美股的波動可以作為中國出口外需的前瞻指標。對于中國房地產(chǎn)，采用“70個大中城市新建住宅價格指數(shù)”為觀測指標，同樣采取的是月同比增速，結(jié)果顯示，中國房地產(chǎn)價格指數(shù)的同比增速拐點領(lǐng)先于中國名義GDP增速拐點，領(lǐng)先周期約1-2個季度。中國房價的波動可以作為中國內(nèi)需的前瞻指標。

董德志認為，在短周期視角下，中國外需在于美股的變化，中國內(nèi)需在于中國房價的變化。目前，美股預示中國的外需在短期內(nèi)并不存在很大壓力，中房價格顯示中國內(nèi)需壓力有所緩和。2019年二季度以來，美股指數(shù)同比增速反彈，季度均值相比2018年二季度同比上漲6.38%，從時滯2-3個月的影響來看，二季度的美股走勢預示三季度中國的外需壓力不大。

與此同時，中房價格指數(shù)同比增速自2017年以來一路下跌，當前依然沒有看到拐頭跡象。但值得注意的一個信號是，房價增速已經(jīng)跌至3%-4%區(qū)間。從歷史經(jīng)驗來看，房價年化同比增速在3%-4%的區(qū)間應該是政策對于房地產(chǎn)調(diào)控的一個合意水平，歷史上在房價增速高于這個水平時多數(shù)處于地產(chǎn)政策緊縮區(qū)間，低于這個水平時多數(shù)處于地產(chǎn)政策扶持區(qū)間。后期地產(chǎn)政策加碼的概率不大，中房價格同比增速有望穩(wěn)定在3%附近，即使繼續(xù)回落，回落的速率也將放緩，中國內(nèi)需壓力將有所緩和。