綜合新華社電 國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。

會議指出，自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了八條政策措施。

二套房首付再漲一成

“國八條”對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調控政策延續(xù)，又是進一步的“加碼”。典型的是：強化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。去年9月底的“國五條”曾強調，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。

地方需定房價調控目標

值得關注的是，此次“國八條”還對樓市調控中地方政府的責任作了更明確的規(guī)定：地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

此外，“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區(qū)、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責”。

這一次出拳很重，很明顯是不希望投資者再攪和樓市了！投資者買一套300萬元的房子，原來需自備150萬元，現(xiàn)在增加到180萬元。再加上限購措施繼續(xù)實施，投資投機性購房的空間被進一步壓縮。

———上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎

總體上講，房地產調控一系列措施的效果離預期還有距離。這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是最嚴格的調控將繼續(xù)下去；此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會放松。———復旦大學房地產研究中心主任尹伯成

專家展望

兩會前有望再出配套政策

業(yè)內人士稱，此次調控政策全面、找點很準

有業(yè)內人士稱“此次調控力度再次達到新的巔峰”。

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認為此次調控“政策全面、找點很準”。隨著房地產銷量的增加，房價的飛漲，這也掀開了第三次調控，“我預計在兩會前還會有陸續(xù)的配套政策出臺，目的都是抑制房價的過快上漲。”

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也說，選擇春節(jié)前出臺政策，也有助于房地產不會在春節(jié)期間成為熱點話題。但如果到春節(jié)后再打壓，就會太遲。陳杰說，今年房價向上的壓力依然很大，中央還是會下大力氣保持房價調控的態(tài)勢，不能前功盡棄，今年還是會形成房價向上的壓力和政府向下打壓并存的局面。

陳云峰坦言，政策很綜合很全面，找的點也很準，但關鍵能否落實，還要看地方政府的執(zhí)行力。

國八條

1，落實地方政府責任

地方政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

2，加大保障房建設力度

有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。

3，加強稅收征管

對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征營業(yè)稅。

4，強化差別化住房信貸政策

貸款買二套房，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

5，嚴格住房用地供應管理

今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前兩年年均實際供應量。

6，合理引導住房需求

部分城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

7，落實約談問責機制

新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標，對相關負責人進行問責。

8，堅持和強化輿論引導

對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

已有兩房本地家庭不可再買房

已有住房、無法提供一定年限納稅社保證明的外地人，暫停購房

政策1

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊數(shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內向其售房。

解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、海口、廈門等二線城市已經相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”。

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也把此次“限購令”認為是“新國八條”中最為嚴厲的一條，確實可以抑制需求。

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認為，“限購令”可以為在中國已經失去理智的房地產投資市場上，澆上一盆冷水。他說，現(xiàn)在最關鍵的就是要扭轉市場預期，哪怕是通過這種行政手段，在兩三年內穩(wěn)住房價，讓大家不會覺得房地產只漲不跌，只要改變這個預期，發(fā)現(xiàn)投資房地產政策風險很大，這樣在樓市中的熱錢，可能就會撤出選擇更為長期的投資項目。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，這樣的限購等于讓異地購房幾乎成為不可能完成的任務，投資性異地購房已經沒有空間，房產去投資化的政策導向十分明確，“北京的價格應該可以剎車了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區(qū)域，其樓市前景堪憂。”

北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，限購不僅力度加強，而且范圍很可能從現(xiàn)在的30個城市，擴大到60個以上。政策將全國性地落實對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ハ拶彛啾戎氨本┑葏^(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴格。

二套房貸利率最低1.1倍

專家稱，二套房首付提高，對改善型購房影響較大

政策2

對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國八條”的60%，陳云峰認為，房地產對信貸政策最為敏感，“比加息和稅收要都敏感”，他說，一般每增加10%首付比例，可能意味著20%的購房人無法買房。不過他說，從北京一些售樓處的情況看，購房者一次性付款的比例不少，雖然好像買房人“不差錢”，但是至少對投機炒房者有明顯威懾作用。

北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸不到四成的房款。該公司統(tǒng)計顯示，北京目前市場貸款購房占比在四成左右，而其中只有一成是二套房購房貸款。雖然直接影響不大，但是心理威懾作用較大。

張大偉認為，該政策將有效地抑制投機購房，同時避免了金融機構的風險。鏈家地產首席分析師張月認為,這直接影響改善型購房需求，對于市場的影響將會十分明顯。

保障房首提公開公平公正

專家稱，保障房公示，對房地產調控具有重要作用

政策3

各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

解讀：“每年說保障房建設得很多，但是建在哪里了？我們并不知道。”陳杰說，此次調控文件中，首次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。

陳杰認為，按照這一原則，建設了保障房就應該公示，這對目前房地產調控有非常重要的作用，供需平衡才能對投資客產生心理抑制作用。

此前國家已有相關政策，各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。

各地一季度須公布房價調控目標

國務院明確地方政府調控責任；目標如未實現(xiàn)，相關負責人將被問責

政策4

地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

會議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的省（區(qū)、市）政府，要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。

【解讀】

如何評價地方政府在房地產調控上的成敗？“新國八條”中要求其公布調控目標的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。昨日記者采訪的專家，無不將此作為此輪調控亮點。

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認為，公布調控目標的做法，改變了過去文件中相對“空泛”的表述，“有目標就可以審查，對地方政府產生了實質壓力，使調控責任清晰化。這無疑是個進步。”

對于如何避免所設目標“過高”而使地方政府可以逃避追責的問題，中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，“新國八條”規(guī)定所設目標必須向外公布，這就說明調控目標不僅要接受地方人大監(jiān)督，目標也暴露于媒體、公眾和社會輿論的監(jiān)督下。

北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，此次首次提及房價調控目標化，在新國八條中明確要求在一季度落實年度各地區(qū)的價格控制目標，將責任落實到各地方政府。調控已經嚴格至政治任務。

購房不足5年轉手按售價全額征稅

政策5

調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。

【解讀】

復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰稱，各地對個人轉讓住房營業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。

比如一套100萬購入的房產，購買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國八條”前以差額征收計算，只需繳納5.5萬元稅費，但是以后將需要繳納11萬。

但陳杰提醒，在一些二手房交易中，有時候營業(yè)稅會轉嫁給“下家”，雖然能夠在心理上形成抑制作用，可是這也增加了政策效果的不確定性。

在此政策中，另一撒手锏是“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查”。陳云峰說，土地增值稅“一直是懸在開發(fā)商頭頂上的一把劍”。

他說，目前地方對增值稅執(zhí)行情況不同，清算增值稅會對開發(fā)商產生很大的壓力，房產商就怕增值稅的清算，因為定高房價就意味著要多交稅，也就使開發(fā)商失去定高價的動力。

全國推廣“限房價、競地價”

政策6

各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

【解讀】

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關系。在土地供應量上提出明確要求，有助于增加土地供應，在結構上緩解供需矛盾。

中原地產華北區(qū)董事總經理李文杰表示，這是首次提出競地須說明資金來源并提供相應證明。但一位開發(fā)商負責人表示，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時自有資金的比例，此前，相關部門不會管錢從哪里來，只要按期付款就可。

■ 專家說法

完善個人住房信息或為房產稅鋪路

據(jù)新華社電 26日召開的國務院常務會議要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。專家認為，這或將是為房產稅未來試點、實施做好準備。

完善信息為征稅提供技術支持

會議要求調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，并沒有直接提到房產稅。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，此次國務院常務會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎，“不僅是為已開征的稅種提供基礎，更是為全國范圍開征房產稅提供技術支持。房產稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣。”

早在1986年，國務院就正式發(fā)布了《房產稅暫行條例》，指出房產稅是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模和配合國家房產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經營人的收入。房產稅的稅率可以以兩種方式計算，納稅人每年可自行選擇納稅：一是按照房產價值70%-90%計算繳納，稅率為1.2%；二是按照房產租金收入計算繳納，稅率為12%。不過，該稅種實施后并沒有對個人所有非營業(yè)用房產開征。

上海開征房產稅日期尚未確定

對于上海房產稅的開征時間，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉1月25日公開表示，“房產稅開征的發(fā)令槍在國家，上海目前正在積極做好試點準備工作，一旦有結果將第一時間向社會公布。”

而上海將試點房產稅的消息也讓樓市掀起了一波銷售高峰：根據(jù)中國房產信息集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應量僅32.18萬平方米，成交量卻達到76.85萬平方米，上周（1.17-1.23）上海共有5個項目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當于近20周平均周供應的三成水平，為近23周的最低點。但出人意料的是成交量卻不降反升，上周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區(qū)房地產交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業(yè)稅的窗口前，近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊等候的場面。

中國房產信息集團分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規(guī)避房產稅，這也說明房產稅對市場的威力不容小覷。

■ 北京回應

“限房價競地價”北京首創(chuàng)

昨晚，北京市相關部門負責人表示，北京將堅決貫徹國務院要求，并抓緊制定北京落實的具體政策措施。

此次國務院提出，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

去年4月，北京在全國首次推出“限價中小套型普通商品房”，土地采用“限房價、競地價”方式出讓，在土地出讓時，首先由社會中介機構和專家，對周邊商品房的價格進行評估，確定該商品房的銷售限價。在同樣的房價下，由開發(fā)商競價拿地。限價是強制性的，并寫進土地出讓合同，開發(fā)商銷售時的均價不得超過限價。

去年5月，首個試點項目———房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目開始掛牌出讓，該項目在出讓時，就已限定其銷售限價為1.25萬元/平方米。