誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)700萬(wàn)套保障房的投資缺口
2月27日，接近住建部的人士透露，今年中央下達(dá)的保障房補(bǔ)助資金將在去年的1526億元基礎(chǔ)上加碼至2000億元，這意味著2010年以來(lái)中央用于保障房領(lǐng)域的財(cái)政資金補(bǔ)助三年實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，2010年這一數(shù)字僅為800億元。
不過(guò)，與去年高達(dá)1.3萬(wàn)億的保障房投資額相比，來(lái)自中央的財(cái)政資金貢獻(xiàn)度不足15%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條一片，賣地乏力的當(dāng)下，令地方政府揪心的，恰是2012年“計(jì)劃開(kāi)工700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上”背后龐大的保障房資金缺口。
去年11月，一位人民銀行的權(quán)威人士向本報(bào)記者透露，“我們測(cè)算了一下，五年3600萬(wàn)套保障性住房資金需求量在5.2萬(wàn)億左右，特別是2011年和2012年，要拿出1.3萬(wàn)億和1.4萬(wàn)億。這將是又一個(gè)四萬(wàn)億政府項(xiàng)目。”當(dāng)時(shí)就有部委提出了保障房投資計(jì)劃減速調(diào)整的方案。
去年銀行信貸不足二成
2012年全國(guó)保障房開(kāi)工目標(biāo)從2011年的1000萬(wàn)套縮減至700萬(wàn)套，折射出保障房建設(shè)更趨于理性，但仍然面臨一大現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)——資金和土地資源問(wèn)題。
前述接近央行的人士曾經(jīng)算過(guò)一筆賬，“以2011年建設(shè)保障性住房需資金1.3萬(wàn)億元計(jì)算，所需資金占當(dāng)年全年7.47萬(wàn)億新增人民幣貸款的17.4%，這種規(guī)模巨大的新增資金需求會(huì)加劇當(dāng)前資金的供需矛盾。”
按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤給出的數(shù)據(jù)，去年保障性安居工程實(shí)際開(kāi)工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套，提前超額完成了開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套的任務(wù)；為完成這一目標(biāo)，當(dāng)年全國(guó)保障房建設(shè)完成投資近1.3萬(wàn)億元。
這1.3萬(wàn)億天量資金到底從哪里來(lái)，目前尚是一筆難清的賬。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1.3萬(wàn)億當(dāng)中，來(lái)自中央財(cái)政的補(bǔ)助資金1526億元，占比僅11.7%。
銀行資金一直被認(rèn)為是保障房投資的主要資金來(lái)源。然而2月15日央行《2011年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，盡管保障房投資增速明顯，但來(lái)自商業(yè)銀行的貸款不足二成。
截至2011年年末，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額3409億元，占全部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的12.5%，全年累計(jì)增加1751億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增額的50.1%，比年初提高31.7個(gè)百分點(diǎn)。
“這1751億元當(dāng)中，主要是國(guó)開(kāi)行和四大行貢獻(xiàn)的。”2月27日，一位股份行公司業(yè)務(wù)部主管告訴記者，盡管各家銀行對(duì)保障房表態(tài)積極，但保障房尤其是公租房和廉租房“低收益”和“高風(fēng)險(xiǎn)”并存是不爭(zhēng)的事實(shí)。
根據(jù)國(guó)開(kāi)行披露的信息，2011年全年該行新增保障性安居工程貸款1095億元，在同業(yè)中占比60%以上。
除卻中央財(cái)政補(bǔ)助的1526億和銀行保障房開(kāi)發(fā)貸款1751億外，1.3萬(wàn)億保障房投資中的75%需要地方政府想法子，即承擔(dān)9723億元的籌資任務(wù)。
“目前硬性的規(guī)定，是要求地方政府至少每年拿出10%的土地出讓收益用于保障房建設(shè)。”上述股份行人士透露，2010年，地方政府賣地總收入在2.7萬(wàn)億元左右，那么至少拿出2700億元用于保障房投資。
然而，這與9700億元的口子相比，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
張學(xué)勤也表示，有關(guān)部門出臺(tái)了政策措施，各地通過(guò)增加省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助、安排中央代發(fā)地方政府債券資金、提高土地出讓收益提取比例、安排財(cái)政超收收入、組建投融資平臺(tái)等方式，多渠道增加投入。
再來(lái)一個(gè)1.3萬(wàn)億？
作為保障房投資的典型樣本，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆此前推出的“三年之內(nèi)4000萬(wàn)平方米公租房”計(jì)劃已經(jīng)遭到了現(xiàn)實(shí)的阻力。
2月27日，接近重慶住建委的人士向本報(bào)記者透露，盡管重慶市2011年計(jì)劃開(kāi)工1350萬(wàn)平方米公租房建設(shè)，但實(shí)際完成計(jì)劃僅為800萬(wàn)平方米，完成率不及六成；今年開(kāi)工目標(biāo)有可能下調(diào)至600萬(wàn)平方米。
相較于可供出售的經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造，公租房和廉租房被普遍認(rèn)為在融資難度上要大于前兩者，而重慶保障房強(qiáng)力推行的便是此種
“公租房模式”，融資難題是擺在黃奇帆面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
一年前的“兩會(huì)”上，黃奇帆曾算過(guò)一筆賬，重慶市3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，總投資需要1100億元左右，其中財(cái)政投入約300億元。市政府拿出3萬(wàn)多畝的城市儲(chǔ)備地，以成本的概念注入到公租房建設(shè)中，再加上國(guó)家專項(xiàng)補(bǔ)助、地方財(cái)政撥款等，可以保證300億元的投入一步到位。
另外所需的800億元投資則通過(guò)社會(huì)融資解決。然而，據(jù)上述人士透露，2011年重慶公租房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款占全部融資來(lái)源的比例僅僅10%。
“銀行的配套資金不一定超過(guò)10%，不過(guò)重慶市政府也通過(guò)引入社保基金、保險(xiǎn)公司和發(fā)行債券等方式加大社會(huì)融資力度。”上述人士告訴記者，2011年7月份，社保基金曾向重慶市提供了一筆高達(dá)45億元的信托貸款，專項(xiàng)用于公租房建設(shè)。該筆貸款也是全國(guó)社保基金迄今為止單筆放款最多的一個(gè)保障房項(xiàng)目。
重慶并非孤例。“2012年，保障房同時(shí)在建項(xiàng)目絕對(duì)量應(yīng)該超過(guò)了1500萬(wàn)套。”2月27日，某國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人如是告訴記者，2011年開(kāi)工1000萬(wàn)套，建成的只有432萬(wàn)套，今年這一目標(biāo)已經(jīng)提高到了500萬(wàn)套。
“要想五年內(nèi)建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%，五年累計(jì)需投入資金得5萬(wàn)億到5.2萬(wàn)億。”上述接近央行的人士也告訴記者，根據(jù)央行相關(guān)部門的測(cè)算，2011和2012年是投資高峰期，開(kāi)工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。“未來(lái)五年的前兩年年度資金需求將達(dá)約1.3萬(wàn)億到1.4萬(wàn)億元，之后三年每年約0.8萬(wàn)億元。”他分析。
高華證券最新研報(bào)認(rèn)為，住建部稱去年1000萬(wàn)套保障房的相關(guān)投資為1.3萬(wàn)億元，這一整體投資規(guī)模乍看上去相當(dāng)龐大，但這是2-3年建設(shè)周期之中的總投資，而非2011年一年所需投資。
“2011年建設(shè)投資應(yīng)該是當(dāng)年在建房的投資，主要是2010年開(kāi)工項(xiàng)目在2011年時(shí)的推進(jìn)成本(因?yàn)楫?dāng)年新開(kāi)工數(shù)主要集中于下半年)。”據(jù)高華測(cè)算，2011年在建總數(shù)為405萬(wàn)套/季度，對(duì)應(yīng)的成本約為6880億元。其預(yù)計(jì)今年全年開(kāi)工數(shù)為700萬(wàn)套，再加上2011年延續(xù)至今的項(xiàng)目，估算所需總投資額接近9770億元。
接近國(guó)開(kāi)行的人士透露，作為保障房投資的主要支持者，今年該行新增保障性安居工程專項(xiàng)貸款目標(biāo)目前初定為1000億元。
