樓市“回暖”真相系列報道之四：土地市場成交能否回漲？sf

一季度住宅市場成交出現(xiàn)“暖意”的同時，全國土地市場表現(xiàn)冷清，整體土地推出量和成交量環(huán)比均下降三成以上。北京在前三個月出讓的45宗土地，全部底價成交，為7年來首次。同時，以萬科、恒大、綠城等為代表的大型房企拿地謹(jǐn)慎。土地市場成交量能否回漲，還有待后市觀望。sf

一季度北京45宗土地全部底價成交sf

樓市宏觀調(diào)控以來，全國各個城市房價出現(xiàn)普遍下調(diào)，市場成交量明顯回漲。相對住宅市場的“暖意”，土地市場則顯得過分“冷清”。sf

根據(jù)北京市土地整理儲備中心成交信息統(tǒng)計，一季度北京共出讓45宗土地，出讓金總額達(dá)96.7億元，同比下降39.3%。值得關(guān)注的是，這45宗土地全部底價成交，為7年來首次，于是“零溢價”成為過去一季度北京土地市場的主旋律。其中，成交的地塊中住宅用地僅有5宗，平均樓面價為4796元/平方米。在5塊住宅用地中，僅招商地產(chǎn)和九龍倉聯(lián)合體所拿來廣營地塊每平米樓面價超過萬元。對此，中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，除受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響外，開發(fā)商的拿地?zé)崆楹驼{(diào)控下的拿地能力明顯打了折扣。面對住宅市場的“回暖”，土地市場全無“暖”字可言。sf

突破零溢價 土地市場“暖意”難現(xiàn)sf

然而，進(jìn)入四月份以來，北京兩塊土地的成交，似乎打破了一季度土地市場的“冷清”局面。4月9日，北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)商務(wù)園C2地塊以5.63億元的價格成交，溢價率為1.62%，結(jié)束了3月份北京全市住宅地塊零成交的尷尬，也打破了土地“零溢價”的局面。4月16日，備受關(guān)注的北京東城區(qū)香河園地塊經(jīng)過40輪競價，被南昌市政以19.15億元的價格競得，溢價率為43%。該地塊的成交，不但結(jié)束了北京土地市場低溢價的拿地局面，也創(chuàng)造了2012年來北京住宅土地市場樓面價最高值。sf

對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，本地塊的熱度難言土地市場回暖。從截止目前的土地市場交易看，本地塊受到熱捧難言土地市場探底。地段決定價值，在沒有區(qū)位支持下的其他住宅類地塊，依然以底價成交，比如，通州永順鎮(zhèn)地塊溢價率也僅為1.62%。sf

就在東城區(qū)香河園地塊成交前三天，北京土地整理儲備中心網(wǎng)站公布了第一批北京2012年經(jīng)營性用地擬供應(yīng)項目信息，首批擬供應(yīng)土地共54塊，總用地面積高達(dá)731.07公頃，其中純住宅用地供應(yīng)為362.54公頃。“政府也看到了目前土地市場的現(xiàn)狀和存在的問題，于是適時出臺了土地供應(yīng)計劃。” 亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“這有利于開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營現(xiàn)狀和用地需求，提前甄選所需要的地塊。”同樣，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，提前公示擬入市土地詳情，在一定程度上促使開發(fā)商放棄觀望，積極購買適合企業(yè)自身需求的土地，有利于土地市場成交量的回漲。sf

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一季度全國土地推出量和成交量降三成sf

北京土地市場的成交情況，一定程度上反應(yīng)了全國土地市場的現(xiàn)狀。日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的2012年一季度全國300城市土地市場交易情報顯示，1-3月份，全國300個城市共成交土地5752宗，環(huán)比減少32%，同比減少24%；成交面積23053萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少30%。1-3月份，全國300個城市成交樓面均價為788元/平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌22%。一季度整體土地推出量和成交量環(huán)比均下降三成以上。sf

4月初，部分城市公布了2012年住房土地供應(yīng)計劃。資料顯示，北京、上海、寧波、湖南等地的供應(yīng)計劃較去年相比，都有不同程度的縮減。sf

另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，4月份中上旬，北京、上海、廣州、天津等全國20重點城市土地市場，共計推出住宅用地94塊，流拍7塊，流拍率為7.4%；土地溢價率為7.34%，僅比2012年一季度1%左右的溢價率小幅提高。sf

可見，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深化，各地政府推地謹(jǐn)慎。2012年初以來，全國土地市場明顯供應(yīng)放緩，環(huán)比、同比均有下跌。sf

萬科、綠城等大型房企拿地謹(jǐn)慎sf

因住宅市場銷售受阻、庫存積壓的影響，開發(fā)商拿地?zé)崆闃O低。據(jù)了解，一季度萬科新增土地為零，僅4月份在唐山和青島購得2塊土地。恒大地產(chǎn)2011年下半年幾乎停止了拿地，其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示，謹(jǐn)慎購地。近期，綠城中國在2011業(yè)績發(fā)布會上宣布，公司發(fā)展策略將告別以往通過高負(fù)債率追求規(guī)模擴張，側(cè)重依靠品牌和管理輸出穩(wěn)健發(fā)展，在拿地方面也將更趨謹(jǐn)慎，2012年暫無拿地計劃……sf

由此可見，多數(shù)房企皆對拿地表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。郭毅表示，部分開發(fā)商因為資金問題導(dǎo)致拿地實力不足，現(xiàn)在土地市場成交低迷，可能會在未來一年半或兩年時間內(nèi)影響商品房的供應(yīng)。sf

目前土地價格下降、成交低迷的環(huán)境下，購房者是否合適買房呢？對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在出席“2012中歐私人投資高峰論壇”中表示，土地價格越是下降越需要買房。他說，“因為房價下一輪一定是高漲，我們的規(guī)律是，下降趨勢就意味著下一輪的高漲。”郭毅認(rèn)為，目前土地價格低，使開發(fā)商具有了成本優(yōu)勢，但是，商品房銷售的價格還是要看當(dāng)時的市場情況，跟市場價格接軌。