就在很多大城市還為小產(chǎn)權房的管理焦頭爛額時，在全國各地開展的新農(nóng)村建設也備受資金等因素困擾，很多地方以新農(nóng)村建設的名義聯(lián)合開發(fā)商在田間地頭建了大量樓房，這些樓房除了用來滿足本村村民安置外，還公開對外出售并從中獲利。
日前，記者在某地采訪時發(fā)現(xiàn)，一個村口的小賣部門口竟然掛出了出售樓房的牌子，以油鹽醬醋為主要業(yè)務的小賣部如今也做起了代理賣起了樓房。據(jù)小賣部老板透漏，他所出售的是附近鎮(zhèn)里正在開發(fā)建設的新農(nóng)村項目，有住宅也有商鋪。
“只要有一份地方政府關于某個村莊允許舊村改造的手續(xù)，就能啟動上億資金進行開發(fā)，且不需要村里出一分錢。”北京一成功開發(fā)多個小產(chǎn)房社區(qū)的房地產(chǎn)公司老板告訴記者。
該老板看重的就是農(nóng)村開發(fā)的零地價，在土地稀缺且價格昂貴的今天，無償為村民建房的開發(fā)商們爭先恐后。在過去的幾年里，這種村里出地、開發(fā)商出資開發(fā)的農(nóng)村改造模式非常盛行，在給村民安置完后，多余的樓房就成了開發(fā)商的“戰(zhàn)利品”，以低廉的價格迅速出售獲利。于是，一個個今天讓政府頭疼的小產(chǎn)權房社區(qū)誕生了。
記者在河南南陽某縣采訪時，當?shù)匾婚_發(fā)商向記者訴苦：“沒想到這里的小產(chǎn)權房那么多，隨便一個村民交點管理費就能在自己家里開發(fā)出樓房來賣，我們的商品房反而賣不動。”
近年來，雖然國土資源部多次發(fā)布小產(chǎn)權房停建停售的提示，但并沒有阻止小產(chǎn)權房的開發(fā)和購買，因為大家都明白，在地域廣大的中國農(nóng)村，即使國土資源部用上衛(wèi)星監(jiān)測，也不會知道哪個村到底建了多少套房子，而已經(jīng)開始建設和入住的小產(chǎn)權房，除了罰款，目前國土部門幾乎也拿不出有效措施。
在北京市國土局9月份公布了79個違規(guī)小產(chǎn)權房名單后，記者走訪北京昌平、通州等地發(fā)現(xiàn)，依然有很多小產(chǎn)權房在建設和出售。而無論是開發(fā)銷售方還是購買方，都對小產(chǎn)權的風險置若罔聞。
據(jù)記者多年對小產(chǎn)權房的關注發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權產(chǎn)生的根源，除村鎮(zhèn)、開發(fā)商合謀獲利外，也和為這些村莊開發(fā)建設辦理手續(xù)的國土、規(guī)劃等政府部門的監(jiān)管不力有很大關系。由于農(nóng)村建設的房子不屬于商品房不需要辦理房產(chǎn)證，所以沒有房管局的身影，建了多少房子房管局并不知曉，小產(chǎn)權房和房管局形成了誰也不管誰的局面。在相關部門為一些村莊辦理了舊村改造的手續(xù)后，由于地方政府無力或不愿出資為村民改造新居，在此情況下，只要其他部門睜一只眼閉一只眼，加上利益輸送，大量小產(chǎn)權房就如同雨后春筍般誕生了。
以北京市通州區(qū)太玉園[最新消息價格 戶型 點評]為例，只有幾百戶人家的張灣村，自2001年以來一口氣陸續(xù)開發(fā)了約7000套樓房，其中還包括別墅、商鋪等，該小區(qū)總占地面積達2000多畝，分東西兩個區(qū)域，號稱北京乃至全國最大的小產(chǎn)權房社區(qū)，目前有上萬戶居民入住，體量十分巨大。
據(jù)了解，張灣村在北京修建6環(huán)和其他項目時，被占用了大量土地，目前該村基本無地可種，而八通線的開通讓村里看到了商機，便聯(lián)合開發(fā)商為村民建設樓房，在安置完本村村民后，剩余的大量樓房對外出售。
2001年剛開盤時該小區(qū)每平米價格僅為700元左右，到2005年時的平均房價已經(jīng)為每平方米3400元，雖然是小產(chǎn)權房但由于價格便宜且緊鄰輕軌，吸引了很多人前來購買。隨著來這里買房的人越來越多，這里的房子也越蓋越多，到2009年，太玉園小區(qū)5期的開盤均價已經(jīng)達到了每平米5600元，如今這里的二手房價格已接近每平米7000元，比2001年時翻了約10倍。
據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到城郊結合部的農(nóng)村購買小產(chǎn)權房的，大都為剛參加工作不久的年輕人，還有一種是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人以及中等收入人群為度假考慮購買小產(chǎn)權別墅，少數(shù)人購買小戶型投資。
而由于小產(chǎn)權的樓房交易不需要房管局的參與，也就沒有稅費的產(chǎn)生，大都是在本村以過戶費的形式存在。據(jù)記者了解，目前北京的很多小產(chǎn)權房過戶需要5萬左右的費用，而這些過戶費大都交給了村委會，最終去向至今無人公布，成了灰色交易的受益者。以通州太玉園為例，現(xiàn)在二手房的房屋過戶費每戶為6萬元，該小區(qū)每年都有數(shù)百套房屋買賣，數(shù)百萬的過戶費基本上都是交給村委會且只開收據(jù)，沒有發(fā)票，資金去向更是無從知曉。
對于全國而言，小產(chǎn)權房已是多年積弊。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示：1995-2010年間全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五”時期小產(chǎn)權房竣工規(guī)模達到2.83億平方米。
另據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權房。
以北京為例，據(jù)非官方機構不完全統(tǒng)計，北京目前小產(chǎn)權房數(shù)量約占整個房地產(chǎn)市場的20%，涉及近30萬戶家庭。
就市場情況而言，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在商品房價格居高不下的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠、配套及保障較差，但價格低廉的小產(chǎn)權房。
對于已建及在建的小產(chǎn)權房，諸多擁有者和購買者心中或多或少都有這樣一個憧憬——法不責眾，小產(chǎn)權房來勢洶洶，相關政府部門日后勢必會給小產(chǎn)權房合法化。
但這只是一部分人一廂情愿的“夢想”，中央部委在這塊一直沒有松口。就在不久前，住房和城鄉(xiāng)建設部村鎮(zhèn)建設司副司長趙暉明確表示，小產(chǎn)權房將不會合法化。
那么，如何處理小產(chǎn)權房的問題？有專家表示，小產(chǎn)權房的處理，比較可行的途徑是政府有關部門將其回購，用于中低收入階層的保障性住房。
“政府的處理方式大概有以下幾種：拆遷、處罰和補交土地出讓金。”某律師事務所的羅曠律師表示，“然而，對于搬遷或處罰來說，在實際操作中不具有可操作性，因為一些小產(chǎn)權房在建筑時也是有合法手續(xù)的，建筑物本身是合法的，只是其在轉讓過程中違反了集體土地不能自由轉讓這一條。而至于補交土地出讓金則更不具有可操作性了，如果補交給國家，但土地是該集體的，不能補交給國家；如果補交給該集體，集體自己處置自己的財產(chǎn)不存在補交的問題。”
清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明認為，面對龐大的“小產(chǎn)權房群體”，應采取正視的態(tài)度，對他們區(qū)別對待，通過政策調(diào)整、追責等方式，讓小產(chǎn)權房合法化。應該把小產(chǎn)權房所占土地按性質劃分：耕地上所建、建設用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認為，后兩者應給予合法化。對于耕地上所建設的小產(chǎn)權房，也要一分為二地對待：對于剛剛建設、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權房，應該立即予以拆除；已建設多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權房，在追究責任后允許其合法化。
其實，國家對小產(chǎn)權房早就有明確規(guī)定。2010年5月5日，國土資源部針對小產(chǎn)權房提出了處理意見，其中包含了“對違法建設立即叫停，責令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電停水措施；對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除”等明確且嚴厲的行政措施。但從地方執(zhí)行情況看，效果不容樂觀。
對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，現(xiàn)在各地幾乎每天都在新建小產(chǎn)權房，主要購買群體是中低收入階層，他們普遍存在“賭政策”的心理，畢竟“法不責眾”，政府部門很難做到“一刀切”。
目前，雖然有關小產(chǎn)權房的存在眾說紛紜，但至今尚無任何有效措施出臺，而在此情況下，如何阻止這一“怪胎”向廣大農(nóng)村繼續(xù)蔓延則成了當務之急，否則，在不遠的將來，這樣的管理難題會越來越多。
僥幸的小產(chǎn)權房：“清理只是暫時的？” 某網(wǎng)
北京市對小產(chǎn)權房的清理整頓，并沒有阻礙小產(chǎn)房逆市而為的步伐。
記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)：部分典型的小產(chǎn)權房項目在清理中已經(jīng)被拆除售樓處或者禁止售賣，但仍有部分小產(chǎn)權房項目仍在變相銷售；二手小產(chǎn)權房上市交易也仍在進行；另外，一些新建的小產(chǎn)權房項目也仍然在正常銷售。
10月14日，北京市政府專題會議再次強調(diào)，首先要堅決杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權房”；對在建在售的要堅決處理，立即叫停；對歷史上多年形成的，要分類研究處理辦法。
對于下一步處理路徑，北京市國土局相關人士回應稱，北京市目前的工作進展是陸續(xù)清理已經(jīng)公布的79個在建、在售利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）住宅項目。而具體下一步處理路徑仍在等待上一級指示。肯定是需要一個過程，不可能立即見效。
小產(chǎn)權房的頑強生長
李真是北京最大小產(chǎn)權房太玉園小區(qū)業(yè)主之一。她最近極其關注政府對清理小產(chǎn)權房的每一步進展。“最近風聲太緊了，據(jù)說太玉園已經(jīng)不能過戶了！”
負責銷售太玉園二手房的銷售員也向記者證實了這一點。北京某知名中介公司銷售告訴記者，“由于近期清理風聲太緊，太玉園的確已經(jīng)不能過戶，但這只是暫時的。”該銷售員稱，她已經(jīng)在通州土橋一帶做二手房中介多年。在她的記憶中，“從2007年開始，政府就說要清理小產(chǎn)權房，但結果均不了了之。太玉園每逢敏感時期就會停止過戶，但風聲一過，交易過戶仍然依舊。”
這位銷售員還向記者推薦了太玉園目前在售“最便宜”的一套二手房。“這套房子總價54萬，面積是96平方米，折合單價才5625元/平方米。這位業(yè)主因為已經(jīng)申請到兩限房，急需用錢，所以才著急出售這套小產(chǎn)權房。”如果購買此套小產(chǎn)權房，需要支付6萬元過戶費。
李真告訴記者，兩年前，太玉園的過戶費是2萬元。過戶費指的是，小產(chǎn)權房特有的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村委會頒發(fā)的產(chǎn)權證，變更“產(chǎn)權人”的費用。在北京的各大小產(chǎn)權房小區(qū)中，太玉園的過戶費是最高的，一般其他小區(qū)的過戶費從3000元到2萬不等。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了太玉園，許多在名列北京市國土局79個清理名單的小產(chǎn)權房都仍在或公開或私下上市交易。例如，昌平最為典型的宏福苑小區(qū)。
據(jù)相關媒體報道，宏福苑所在的村莊鄭各莊前不久公開回應稱，自從被點名為首批清理的小產(chǎn)權房項目后，鄭各莊村就下發(fā)通知，責令開發(fā)單位和村民禁止對外銷售倒賣宏福苑小區(qū)的小產(chǎn)權房。無論是開發(fā)單位、物業(yè)服務企業(yè)或當?shù)卮迕瘢疾辉试S頂風作案。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)仍在私下交易。一位中介人士告訴記者，目前在售的二手房多數(shù)仍在期房階段，開發(fā)商還沒有從村委會拿到房本。如果有意向購買，可以“改底單”，即通過開發(fā)商更改合同。該中介稱，如果改底單，開發(fā)商要收取總房款1.5%-2%不等的費用，但這些費用多數(shù)業(yè)主可以承擔。
這位中介還悄悄告訴記者，“鄭各莊一帶幾乎已經(jīng)沒有新房在售，如果實在想從開發(fā)商手里買小產(chǎn)權房，可以去昌平的土溝新村一帶看看。那里有大量的回遷房在建，預計不久后就會上市。”
痼疾難治
清理工作，似乎從未觸及小產(chǎn)權房開發(fā)者的根本利益，不足以令其止步。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些行政整治力度不嚴的小產(chǎn)權房新建小區(qū)仍在公開銷售。位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的鏡水家園就是一個典型案例。在安居客網(wǎng)站上，可以搜索到許多這樣的新房銷售信息。如果不擔心風險，該項目的幾大賣點著實吸引人。“本案位于世界文化遺產(chǎn)、北京熱點旅游景區(qū)的周口店鎮(zhèn)、空氣清新、有天然氧吧之稱、不限購、6層板樓、南北通透、市政供暖、臨近地鐵公交、均價僅3850元/平方米。”
該項目銷售員告訴記者，盡管該小區(qū)的房本是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的小產(chǎn)權，但保證有70年產(chǎn)權。目前是由開發(fā)商直銷，無任何中介費用。“我們在豐臺區(qū)玉泉營橋西路還設有售樓處，并設有免費的接送看房班車。您如果有時間，隨時可以過來看房。”這家小產(chǎn)權房的銷售方式顯得非常正規(guī)化。
對于記者提出的小產(chǎn)權房可能面臨的清理擔憂，該銷售員稱，由于該項目有鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的正規(guī)房本，無須擔憂，購買后也可以公開上市交易。
記者注意到，北京市對于小產(chǎn)權房的處理，仍停留在行政叫停層面上，并未觸及制度層面。目前的清理整治工作，主要是堅持屬地管理、政府主責原則，以區(qū)縣政府為責任主體，負責本轄區(qū)仍在利用集體土地違法建設銷售（變相銷售）的住宅項目。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為清理整治單元，逐村清查，造冊登記，隨時清查、隨時處理、隨時整改，并堅持既處理事又處理人的原則。
10月11日，北京市國土局昌平分局會同鎮(zhèn)政府、工商、稅務等相關部門，對宏福苑小區(qū)內(nèi)及周邊十三處房屋中介違法銷售小產(chǎn)權房進行聯(lián)合大檢查。取締了10家無證無執(zhí)照違法黑中介，并對其小產(chǎn)權房銷售宣傳材料予以沒收銷毀。
不過，業(yè)內(nèi)專家認為，目前小產(chǎn)權房問題之所以難以整治，主要牽涉各方利益，有農(nóng)民、集體、建筑商和農(nóng)民工、買房人的利益，目前已形成從賣地、建房、賣房、買房等一系列的利益鏈，牽一發(fā)而動全身。治本之策或許只能是“釜底抽薪”：斬斷非法賣地暴利的根源，才能有效阻止小產(chǎn)權房的進一步擴散。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，要想徹底解決小產(chǎn)權房等一系列問題的關鍵，根本在于大膽進行相關制度的改革和創(chuàng)新，打破城鄉(xiāng)二元制度結構，加速推進城鄉(xiāng)一體化建設，建立健全農(nóng)村土地流轉制度。
胡景暉認為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。因此，“小產(chǎn)權房”的出現(xiàn)，根源上是土地制度的城鄉(xiāng)二元體制造成的。所以，在城鄉(xiāng)二元體制短時間內(nèi)難于改變的前提下，清理“小產(chǎn)權房”過程中除了遵循現(xiàn)行法律之外，重點還需平衡各方利益。“一旦清理整治之后，勢必對小產(chǎn)權房集中的區(qū)域住房市場帶來不小的沖擊，需求的轉移將提升周邊商品住房買賣或租賃市場的熱度，也在一定程度上考驗政府清理整治政策出臺的智慧。”
