博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)7月3日-6日在海南舉行。中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)房產(chǎn)作為本屆論壇的獨(dú)家國(guó)家級(jí)地產(chǎn)媒體全程直播報(bào)道。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)參加本屆論壇并致辭。他表示，“我不認(rèn)為打壓房?jī)r(jià)是核心的問(wèn)題，最重要要解決增值收益和財(cái)產(chǎn)分配，如果收入增長(zhǎng)高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)也是合理的，問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財(cái)產(chǎn)分配不合理，從分配的路徑來(lái)看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過(guò)大。”sf

以下是任志強(qiáng)的的講話實(shí)錄：sf

任志強(qiáng)：原來(lái)說(shuō)是可以講25分鐘，現(xiàn)在改成15分鐘。我覺(jué)得剛才有很多人問(wèn)我，媒體問(wèn)我，房地產(chǎn)的冬天是不是過(guò)去了，我個(gè)人覺(jué)得什么是冬天，什么夏天，只有一個(gè)判斷點(diǎn)就是市場(chǎng)化還是非市場(chǎng)化，而不是在于價(jià)格高和低，上和下。完全市場(chǎng)化一定會(huì)有周期，會(huì)有高、低，會(huì)有波動(dòng)，只要是市場(chǎng)化，就會(huì)按自身的規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，而非市場(chǎng)化的時(shí)候，不管高和低都是被扭曲的。我今天通過(guò)很多的資料分析，就是從分配路徑看政策的變化。sf

不動(dòng)產(chǎn)是什么？不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)詞最早來(lái)自于公元前的古羅馬，他們的定義是土地+房屋+現(xiàn)金流+增值收益，如果將它分解一下就是土地在中國(guó)完全在政府手里，其他的國(guó)家不是這樣的，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)了巨大的泡沫，上世紀(jì)九十年代出現(xiàn)的，日本房地產(chǎn)泡沫后，除了經(jīng)濟(jì)下滑后，日本真的變窮了嗎，如果真的變窮了，為什么日本所有的國(guó)家債務(wù)都是自己本地居民的儲(chǔ)蓄，而不是像歐洲或者是美國(guó)借別人的錢，就是因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，日本在八十年代將個(gè)人土地變成了政府或機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商的土地，這是一個(gè)逆向的過(guò)程，那個(gè)時(shí)候仍然有大量財(cái)務(wù)的錢留在了民間，中國(guó)只有一家，出讓過(guò)程中是政府的行為，建成房屋，銷售也好，租賃也好，金融的過(guò)程變?yōu)楝F(xiàn)金流。最后一個(gè)是物業(yè)的升值，就是持有物業(yè)而產(chǎn)生的增值收益。sf

增值收益如果是開(kāi)發(fā)商持有，增益收益在開(kāi)發(fā)商手里，如果是小業(yè)主持有，增值收益就落在了小業(yè)主的手里。sf

首先從土地看，在壟斷的情況下，土地的定價(jià)權(quán)不是在市場(chǎng)，而是在政府的手里，同時(shí)我們城鄉(xiāng)差別決定了土地差價(jià)。去年做的報(bào)告中有這樣的說(shuō)法，當(dāng)市場(chǎng)配置資源的時(shí)候，租金和城市的公共產(chǎn)品集中度或者是城市中心區(qū)的距離是對(duì)稱的。現(xiàn)在發(fā)生了巨大的變化，土地制度是共有土地是共有土地和農(nóng)村土地之差，形成了巨大的懸崖。這個(gè)懸崖是土地收入差別，就是不合理的價(jià)格曲線上升了，就是國(guó)有土地和政府壟斷的原因，農(nóng)村土地不能轉(zhuǎn)讓和自由買賣導(dǎo)致兩級(jí)土地的價(jià)差，實(shí)際需求比要低，因此政府可以用低價(jià)征用，之后高價(jià)專賣，中間形成了不合理的差距，這就是土地巨大的差距。sf

第二部分就是稅收，稅收占的比重是逐年的加大。 流轉(zhuǎn)稅的部分，幾個(gè)部分加起來(lái)已經(jīng)達(dá)到了13%，按照北京市去年和今年的財(cái)務(wù)報(bào)告可以看得到這一部分已經(jīng)達(dá)到了19%，因此北京市財(cái)政部門提出要降低財(cái)政收入中的房地產(chǎn)的比例，提高其他的比例，目前這一比例是很高的，房地產(chǎn)稅占到一定的比重，占到地方財(cái)政收入的4.5%，兩者相加有20%到25%的比重，就是全部的比重，如果按照單一產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是最多的，而其他的單一產(chǎn)業(yè)中，沒(méi)有任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)可以彌補(bǔ)這么多的稅收。sf

前面說(shuō)的壟斷形成的土地收益是多少，在2009年的時(shí)候是40多，2010年是73.5，2011年維持了70左右的水平，兩者之間形成了不動(dòng)產(chǎn)鏈條中政府的收益。非開(kāi)放的金融體系影響了財(cái)富的分配。一個(gè)是寬松的貨幣政策導(dǎo)致了資金貶值，貨幣貶值。同時(shí)長(zhǎng)期的低利率導(dǎo)致實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格上升，我國(guó)在實(shí)際的貨幣增長(zhǎng)過(guò)程中產(chǎn)生了變化，這一變化導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果。存款可能因?yàn)樨?fù)利率和低利率在短期之內(nèi)和長(zhǎng)期之內(nèi)不能取得巨大的收益。sf

房改在一段時(shí)間之后產(chǎn)生的巨大收益是高于存款產(chǎn)生的收益，如果你在十年內(nèi)購(gòu)買房產(chǎn)，將存款變成房產(chǎn)，仍然產(chǎn)生巨大的收益，這就是現(xiàn)在的情況。銀行在整個(gè)提高貸款利率后，同樣分走了巨大的利潤(rùn)，這就是實(shí)際利率變化產(chǎn)生的結(jié)果。貨幣和住宅價(jià)格之間形成巨大的反差，利率低的時(shí)候，價(jià)格指數(shù)最高，利率高的時(shí)候，價(jià)格指數(shù)最低。現(xiàn)在看到利率低和房?jī)r(jià)指數(shù)疊加在一起。sf

都說(shuō)開(kāi)發(fā)商暴利，最后形成的結(jié)果，最近三年上市公司的報(bào)表進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，幾年前低價(jià)占房?jī)r(jià)的比重和開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行了對(duì)比。三年的情況是怎樣的，上市公司已經(jīng)公布的報(bào)表情況，土地所占的比重是非常高的，其次是債務(wù)，上市公司前十年平均的利潤(rùn)是6.8%。 產(chǎn)生一個(gè)變化，土地價(jià)格在逐步上升的過(guò)程中，房?jī)r(jià)同步上升。很多人說(shuō)房?jī)r(jià)上漲了，地價(jià)上漲了，房?jī)r(jià)在不斷的攀升過(guò)程中，但是有一個(gè)建設(shè)周期。房?jī)r(jià)上漲是在低地價(jià)的時(shí)候上漲，形成了開(kāi)發(fā)商的高利潤(rùn)，就是土地劃撥的時(shí)候產(chǎn)生的紅利，換句話說(shuō)今天的地價(jià)就可以推動(dòng)今天的房?jī)r(jià)，今天的地價(jià)對(duì)二手房產(chǎn)生了明顯的影響，我們說(shuō)在下行周期就會(huì)形成錯(cuò)峰，高地價(jià)拿到的天價(jià)地，未必是高價(jià)時(shí)期賣出的房屋，因此產(chǎn)生了收入分配之間的差。形成的結(jié)果是什么，我們認(rèn)為利潤(rùn)是調(diào)節(jié)供給的必要條件，當(dāng)企業(yè)的利潤(rùn)多的時(shí)候，才會(huì)加大公雞和增加投入。當(dāng)企業(yè)的利潤(rùn)低的時(shí)候，就會(huì)降低我們的投資增速。今年我們可以看到的是，我們的企業(yè)利潤(rùn)是逐步下降，而且變?yōu)樨?fù)的。當(dāng)企業(yè)的利潤(rùn)在逐步降低的時(shí)候，投資欲望就在降低。sf

我們可以看得到，開(kāi)發(fā)投資雖然現(xiàn)在維持18%的高速度，如果將這張圖和前面圖的曲線進(jìn)行對(duì)比。在2009年以前，我們看到的曲線是不包括保障性住房的投資增長(zhǎng)，純粹是商品房的市場(chǎng)，2009年包括了保障性住房的投資增長(zhǎng)，現(xiàn)在維持18%的速度，其中有大量是保障性住房，但是今年下半年會(huì)有所下降，如果扣除保障性住房的投資增長(zhǎng)，大概只有10.5%左右的增長(zhǎng)，這一下降速度是非常大的，決定著開(kāi)工面積的下降，土地購(gòu)置下降也是負(fù)的，因此重點(diǎn)城市基本上都是負(fù)數(shù)的，如果沒(méi)有利潤(rùn)，是否會(huì)增加有效的供給。sf

很多的分析認(rèn)為，二季度只有7.5和7.6的增長(zhǎng)，但是大家認(rèn)為三季度會(huì)達(dá)到7.9或者是8，私下討論認(rèn)為三季度很難達(dá)到8%，各種指數(shù)來(lái)看，雖然有回升，但是并不高，核心的問(wèn)題不是我們的GDP高增長(zhǎng)，尤其是小年教授不認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是對(duì)的。sf

核心的問(wèn)題是最終分配，我不認(rèn)為打壓房?jī)r(jià)是核心的問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在分配過(guò)程中，可能是政府獲得利潤(rùn)，可能是開(kāi)發(fā)商獲得利潤(rùn)，可能是消費(fèi)者獲得利潤(rùn)，實(shí)際上消費(fèi)者的增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)商的收益，最重要要解決增值收益和財(cái)產(chǎn)分配，很多人在網(wǎng)上說(shuō)你將房產(chǎn)給我，就解決了財(cái)產(chǎn)的分配，這不是分配，不要認(rèn)為打土豪分田地是增值收益，而是財(cái)產(chǎn)的分配，將別人擁有的拿過(guò)來(lái)，不是創(chuàng)造財(cái)富的過(guò)程中增加新的分配。收入分配如果要倍增，房?jī)r(jià)不增是一個(gè)情況，如果倍增房?jī)r(jià)增長(zhǎng)更快是另外一個(gè)情況，如果收入增長(zhǎng)高于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)也是合理的，問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財(cái)產(chǎn)分配不合理，從分配的路徑來(lái)看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過(guò)大。sf

從現(xiàn)在來(lái)看，出臺(tái)了一些政策，限購(gòu)解決了合理分配的問(wèn)題嗎，前端時(shí)間網(wǎng)上都在傳聞，說(shuō)我說(shuō)了“農(nóng)村的人購(gòu)買城市房屋也沒(méi)有社保”，很多人罵我。今天政府說(shuō)了，無(wú)論買得起買不起都要先購(gòu)買社保，為什么沒(méi)有人罵政府？前者是財(cái)產(chǎn)分配，后者是用權(quán)力代替，政府說(shuō)可以交錢，就可以進(jìn)入城市。如果以北京計(jì)算，五年的勞保加在房?jī)r(jià)中是比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)更便宜還是更貴，你交了五年的勞保，你又能得到多少，倒過(guò)來(lái)說(shuō)，提高了房?jī)r(jià)，而不是降低房?jī)r(jià)，如果不先交五年的錢，連購(gòu)房的資格都沒(méi)有，限購(gòu)沒(méi)有解決收入分配的合理。保障性住房是否解決了。要嚴(yán)格遵守保障性住房的合理分配的問(wèn)題，以前說(shuō)的合理分配都沒(méi)有做好，保障性住房是不可能完全做到合理的分配，保障性住房分為三類，廉租房做到應(yīng)保盡保，第二類是限價(jià)房，有票的人可以購(gòu)買，沒(méi)有票的人不可以購(gòu)買，就像以前的特權(quán)和今天的特供，有資格就可以享受，沒(méi)有資格就不能享受。有替工票50元可以買得到一瓶茅臺(tái)酒，沒(méi)有票就買不到，特供限制了財(cái)富分配的合理性，加大了差距，現(xiàn)在同樣沒(méi)有解決收入的合理性，有的是剛性需求，我們說(shuō)的是剛性需求就是結(jié)婚生孩子，有的不是，但是我們?cè)瓉?lái)住的房屋很小，現(xiàn)在要生孩子結(jié)婚變成大房屋，可是第一套住房20%到30%的收入，第二套住房就是50%和60%收入，也是不合理的，現(xiàn)有的政策解決不了住房的合理性。sf

現(xiàn)有的路徑從財(cái)務(wù)的角度來(lái)看，都不是合理的，調(diào)控政策的最終目標(biāo)，一定是維護(hù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序，不是限制，也不是用各種各樣的政策擾亂市場(chǎng)的秩序。維持分配的公平似乎未解決收入分配公平的問(wèn)題。當(dāng)利潤(rùn)減少的時(shí)候，投資就會(huì)減少，當(dāng)投資減少的背后是供求關(guān)系的惡化，導(dǎo)致房?jī)r(jià)必然的反彈，保證有效的供給，或者是擴(kuò)大供給的時(shí)候，才可以防止后期價(jià)格出現(xiàn)的過(guò)分波動(dòng)。今天看到的情況不是這樣的，我們認(rèn)為調(diào)控還需要公共財(cái)政保障弱勢(shì)群體，就是我們說(shuō)的保障，遺憾的是，現(xiàn)在不是用公共財(cái)政來(lái)保障，可能沒(méi)有人愿意花這個(gè)錢，也沒(méi)有人有這么多的錢，因?yàn)檎闹苯油顿Y的效率是最低的，于是看到住建部等部委發(fā)出呼聲，要求民間投資，他們來(lái)做好事，你來(lái)花錢，是否可以收回這些錢就不知道了。政府沒(méi)有承擔(dān)起應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，就是解決居住權(quán)益的事情，總是在市場(chǎng)上攪和的就是財(cái)富再分配的問(wèn)題，如果用價(jià)格解決財(cái)富分配，最終的結(jié)果還是讓市場(chǎng)更加的扭曲，而不能達(dá)到我們理想的目的，因此我們空喊了這么多年，讓房?jī)r(jià)具有合理性，意思是解決分配的問(wèn)題，最終的抱怨是沒(méi)有解決這些問(wèn)題，謝謝大家。