“6折起售”、“拖延工期”、“捂盤待售”……當(dāng)年開發(fā)商意氣風(fēng)發(fā)奪下高價(jià)地時(shí)，恐怕未曾想到過，在未來，項(xiàng)目需要百萬年薪招聘銷售人員來解救。
“地王”們的命運(yùn)總是牽動(dòng)人心，競(jìng)拍時(shí)的一擲千金，除了吸引到足夠多的眼球，卻也給后期的開發(fā)乃至銷售埋下了風(fēng)險(xiǎn)。尤其在調(diào)控不放松的今天，降價(jià)跑量成為主旋律，對(duì)于承受更大資金負(fù)擔(dān)、難以放下身段的“地王”項(xiàng)目，選擇何時(shí)入市以及如何定價(jià)，已成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
地王項(xiàng)目六折尷尬入市
在豪宅市場(chǎng)并不景氣的當(dāng)下，個(gè)別區(qū)域的“地王”項(xiàng)目還是選擇今年入市。
3月初，中海紫御豪庭在其官方微博上公布了即將開盤的消息，并打出百萬年薪招聘銷售人員的廣告，一時(shí)間引起廣泛關(guān)注。記者在項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)看到，部分別墅已經(jīng)拆除腳手架，而高層公寓接近結(jié)構(gòu)封頂。
中海紫御豪庭所在的長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)6B(B6)、7C地塊曾是全國(guó)總價(jià)“地王”。2009年9月10日，中海地產(chǎn)豪擲70.06億元、以高達(dá)129%的溢價(jià)率競(jìng)得。
值得一提的是，該項(xiàng)目尚未定價(jià)，市場(chǎng)中卻已有傳聞稱，“中海紫御豪庭”精裝公寓房上市定價(jià)或?yàn)?萬元/平方米，而雙拼別墅與聯(lián)排別墅定價(jià)可能達(dá)到15萬元/平方米之高。
目前，中海地產(chǎn)方面對(duì)上述價(jià)格諱莫如深。但市場(chǎng)分析人士普遍認(rèn)為，若真以此開價(jià)，恐怕難以獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。
與此同時(shí)，招商地產(chǎn)位于上海松江新城東區(qū)板塊的佘山瓏原項(xiàng)目于上周末推出6折優(yōu)惠房源。
公開資料顯示，佘山瓏原項(xiàng)目所在地塊是由招商地產(chǎn)和萬科聯(lián)合在2010年2月競(jìng)買所得，當(dāng)時(shí)這幅容積率僅為0.8的稀有低密度宅地——廣富林2-4地塊成交總價(jià)為17.16億元，成交樓板價(jià)達(dá)到16378元/平方米。該幅宅地也一度成為當(dāng)時(shí)的松江“地王”，廣富林系列宅地自此也成為眾多開發(fā)商心中的“香餑餑”。
近期，佘山瓏原項(xiàng)目推出20套特價(jià)房源，號(hào)稱6折起售。上周六，也就是這批特價(jià)房源推出的第一天，記者在該項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)看到，看房者并不如想象中多。一位售樓人員告訴記者，20套特價(jià)房源6折起售，折后起價(jià)在30000元/平方米左右。“前期備案價(jià)格在49000元/平方米左右，這批特價(jià)房源價(jià)格優(yōu)惠幅度在6~7折之間。”
同策咨詢研究中心主任張宏偉表示，如果按照3萬元/平方米的起價(jià)，公司只能算是保本銷售，不會(huì)有太多利潤(rùn)可圖。而上述售樓人員亦坦言，高地價(jià)加上其他成本，項(xiàng)目差不多已經(jīng)虧本銷售。
無疑，在持續(xù)低迷了一年多的樓市成交量面前，上一輪樓市高峰期高位接棒區(qū)域“地王”的開發(fā)商們，也不得不因項(xiàng)目“生不逢時(shí)”，而低下了曾經(jīng)高昂的頭顱。
捂盤惜售、拖延工期者眾
事實(shí)上，佘山瓏原的“糾結(jié)”還不僅于此。
網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，實(shí)際項(xiàng)目名稱為“靜觀萃園一期”的佘山瓏原早在2011年6月就取得了預(yù)售許可證，共推出住宅房源125套。但記者從市場(chǎng)中獲得的信息卻顯示，佘山瓏原直到近期才正式開始對(duì)外銷售。
一些市場(chǎng)人士提出質(zhì)疑，為了尋找一個(gè)更合適的銷售時(shí)機(jī)，該項(xiàng)目都可能一直在拖延銷售時(shí)間。
對(duì)此，佘山瓏原項(xiàng)目售樓處的一位工作人員坦言，佘山瓏原現(xiàn)場(chǎng)銷售確實(shí)于近期才開始。“最新推出的20套特價(jià)房源已經(jīng)不多了。”不過，截至發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示該“靜觀萃園一期”依舊為零成交。
同策咨詢研究中心資深分析師許之靜告訴記者，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，像佘山瓏原這樣推遲銷售時(shí)間的樓盤并不少。而在這些樓盤當(dāng)中，又以大戶型為主，別墅項(xiàng)目也占一定比例。如證大朱家角西鎮(zhèn)項(xiàng)目，是一個(gè)朱家角的純新盤項(xiàng)目，于去年9月就已經(jīng)獲得預(yù)售許可證，但從一開始的預(yù)計(jì)10月開盤一直延期至今，還未確定最終開盤日期；嘉定江橋板塊的星御灣也用原先預(yù)計(jì)去年11月開盤，卻推遲至今。
張宏偉指出，目前，“地王”企業(yè)既要解決當(dāng)前銷售業(yè)績(jī)的問題，又要謀求市場(chǎng)份額及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)屬不易。一些“地王”樓盤因需要博弈調(diào)控的周期及調(diào)控政策的時(shí)效性，會(huì)適度拉長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期，以項(xiàng)目本身土地的升值及房?jī)r(jià)的上漲來對(duì)沖項(xiàng)目當(dāng)前銷售相對(duì)虧損的狀態(tài)。
誠如佘山瓏原項(xiàng)目的一位銷售人員所述：“我們已經(jīng)是速度最快的了，合生的項(xiàng)目就在我們旁邊，也就‘挖了個(gè)坑’！”2010年，松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從9名競(jìng)爭(zhēng)者手中搶得，地塊成交總價(jià)12.46億元，折合樓板價(jià)為16488元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)131%。
無獨(dú)有偶，在普陀長(zhǎng)風(fēng)，與中海紫御豪庭一街之隔的另一個(gè)“地王”——長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)地塊如今項(xiàng)目工程也尚未出地面。市場(chǎng)分析人士指出，該地塊自2010年9月被雅戈?duì)栔脴I(yè)以33.93億元的總價(jià)、2.6萬元/平方米的樓板價(jià)收入囊中，至今已一年半有余。“如果不是因?yàn)橐?guī)劃等原因被迫延期開工，那就是開發(fā)商拖延工期。”
此外，2012年即將入市的還有另一個(gè)地王——蘇河灣，2010年2月，華僑城以70.2億摘得蘇州河北岸東塊1街坊地塊(即蘇河灣地塊)，該地塊占地3.56萬平方米，樓板價(jià)達(dá)到52855元/平方米，一舉成為國(guó)內(nèi)單價(jià)最昂貴的土地。
但在拿下地塊將近兩年的時(shí)間里，蘇河灣項(xiàng)目一直飽受資金重壓進(jìn)展緩慢，直到今年1月，華僑城(亞洲)宣布22.32億元注資，蘇河灣項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度才得以加快。華僑城(亞洲)在今年1月發(fā)出公告，蘇河灣項(xiàng)目將分階段開發(fā)，并在2016年整體項(xiàng)目竣工前分階段完成出售或出租，預(yù)期項(xiàng)目絕大部分物業(yè)將在2012年開始出售。
高價(jià)地前景堪憂
“一些當(dāng)時(shí)高價(jià)拿地的企業(yè)確實(shí)存在對(duì)未來局勢(shì)判斷不正確的情況，據(jù)我觀察，這類項(xiàng)目如果入市基本都是貼成本在銷售。”中指院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者表示，延長(zhǎng)開發(fā)周期確實(shí)是一種應(yīng)對(duì)方法，但是這對(duì)資金的考驗(yàn)很大。當(dāng)然，未來也不排除一些企業(yè)會(huì)賣項(xiàng)目。
目前，雅戈?duì)栐诤贾萆昊ò鍓K的兩幅地塊正深陷“退地”傳言。盡管雅戈?duì)柡彤?dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門均對(duì)此傳聞持以否認(rèn)態(tài)度，但已難掩高地價(jià)之后的風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)。
張宏偉表示，在持續(xù)調(diào)控背景下，“地王”開發(fā)商無疑需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存。回顧2010年以來的地王，若非像長(zhǎng)風(fēng)地王那樣有中海集團(tuán)充裕的現(xiàn)金流作為支撐，就是像一些上市房企那樣有上市融資、銀行授信等融資渠道，暫時(shí)能夠提供充裕現(xiàn)金流支撐這些“地王”，也是目前尚未大規(guī)模出現(xiàn)盲目退地或者賣地“斷臂求生”現(xiàn)象的基礎(chǔ)。
但“地王”究竟能支撐多久，誰都不敢保證。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)?ldquo;地王”的地價(jià)高，就接受其高價(jià)銷售。與此同時(shí)，就算現(xiàn)在的高地價(jià)項(xiàng)目選擇拖延工期，但因?yàn)檎{(diào)控松動(dòng)的機(jī)會(huì)很小，所以開發(fā)商選擇繼續(xù)“扛”會(huì)很困難。如果選擇延長(zhǎng)開發(fā)周期的方法，前景也很堪憂，因?yàn)樵酵笸希C合成本更高。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，若降價(jià)后依舊不能得到市場(chǎng)的認(rèn)同，高價(jià)地項(xiàng)目公司股權(quán)的兼并收購潮很有可能將隨之拉開帷幕。
