北京市住宅市場在沉寂了兩個月后，于6月18日成交了首塊居住用地——北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地，該地塊占地1.5005公頃，建筑面積為4.1836萬平方米，在經(jīng)歷了30多輪競價后，被北京鵬輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以2.785億元，折合樓面價為6657元/平方米獲得。該地塊的成交不僅結(jié)束了北京土地市場長達兩個月居住用地零成交的“空窗期”，同時也是郊區(qū)住宅地塊首次在年內(nèi)獲得多次競價局面的地塊。
就在同一天，在廣州，經(jīng)過18個開發(fā)商上百輪競價，最終恒大以13.22億元的價格摘得珠江新城D4－B2商業(yè)地塊，溢價170%，折合樓面地價約3.3萬元/平方米，將廣州此前的商業(yè)地王樓面價1.7萬元/平方米的紀(jì)錄提升近一倍，同時也刷新了今年除加油站用地之外的全國樓面價新高。
這塊出讓土地位于廣州的金融中心區(qū)域，是該區(qū)域為數(shù)不多可供出讓的土地，占地面積為9570平方米，規(guī)劃建筑面積為4.01萬平方米。
鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，北京門頭溝地塊以49.9%的溢價率成交，已經(jīng)是現(xiàn)有土地出讓溢價率政策允許的最高值。不過，雖然其溢價率很高，但從絕對價格來看，樓面價6657元/平方米相比去年樓面價至少下滑了1252元/平方米，與2009年成交的住宅用地9314元/平方米相比相差約28.5%，另外，此地塊位于門頭溝區(qū)商業(yè)中心，周邊新房價格一般為18000元-20000元/平方米，質(zhì)優(yōu)價低也是其高溢價成交的原因。
對于廣州誕生的新“地王”，陳雪認(rèn)為，雖然此地塊樓面價高達3.3萬元/平方米（廣州頂級寫字樓的售價眼下也僅為3.5萬-4萬元/平方米），但如果考慮到其總價13億元的情況，實際上對于房企資金的壓力并不大，因此新“地王”的產(chǎn)生并不代表房企拿地態(tài)度有了根本的轉(zhuǎn)變。（編注：面對市場諸多質(zhì)疑，一位恒大內(nèi)部人士告訴新華社記者：“恒大認(rèn)為這一價格并不離譜，也在可接受范圍內(nèi)，未來可能將地塊用于建設(shè)豪華酒店。”）
另外，由于此次拍賣的地塊為商業(yè)用地。當(dāng)前整個房地產(chǎn)，特別是一線城市，住宅發(fā)展速度過快，商業(yè)配套后續(xù)跟進的時代即將來臨。未來商業(yè)用地樓面價高過住宅，可能成為常態(tài)。
京穗兩地土地的高溢價成交，是否意味著土地市場開始由冷清重新回到熾熱的狀態(tài)？
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，目前的土地成交情況最能說明的是，熱門地塊依舊不缺乏市場。
張大偉表示，此前土地市場的冷清，除了房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的開發(fā)商對地價預(yù)期下調(diào)，地方政府未供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊也是主要原因之一。
去年以來，隨著樓市的蕭條，地方政府為避免流標(biāo)過多，放緩了土地上市節(jié)奏，特別是住宅類土地供應(yīng)明顯減少。同時，由于土地定價依然比較高，也影響了整體市場成交情況。地方政府不愿意低價賣地的心理普遍存在。
對于未來的土地市場走勢，張大偉表示，在已經(jīng)公布的2012年北京土地供應(yīng)計劃中，預(yù)計可能會出現(xiàn)兩個極端：小部分熱點區(qū)域的地塊可能受到市場熱捧，而其他一些地塊可能因為調(diào)控而繼續(xù)降溫。
地產(chǎn)巨鱷角逐200輪 恒大擲13.2億拿下地王 南方日報
32968元/平方米！這不是廣州某個高檔樓盤的房價，而是珠江新城D4-B2地塊昨日出讓的最終樓面地價。
昨日，在歷經(jīng)40多分鐘的激烈交鋒，或許是珠江新城最后一幅商業(yè)地的“D4-B2地塊”被恒大地產(chǎn)以13.22億元的價格收入囊中，其樓面地價刷新了廣州土地出讓的地價紀(jì)錄。
廣州市國土房管局昨日還在廣州花園酒店國際會議中心舉行了2012年廣州經(jīng)營性土地推介會。萬科、保利、恒大、時代地產(chǎn)、合生、越秀城建、中海、綠地和富力近200家國內(nèi)外知名企業(yè)赴會。
現(xiàn)場▶▶“3字頭”樓面地價刷新紀(jì)錄
昨日上午，珠江新城D4-B2地塊正式開拍，又值近期樓市成交持續(xù)回暖行情，地塊吸引了保利、力迅和恒大等18家房企大鱷報名進場爭奪。
該地塊在開拍前便已先聲奪人，網(wǎng)上競價由4.9億元的底價一路上漲至7.03億元，樓面地價高達17531元/平方米，相比起去年珠江新城商業(yè)地王樓面地價17933元/平方米，僅僅低了400元左右。
在去年土地推介會“勾中”該地塊的力迅地產(chǎn)在一開始便來勢洶洶，將地價由7.05億元抬升到8億元，掀起拍賣現(xiàn)場的第一輪小高潮。
但是隨著地價交替上升并迅速越過9億元的門檻，不少開發(fā)商紛紛開始偃旗息鼓，只剩下18號恒大地產(chǎn)和78號廣州聯(lián)鴻實業(yè)投資有限公司兩家開發(fā)商相持不下，你追我趕。
競拍地價不斷突破10億元、11億元、12億元，現(xiàn)場連連爆發(fā)出陣陣掌聲和驚呼聲，有業(yè)內(nèi)人士手持計算器緊張地計算著最新報價。其間，拍賣師三次提醒競價人注意投資風(fēng)險，但這也并沒有阻擋住兩家企業(yè)的競拍步伐，價格還在一路狂飆。
最終，經(jīng)過近200輪的激烈交鋒，耗時40多分鐘，恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價將地塊收入囊中，比起始價高出8.2億元，該地價折合樓面地價32968元/平方米，刷新了廣州地價新高。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這樣的價格堪稱“面粉貴過面包”的典型案例。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，近期珠江新城D4-B2地塊附近的商業(yè)公寓房價，折后價大約在2.6-2.9萬元/平方米左右。
焦點▶▶
1、高地價會抬高住宅房價嗎？
在“紅五月”廣州樓市的成交井噴后，廣州土地市場的火爆一幕讓不少市民有所疑慮：珠江新城的高地價會拉動房價上漲嗎？
廣州市政協(xié)常委、新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，恒大新“地王”火得有點過了，對后市有較強支撐作用，“當(dāng)然這跟住宅房價關(guān)系不大”。
保利地產(chǎn)代理市場部經(jīng)理吳定金說，珠江新城商業(yè)地天價出讓對寫字樓無疑是一個利好消息，在珠江新城地段的寫字樓本身就處于供不應(yīng)求的狀況。他指出，現(xiàn)在很多樓盤都會借該地塊的高地價說事，可能要漲價或是封盤一段時間，其實這也反映了大家對市場的一種預(yù)期。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜也表示，恒大“地王”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，從一定程度也可對在售樓盤產(chǎn)生刺激，“明天開發(fā)商會受到誤導(dǎo)，將折扣收回。買家可能會重新入市，但市場未必這么樂觀，還要進行觀望”。
2、土地市場會否迎來拐點？
隨著珠江新城商業(yè)地的天價出讓，冷清已久的廣州土地市場會否迎來拐點，步入成交火爆的新階段，備受各界關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，昨日拍賣的地塊可能是珠江新城最后一幅儲備地，其稀缺性引發(fā)了各路開發(fā)商的強烈關(guān)注，但是并不具備代表性。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，該地塊的天價產(chǎn)生是一種特殊的個案。首先，恒大地產(chǎn)對該地塊是勢在必得的，因為此前恒大在珠江新城并未拿地，這是恒大在珠江新城拿地的最后機會，必須抓住。其次，隨著廣州的城市發(fā)展，中心城區(qū)的住宅用地漸少，商業(yè)、金融用地價格也在不斷上升。
黃韜則指出，昨日主要是兩家開發(fā)商激烈角逐，但是多數(shù)開發(fā)商出手仍然謹(jǐn)慎，因此不代表土地市場和樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇了。
珠江新城D4-B2地塊的高價出讓掀起了昨日廣州市土地推介會的高潮，也揭開了廣州大舉推地的序幕。記者了解到，今年廣州全年市轄十區(qū)計劃出讓103宗經(jīng)營性用地，總用地面積約5.7平方公里。其中商品住宅用地規(guī)模2.55平方公里，大部分位于番禺和南沙等外圍區(qū)域，其中番禺有6宗商品住宅地位于南站地區(qū)；中心六區(qū)供地，大部分位于白云區(qū)金沙洲和白云新城等板塊。另外將推出60宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，總計約3.23平方公里。
廣州市國土房管局有關(guān)人士也表示，未來廣州土地供應(yīng)的著力點是城市綜合體地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和地下空間地產(chǎn)等。
廣州市國土房管局有關(guān)人士還介紹，三舊改造政策是國家給予廣東廣州的優(yōu)惠政策，截至目前為止，廣州已批復(fù)26條城中村改造，涉及用地15.3平方公里；批復(fù)交由政府儲備的舊廠65宗，涉及土地用地約4平方公里，其中，相對成熟的舊廠房28宗，包含18宗經(jīng)適房用地，5宗商住用地和5宗商業(yè)金融業(yè)用地。其中，舊廠房主要分布天河、海珠、白云、荔灣和黃埔等中心區(qū)。今后，廣州計劃逐步推出10萬平方米的舊廠居住用地和5萬平方米的舊廠商住用地。今年，廣州將在白鵝潭地區(qū)重點推出廣紙地塊和新隆沙地塊。
業(yè)內(nèi)人士表示，與過往年度供地計劃相比，今年廣州市加重了商業(yè)地塊的推出規(guī)模，減少了住宅地塊的推出規(guī)模。但這不會造成今后兩三年后的住宅供應(yīng)緊張，因為每年住宅供地每年如能有2平方公里左右就已足夠。
產(chǎn)業(yè)觀察
兩巨頭拿地向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向？
一直以來，恒大的開發(fā)模式側(cè)重在二三線城市和一線城市的近郊區(qū)域進行大體量項目開發(fā)，而此次不惜重金在一線城市核心區(qū)域拿下商業(yè)地塊，是否是其開發(fā)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)并重的信號？
事實上，與恒大一樣，萬科也瞄上了天河的商業(yè)地。在昨日的土地拍賣會上，萬科廣州公司通過公開招拍掛方式成功獲取了天河軟件園高唐新建區(qū)高普路AT030548地塊。這是萬科首次在廣州土地市場出手拿商業(yè)地塊。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，該地塊體量小，對恒大整體開發(fā)體系影響不大，可以算是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個嘗試，但不代表其開發(fā)戰(zhàn)略從此轉(zhuǎn)型。黃韜認(rèn)為，由于此次地塊拍賣受到業(yè)界高度關(guān)注，恒大此次拿地，主要目標(biāo)是展現(xiàn)其行業(yè)影響力。通過此次創(chuàng)下紀(jì)錄的拿地，既提升了其品牌影響力，又增加了長期持有的投資項目，并對目前在售樓盤的銷售形成利好造勢。
廣州萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，除了看中合理的價格之外，更是基于對該板塊未來發(fā)展的信心以及對于市場的健康判斷。據(jù)記者了解，萬科首次在廣州市場獲取商業(yè)金融業(yè)用地，這對于以往只做住宅項目的廣州萬科來說，這又將是一次新的嘗試。上述負(fù)責(zé)人稱，“對于廣州萬科來說，獲取商業(yè)金融業(yè)地塊是一次機遇也是一次挑戰(zhàn)。但基于公司雄厚的品牌實力和以往成功打造產(chǎn)品的經(jīng)驗，我們有信心將項目打造成公司發(fā)展史上具有重要意義的非住宅類項目”。
