房租上漲，傷了低收入群體；大多數(shù)人仍買不起房；銀行擔(dān)心壞賬；地方財(cái)政收入大降；稅負(fù)轉(zhuǎn)到企業(yè)頭上，中小企業(yè)苦不堪言；地產(chǎn)商不敢投資，明后年供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)更高；打壓需求，經(jīng)濟(jì)下滑......等著地產(chǎn)商降價(jià)拋庫(kù)存？國(guó)企在后面接盤。就這一個(gè)受益者嗎？
盡管""炒房""多少有點(diǎn)挑戰(zhàn)公眾社會(huì)情感的意思，盡管""炒房""是被宏觀調(diào)控""點(diǎn)明""打壓的行為，但就炒房的個(gè)體而言，行為不僅合法合理，也確實(shí)制造了財(cái)富，也讓受益者擁有了致富的幸福感。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲；當(dāng)月價(jià)格環(huán)比（比上月）上漲的城市有50個(gè)，比6月增加了25個(gè)。
筆者認(rèn)為連續(xù)降息等降低購(gòu)房成本的政策推動(dòng)了剛需及部分改善型需求的釋放。尤其是今年5月以來(lái)，重點(diǎn)城市高端樓市需求放量，導(dǎo)致樓市均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
一線城市的高端樓市放量推動(dòng)了均價(jià)整體上漲，也帶動(dòng)了全國(guó)樓市均價(jià)止跌微漲。另外，一二線城市部分樓盤降幅收窄，也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體上止跌微漲的原因之一。
隨著房地產(chǎn)旺季""金九銀十""的到來(lái)，國(guó)內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)持續(xù)加大。
筆者預(yù)計(jì)，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，因此""金九銀十""樓市可能出現(xiàn)""回暖""。
三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬(wàn)科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為4：6，9月、10月份的銷售業(yè)績(jī)將達(dá)到全年的高峰。
筆者認(rèn)為支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策，可能成就樓市成交量""金九銀十""，也會(huì)使部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)""基本面""的考量更為樂(lè)觀。
截至目前，申萬(wàn)指數(shù)中已披露半年報(bào)和中期業(yè)績(jī)快報(bào)的A股上市房企中，近七成房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，龍頭地產(chǎn)商更顯露""年年飄紅""態(tài)勢(shì)。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至6月已完成全年銷售任務(wù)的一半以上。
筆者認(rèn)為部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于""以價(jià)換量""的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著""金九銀十""的到來(lái)，下半年成交量仍有可能超過(guò)上半年。
筆者認(rèn)為如果住宅類土地供應(yīng)持續(xù)""斷頓""，可能會(huì)影響樓市未來(lái)兩年的住宅產(chǎn)品供應(yīng)，屆時(shí)房?jī)r(jià)將再度被拉升。
近日，北京房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷升溫，部分開(kāi)發(fā)商上半年庫(kù)存消化過(guò)快，下半年不再著急推盤，甚至有部分房企借勢(shì)提價(jià)頻繁試探市場(chǎng)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，北京樓市可售庫(kù)存僅79242套，再次跌破8萬(wàn)套，較月初減少約2600套，這意味著北京樓市新房庫(kù)存量創(chuàng)下年內(nèi)最低紀(jì)錄。
對(duì)此，筆者認(rèn)為近期商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)半個(gè)月""斷供""是庫(kù)存量持續(xù)降低的主要原因。
筆者認(rèn)為庫(kù)存量年內(nèi)新低將會(huì)影響未來(lái)樓市的發(fā)展，無(wú)房可買可能會(huì)再度拉漲房?jī)r(jià)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，北京新房住宅成交量為12393套，比7月同期上漲23.7%，預(yù)計(jì)全月成交量將超1.4萬(wàn)套，創(chuàng)年內(nèi)最高值；新增項(xiàng)目簽約率達(dá)到14.9%。此外，根據(jù)8月開(kāi)盤項(xiàng)目的簽約情況來(lái)看，除了中信禧園目前成交量達(dá)到231套外，其余都在百套以下，新增項(xiàng)目去化率相對(duì)較低。
其中，據(jù)檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，僅 8月單月，年內(nèi)入市的13個(gè)高端項(xiàng)目(成交價(jià)高于4萬(wàn)元/平米)即合計(jì)成交342套，成交金額達(dá)28.2億元。據(jù)悉，截至到8月27日，這13個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)已經(jīng)銷售736套，合計(jì)吸金77.5億元。
對(duì)此，筆者認(rèn)為高端項(xiàng)目成交量增加將帶動(dòng)樓市成交均價(jià)上漲。
實(shí)際上，對(duì)2011年10月以來(lái)對(duì)入市期房項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，北京商品住宅成交均價(jià)為20668元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%。由此看來(lái)，北京房?jī)r(jià)小幅上漲已成事實(shí)。
不過(guò)，更值得注意的是，8月13日以來(lái)，半個(gè)月內(nèi)沒(méi)有新項(xiàng)目入市，商品住宅市場(chǎng)明顯出現(xiàn)間歇性""斷供""。
對(duì)此，筆者認(rèn)為連續(xù)兩周沒(méi)有新項(xiàng)目開(kāi)盤是今年首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的原因很多，不過(guò)房企前期大量開(kāi)盤，供應(yīng)量經(jīng)過(guò)集中釋放后沒(méi)有持續(xù)跟進(jìn)可能是其主要因素。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)今年""金九銀十""預(yù)期較高，大量新盤選在9月或10月入市。
最值得注意的是，近期市場(chǎng)回暖，房企新推項(xiàng)目不再追求以價(jià)換量，定價(jià)比原定計(jì)劃有提高的跡象，所以申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)或許會(huì)比此前市場(chǎng)淡季時(shí)遭遇更嚴(yán)格審查，導(dǎo)致一些原定8月入市的新盤因未按原定時(shí)間拿到預(yù)售證而幾度推遲開(kāi)盤。
實(shí)際上，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7月，北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬(wàn)套，而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬(wàn)套，供應(yīng)缺口高達(dá)1.6萬(wàn)套。目前北京樓市庫(kù)存不足8萬(wàn)套，而去年9月北京樓市庫(kù)存則一度達(dá)到13萬(wàn)套，甚至2009年最高峰時(shí)有14萬(wàn)套。
據(jù)此，新盤供應(yīng)量的""斷頓""和庫(kù)存消化較快直接導(dǎo)致了購(gòu)房者的擔(dān)憂增加，未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅反彈？
對(duì)此，房?jī)r(jià)是否被拉升的關(guān)鍵在于住宅土地供應(yīng)和出讓情況。筆者認(rèn)為住宅類土地的持續(xù)斷頓，可能會(huì)明顯影響未來(lái)兩年的住宅供應(yīng)，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。
筆者認(rèn)為如果按照一年半的準(zhǔn)備周期來(lái)計(jì)算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開(kāi)始陸續(xù)上市。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京宅地共實(shí)現(xiàn)成交21宗，這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來(lái)土地市場(chǎng)越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實(shí)現(xiàn)成交8宗。
筆者認(rèn)為房企新增土地存貨大幅減少，而且土地價(jià)格未跌，開(kāi)發(fā)商在目前市場(chǎng)情況下，增加存量土地供應(yīng)的積極性不高。除此之外，預(yù)計(jì)北京未來(lái)兩年有千萬(wàn)平米的土地供應(yīng)缺口，這將直接影響未來(lái)樓市的發(fā)展，減少未來(lái)兩年樓市的庫(kù)存量，而無(wú)房可買則可能會(huì)直接再度拉漲房?jī)r(jià)。
對(duì)此，筆者預(yù)測(cè)目前市場(chǎng)沒(méi)有降溫，而且市場(chǎng)預(yù)期在不斷升溫，尤其9、10月份是傳統(tǒng)銷售旺季，如果供應(yīng)量不足，供需比差距明顯拉大，很容易造成旺季以及年底房?jī)r(jià)的上漲。
