剛到美國(guó)不久的留學(xué)生王遇驚訝地發(fā)現(xiàn)：紐約附近的“富人區(qū)”，房?jī)r(jià)比北京六環(huán)外還要便宜得多。
在一個(gè)陽(yáng)光明媚的周末，王遇開(kāi)著他剛買(mǎi)的二手車(chē)從曼哈頓去找長(zhǎng)島的朋友金佳梁玩。長(zhǎng)島是一個(gè)不折不扣的“富人區(qū)”——美國(guó)前總統(tǒng)克林頓、石油大亨洛克菲勒、好萊塢導(dǎo)演斯皮爾伯格都在這里安家。
不到半個(gè)小時(shí)，王遇就到達(dá)了金佳梁的住所。金佳梁家樓上樓下共3層，全部精裝修，6間臥室和5個(gè)衛(wèi)生間，后院里有一座直徑20米的游泳池，旁邊還搭建了兒童游樂(lè)設(shè)施。
金佳梁謙虛地?cái)[擺手說(shuō)：“這沒(méi)什么，我這座房子其實(shí)不貴，才50萬(wàn)美元。”
王遇驚嘆道：“那不就才300多萬(wàn)人民幣嗎？這在北京只能買(mǎi)個(gè)兩居室。”
金佳梁再次擺擺手說(shuō)：“非也非也，買(mǎi)房便宜養(yǎng)房難啊，在美國(guó)養(yǎng)這么套房子，每年的開(kāi)銷(xiāo)都在3萬(wàn)美元以上。”
王遇糾結(jié)地聳聳肩，看來(lái)，在美國(guó)買(mǎi)房子還真是一門(mén)復(fù)雜的學(xué)問(wèn)。
誰(shuí)能在美國(guó)買(mǎi)房？
和中國(guó)人一樣，在美國(guó)買(mǎi)房子第一件事就是找中介。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者連線(xiàn)美國(guó)紐約的華人地產(chǎn)中介魏曦，他表示：“我們從賣(mài)方手里抽取3%~5%的傭金，不向買(mǎi)方收錢(qián)。不過(guò)，買(mǎi)家在看房前需要去銀行開(kāi)具一份‘銀行同意貸款證明’，在出示這份證明后中介公司才能開(kāi)始帶你看房，因?yàn)槲覀冃枰私饽愕馁J款能力。”
外國(guó)人可否在美國(guó)買(mǎi)房呢？魏曦給出的答案是肯定的。
據(jù)魏曦介紹，在美國(guó)絕大部分州，對(duì)于在美國(guó)長(zhǎng)期工作居住的外國(guó)公民來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子的程序和本國(guó)人無(wú)異，只需要提供兩年以上的工資單，證明有能力償還貸款(月供必須在月收入28%以?xún)?nèi))，就可以向銀行貸款買(mǎi)房。
而對(duì)于不在美國(guó)工作的外國(guó)人來(lái)說(shuō)，除非在美國(guó)銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款，否則只能用全款買(mǎi)房。
對(duì)于貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的莫過(guò)于一份良好的信用記錄了。和中國(guó)的統(tǒng)一利率不同，在美國(guó)，每個(gè)人最終獲得的貸款利率都不盡相同，完全取決于你之前的信用記錄。
一個(gè)信用記錄良好的人買(mǎi)房子，最理想將可以獲得和基準(zhǔn)利率持平的貸款利率。而一個(gè)經(jīng)常拖欠信用卡還款，信用記錄很差的人，利率可以無(wú)限上浮，甚至被銀行拒貸。
貸款總期限都為30年，貸款方式分為三種：3年固定(后27年浮動(dòng))，5年固定(后25年浮動(dòng))，30年固定。目前利率分別為：4.75%、5.5%及6.25%(隨時(shí)會(huì)調(diào)整，以貸款申請(qǐng)當(dāng)時(shí)利率為準(zhǔn))。
在次貸危機(jī)發(fā)生之前，美國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“零首付”買(mǎi)房，然而，隨著危機(jī)的爆發(fā)，政府出于控制金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，將首付最低限額提升至20%。
“美國(guó)就是因?yàn)楫?dāng)初有太多人10%首付，甚至零首付買(mǎi)房子，才會(huì)引發(fā)后來(lái)的次貸危機(jī)。現(xiàn)在美國(guó)貸款買(mǎi)房的首付底線(xiàn)是20%。”魏曦表示。
買(mǎi)房容易養(yǎng)房難
美國(guó)的房?jī)r(jià)根據(jù)不同地區(qū)和房屋類(lèi)型，可謂千差萬(wàn)別。最貴的莫過(guò)于紐約、舊金山、西雅圖這些大城市，一間二三十年房齡的開(kāi)間也要50萬(wàn)美元。而到了中部的農(nóng)村地區(qū)，房?jī)r(jià)就變得出奇的低。如果只是買(mǎi)一座一家三口居住的小木屋的話(huà)，十幾萬(wàn)美元就可以買(mǎi)到。
金佳梁從抽屜里掏出買(mǎi)房時(shí)的“過(guò)戶(hù)賬單”，王遇看了一眼，就被密密麻麻雜七雜八的收費(fèi)嚇了一跳。近20項(xiàng)各種一次性收費(fèi)加起來(lái)居然有7000多美元。
“美國(guó)買(mǎi)房子必須請(qǐng)律師，光律師的各項(xiàng)收費(fèi)加起來(lái)就有好幾千美元。另外，當(dāng)?shù)卣惨脵C(jī)收一筆錢(qián)，什么稅務(wù)服務(wù)費(fèi)、貸款稅加起來(lái)，又是兩三千美元。”
但這些一次性的費(fèi)用對(duì)于金佳梁來(lái)說(shuō)都不是最恐怖的。真正讓金佳梁喘不過(guò)氣的，是后面綿延不斷的“養(yǎng)房”費(fèi)用。
“無(wú)限期產(chǎn)權(quán)同時(shí)也意味著無(wú)限期的花銷(xiāo)，買(mǎi)房不是一勞永逸的。”金佳梁說(shuō)。
房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州和地區(qū)都不同，一般在1%~3%，紐約是3%。因此，以金佳梁的房子為例，每年的房產(chǎn)稅就高達(dá)1.5萬(wàn)美元。
房屋保險(xiǎn)
在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的同時(shí)，也被強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。在紐約，一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如加州要加保地震險(xiǎn)，南方城市要加保颶風(fēng)險(xiǎn)等。“如果你不買(mǎi)保險(xiǎn)的話(huà)，銀行是不敢貸款給你的。”魏曦告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
庭院維護(hù)
獨(dú)棟房屋維護(hù)成本高昂。例如，雇人剪草每個(gè)月開(kāi)銷(xiāo)大約100美元，如果任由庭院雜草叢生，那么有一天你回到家就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的院子像是田螺姑娘來(lái)過(guò)一般煥然一新，只是門(mén)上多了一張當(dāng)?shù)卣男牛嬖V你政府已經(jīng)幫你剪草，請(qǐng)及時(shí)付款。
物業(yè)費(fèi)
如果你買(mǎi)的不是獨(dú)棟別墅，而是聯(lián)體別墅，或者公寓，那么就要承擔(dān)每個(gè)月150美元到500美元不等的物業(yè)費(fèi)(或稱(chēng)社區(qū)管理費(fèi))。對(duì)于像曼哈頓有守門(mén)人的高級(jí)公寓，一間公寓的物業(yè)費(fèi)甚至可能高達(dá)上千美元每月。
美國(guó)置業(yè)問(wèn)答
——對(duì)話(huà)華美優(yōu)勝(北京)國(guó)際投資咨詢(xún)有限公司CEO 俞競(jìng)可
問(wèn)：怎樣持有所購(gòu)置的物業(yè)？
答：美國(guó)的房產(chǎn)屬于永久產(chǎn)權(quán)，客戶(hù)不僅擁有房產(chǎn)，還擁有房產(chǎn)下面的土地。
問(wèn)：投資回報(bào)一般是多少？
答：目前全美平均房?jī)r(jià)為17 萬(wàn)美金左右。全美20個(gè)都市圈的綜合房?jī)r(jià)在2006 年7 月達(dá)到頂峰，至今房?jī)r(jià)下跌平均20%～40%。不過(guò)，跌幅是一個(gè)逐漸放緩的過(guò)程。1926—1996年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年均漲幅為11%。1996—2006 年，漲幅達(dá)到15%以上。
問(wèn)：買(mǎi)房后有沒(méi)有房產(chǎn)證？
答：這在美國(guó)稱(chēng)為Grand Deed，也就是所謂的地契。這個(gè)文件是被用來(lái)證明房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，代表產(chǎn)權(quán)正式轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家。購(gòu)房后，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)寄來(lái)地契，證明房屋產(chǎn)權(quán)的正式轉(zhuǎn)移。
問(wèn)：有否遺產(chǎn)稅？贈(zèng)與稅呢？
答：在美國(guó)有遺產(chǎn)稅，贈(zèng)與稅與遺產(chǎn)稅一樣，每年的稅率都在變化。以2011年為例，遺產(chǎn)稅率為35%，且有500萬(wàn)美元的免稅額度。所以一般在500萬(wàn)美元以下的房產(chǎn)直接贈(zèng)與子女是不用交稅的。
問(wèn)：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)就可以移民嗎？
答：目前移民美國(guó)需通過(guò)特定的移民項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)不能直接實(shí)現(xiàn)移民。買(mǎi)房對(duì)投資移民沒(méi)有直接幫助。
問(wèn)：我沒(méi)有移民，買(mǎi)了房怎么住？
答：可以通過(guò)辦理赴美商務(wù)旅游簽證B1/B2出入美國(guó)，每次入境可以停留長(zhǎng)達(dá)180天。簽證有效期一年，可以多次入境美國(guó)。簽證過(guò)期后一年內(nèi)，可以通過(guò)中信銀行進(jìn)行免面試簽證續(xù)簽。可以說(shuō)，只要簽證辦理成功一次，以后就無(wú)后顧之憂(yōu)。只要購(gòu)房，在房產(chǎn)所在學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校從小學(xué)到高中減免學(xué)費(fèi)。如子女為18歲以下，可以辦理學(xué)生簽證或者父母辦理全家投資移民幫助子女赴美留學(xué)。
問(wèn)：如若拖欠銀行貸款，后果會(huì)怎樣？
答：在警告客戶(hù)并無(wú)效后，銀行有權(quán)收回房產(chǎn)。
20萬(wàn)美元就能買(mǎi)別墅
地點(diǎn)：賓夕法尼亞州斯特勞茲堡山區(qū)
戶(hù)型面積：213平方米，獨(dú)棟別墅，4室2衛(wèi)
價(jià)格：19.5萬(wàn)美元
地點(diǎn)：田納西州麥克明維爾市
戶(hù)型面積：492平方米，獨(dú)棟別墅，5室5衛(wèi)，帶游泳池
價(jià)格：57.5萬(wàn)美元
地點(diǎn)：威斯康星州科勒市
戶(hù)型面積：459平方米，獨(dú)棟別墅，10室6衛(wèi)
價(jià)格：97.5萬(wàn)美元
地點(diǎn)：夏威夷大島
戶(hù)型面積：325平方米，獨(dú)棟別墅，4室4衛(wèi)，帶游泳池
價(jià)格：529萬(wàn)美元
