裸賣加碼送家電真降假降需看清

　　在庫(kù)存和調(diào)控高壓下，2012年的樓市銷售顯得愈為困難。雖然各大房企幾乎都不敢再給自己的年度銷售目標(biāo)加碼，但是銷售壓力依舊空前。于是，和往年不一樣，龍年第一季度，開發(fā)商便開始了馬不停蹄的促銷活動(dòng)：裸賣、加碼、電商、團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等各種淡季時(shí)節(jié)能用的招數(shù)都用上了。

　　營(yíng)銷手段眼花繚亂，房?jī)r(jià)是真降還是假降，開發(fā)商的降價(jià)底線又在哪里，本報(bào)記者希望能撥開其中迷霧。

　　文/圖記者蔣躍飛攝影/記者王維宣

　　今年1月份，14城市庫(kù)存規(guī)模達(dá)到1.12億平方米，這是歷史最高水平。去庫(kù)存化周期達(dá)到20.3個(gè)月，也是2008年以來最長(zhǎng)的周期。

　　這是萬科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上董事會(huì)秘書譚華杰給出的當(dāng)前樓市狀況。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，2月十大標(biāo)桿房企供應(yīng)量環(huán)比和同比分別大幅增加126%和284%，招商、越秀、恒大、保利、萬科從新年伊始便開始了降價(jià)促銷活動(dòng)。

　　標(biāo)桿房企以價(jià)換量的效果逐漸顯現(xiàn)。2月，保利、富力、招商、金地、中海6家開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。招商、金地、保利的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比大幅上漲超過1倍。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，目前，10%的跌價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)上90%的成交量。

　　促銷法寶一

　　裸賣剝除裝修價(jià)

　　開發(fā)商讓利10%購(gòu)房者壓力便大減

　　那么，這些10%的跌價(jià)項(xiàng)目到底是采取了怎樣的手法，才撬動(dòng)了90%的市場(chǎng)成交呢？裸賣是番禺、花都等外圍區(qū)域樓盤常用的手法。

　　2月17日，金沙洲越秀地產(chǎn)旗下樓盤星匯金沙對(duì)外宣布發(fā)售全新一棟貨量，毛坯售價(jià)低至9500元/㎡起，這對(duì)主流樓盤售價(jià)在1.3萬～1.6萬元/平方米（帶裝修）的金沙洲來說絕無僅有。根據(jù)開發(fā)商報(bào)出的裝修價(jià)格3000元／平方米來計(jì)算的話，實(shí)際降價(jià)大約是1000元／平方米左右。

　　促銷法寶二

　　精裝修加量不加價(jià)

　　限購(gòu)下惜買心理重，對(duì)樓盤品質(zhì)要求水漲船高

　　裸賣是開發(fā)商在價(jià)格上忍痛割肉，精裝修則是“加量不加價(jià)”，喜歡打造高端品牌的開發(fā)商、或者高端樓盤更喜歡用這一招吸引購(gòu)買者。

　　2012年2月初，南海富豐新城率先打出“質(zhì)升價(jià)不升”的口號(hào)，推出二期精裝升級(jí)產(chǎn)品，小戶型均價(jià)9800元/平方米，和毛坯的一期持平。二期雖然沒透露裝修標(biāo)價(jià)，但是美國(guó)科勒廚房、德國(guó)貝朗洗浴間以及采用施耐德和博世的大廳，對(duì)購(gòu)房者的誘惑不可謂不大。據(jù)了解，該盤開盤當(dāng)天，便實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)達(dá)到50套，領(lǐng)先于大市。

　　3月10日，招商金山谷“e度”公寓如法炮制。1.2萬~1.4萬元/平方米帶精裝修的價(jià)格，比起之前洋房組團(tuán)1.4萬元的毛坯價(jià)，讓人相當(dāng)受落。

　　促銷法寶三

　　電商團(tuán)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

　　網(wǎng)上銷售節(jié)省成本內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠力度一般最大

　　電商、團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等各種促銷方式重現(xiàn)江湖。3月10日，保利地產(chǎn)攜40城100個(gè)樓盤登錄EJU平臺(tái)，打造全國(guó)最大規(guī)模地產(chǎn)網(wǎng)售品牌旗艦店。保利副總胡在新表示，房企網(wǎng)上銷售可以節(jié)省成本，比如宣傳費(fèi)用、代理商的傭金等等，從而讓利客戶。

　　實(shí)際上，電商只是團(tuán)購(gòu)的一種。開發(fā)商常常也會(huì)給出一定的優(yōu)惠折扣。

　　而內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠力度一般最大。就在前幾天，有消息傳出招商集團(tuán)屬下員工購(gòu)買招商地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有最多5%的優(yōu)惠力度，實(shí)際上這種模式并不新鮮。今年發(fā)力很猛的越秀集團(tuán)，其南沙項(xiàng)目就對(duì)內(nèi)部員工采取了優(yōu)惠方式，并通過內(nèi)部員工將優(yōu)惠面擴(kuò)散，取得了不俗的業(yè)績(jī)。

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　一降價(jià)銷售就火

　　在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，不少剛需者有在今年買房的打算，在他們看來，今年可能是買得起房的一個(gè)好機(jī)會(huì)，只要房?jī)r(jià)降到一定程度，就會(huì)出手。“不需要開發(fā)商虧本賤賣，只要拿出一點(diǎn)誠(chéng)意，少賺一點(diǎn)便好。”有購(gòu)房者這樣表示。

　　實(shí)際上，只要某些樓盤有了實(shí)際降價(jià)，銷售一般都會(huì)火一把。統(tǒng)計(jì)顯示，3月份，降價(jià)的金沙洲板塊成交非常搶眼，區(qū)域內(nèi)兩個(gè)大盤本周共計(jì)成交132套，分別位列銷售前十榜的亞季軍。還有位于亞運(yùn)城的雅居樂七里海，自“裸賣”之后，僅一周就成交了37套，銷售十分火爆。但是市區(qū)樓盤，無論是價(jià)格還是成交，都基本沒有變化。

　　不過，在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓來說，房?jī)r(jià)實(shí)際上并沒有真降，包括裸賣等方式，實(shí)際上都是假降，最重要的是因?yàn)?a target="_blank" >利率問題，購(gòu)房者的購(gòu)買成本沒有減少。

　　分析報(bào)告顯示，2月份，10家上市開發(fā)企業(yè)中除了綠城中國(guó)的銷售均價(jià)同比有66.7%的明顯上升外，共有7家上市開發(fā)企業(yè)銷售均價(jià)同比有不同程度下降，占大多數(shù)，其中恒盛地產(chǎn)下降尤其明顯，同比降幅為51.2%。比如萬科，2月的銷售均價(jià)是10194元/平方米，比1月份下降0.5%，比2011年同期下降了7.9%。

　　記者觀察

　　開發(fā)商也糾結(jié)：

　　想降價(jià)又害怕

　　但是，“開發(fā)商已經(jīng)開始陷入扛和降的糾結(jié)之中。”謝逸楓表示。

　　開發(fā)商的確很糾結(jié)。面對(duì)業(yè)績(jī)目標(biāo)和政府壓力，不少開發(fā)商也想降價(jià)，但是，他們害怕降價(jià)之后舊業(yè)主“不答應(yīng)”以及由此帶來的負(fù)面反應(yīng)。“誰愿意降價(jià)賣，但是我不降價(jià)怎么辦？現(xiàn)在售樓處不被砸的樓盤，基本都賣不動(dòng)。”華南某一開發(fā)商業(yè)內(nèi)人士表示。

　　“兩會(huì)后，唯一的僥幸利好破滅，那么庫(kù)存壓力以及3月份即將到來的信托兌付高峰會(huì)壓迫開發(fā)商降價(jià)促銷。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示。

　　“在庫(kù)存量持續(xù)增長(zhǎng)、地方政府新政頻被叫停的市場(chǎng)背景下，發(fā)展商要快速回籠資金，唯有進(jìn)行較大幅度的讓利，方能打破目前市場(chǎng)僵持狀況，因此，樓價(jià)仍存一定下降空間。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑表示。