經(jīng)過(guò)八九月樓市的稍微沉寂后，10月中旬國(guó)內(nèi)樓市成交量再度回升，部分城市的交易價(jià)格醞釀上漲。與此同時(shí)，各地方的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)酵，繼廣州“豪宅限售”公開化后，陜西祭出了“限利”大旗，明令住宅樓盤利潤(rùn)率不得超過(guò)10%。購(gòu)房者的購(gòu)房意愿再度下降，未來(lái)樓市將走向何方？

成交恢復(fù) 購(gòu)房者看漲

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月第三周全國(guó)54個(gè)主要城市成交量合計(jì)為6.1萬(wàn)套，環(huán)比上漲2.1%，成交量再次回到6萬(wàn)套以上，已經(jīng)恢復(fù)到節(jié)前水平。其中表現(xiàn)最為搶眼的無(wú)疑是北京2948套的成交量，環(huán)比又上漲了12.1%。

實(shí)際上這已不是偶有回暖，從北京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，9月北京商品住宅銷售面積141.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%，環(huán)比上漲19.5%。而且最近一周的數(shù)據(jù)顯示商品住宅的成交均價(jià)為20596元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.2%。

對(duì)于近期樓市的表現(xiàn)，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不存在全面回暖的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于停滯期，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能性基本沒(méi)有。其提醒的風(fēng)險(xiǎn)是：“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，避免部分地產(chǎn)再次以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式”，所以管理層計(jì)劃儲(chǔ)備相關(guān)政策，加強(qiáng)監(jiān)管。

管理層認(rèn)為房?jī)r(jià)不存在上漲空間，但購(gòu)房者卻有不同看法。10月22日，世聯(lián)地產(chǎn)公布三季度市場(chǎng)分析統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂(lè)觀程度較二季度明顯改善。世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)、首席分析師吳志輝表示：“價(jià)格方面，與上半年相比，超六成購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度漲價(jià)行為，這進(jìn)一步鞏固了購(gòu)房者的漲價(jià)預(yù)期，致使本季度近六成購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，創(chuàng)“國(guó)八條”調(diào)控以來(lái)的新高”。

回漲季 地方政府態(tài)度不一

看漲房?jī)r(jià)的不僅僅是購(gòu)房者，地方政府也唯恐失控。9月底，廣州國(guó)土房管局通過(guò)官方微博證實(shí)，擬對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘郏刂祁A(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房?jī)r(jià)。其實(shí)通過(guò)限售豪宅的方法控制房?jī)r(jià)早不是什么新鮮事，調(diào)控之初，北京就曾傳出不予“均價(jià)超5萬(wàn)”的項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售證的消息，只不過(guò)廣州是全國(guó)首次將此行政手段予以公開的城市。

廣州市國(guó)土房管局表示，采取限售這種手段實(shí)屬無(wú)奈，卻又非常必要。其理由是近期廣州中心區(qū)域高價(jià)項(xiàng)目成交增多，導(dǎo)致總成交量中占比提高，造成全市均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，“造成市場(chǎng)的不正常波動(dòng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”。

廣州限售并非首次推出，業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，早在5月初，廣州就曾推行暫緩高價(jià)項(xiàng)目入市的政策。與之相對(duì)應(yīng)的是廣州樓市在3月觸底后，回漲迅速，7月成交量達(dá)到全年最高值，成交均價(jià)也從全年最低的11140元/平方米，上漲到7月的12772元/平方米，漲幅15%。而5月初剛好處于回漲起步期。

同樣對(duì)樓價(jià)回漲憂心忡忡的還有陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，要求地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%左右。此外，北京也規(guī)定北京戶籍居民購(gòu)房須持第二代身份證，加強(qiáng)購(gòu)房資格審核。杭州、珠海等地也相繼出臺(tái)土地新政，加強(qiáng)調(diào)控。

但另一方面，部分城市卻出現(xiàn)了托市跡象，貴陽(yáng)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間宣布，在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)、就醫(yī)同等待遇，而且還不受購(gòu)房面積的限制。另外，南京、蘭州都有新政，街道人才政策打開限購(gòu)缺口。

開發(fā)商降價(jià)意愿不大 觀望期又至

“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，不存在降價(jià)銷售的空間。”一位上市房企華南區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，公司規(guī)定的任務(wù)基本完成，因此除非經(jīng)濟(jì)狀況出現(xiàn)較大波動(dòng)，否則今年不會(huì)再有大規(guī)模促銷的推盤行為。

公開數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度部分大型房企的銷售業(yè)績(jī)理想，有的甚至已經(jīng)超越去年全年銷售量。

招商地產(chǎn)10月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，該公司前三季度實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247億元，去年全年該公司的業(yè)績(jī)也不過(guò)210億元。另外包括越秀地產(chǎn)、世貿(mào)地產(chǎn)僅僅前三季度的銷量已經(jīng)完成全年的銷售目標(biāo)。

與此同時(shí)中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)前三季度的銷售額同比增長(zhǎng)分別達(dá)到28.8%及32.04%。

中海地產(chǎn)此前曾將公司全年目標(biāo)由年初的800億港元調(diào)升到1000億港元，按該公司前三季度919億港元的銷售金額算，已經(jīng)達(dá)到全年千億港元目標(biāo)的92%。此外恒大、花樣年等企業(yè)也接近完成全年銷售目標(biāo)的75%。

正是在這種背景下，開發(fā)商加強(qiáng)營(yíng)銷的意愿不大。與此同時(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房積極性也在下降，世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查研究顯示，雖然預(yù)期價(jià)格上漲的人數(shù)大幅上漲，同時(shí)購(gòu)房時(shí)機(jī)選擇上，購(gòu)房者卻在下降。“未來(lái)3～6個(gè)月置房”的比例由此前的35.9%下降到現(xiàn)在的30.1%。

可見在中央態(tài)度明確、預(yù)期調(diào)控措施不會(huì)放松的情況下，購(gòu)房者又重新進(jìn)入觀望期。

對(duì)此萬(wàn)科董秘譚華杰有著不同看法，他認(rèn)為，盡管近期住宅市場(chǎng)的景氣狀況相對(duì)于去年下半年和今年前兩個(gè)月的低迷有所恢復(fù)，但當(dāng)前市場(chǎng)的成交水平仍然低于2009年同期，成交量的同比大幅增長(zhǎng)很大程度上仍然建立在去年市場(chǎng)過(guò)度萎縮、比較基數(shù)低的基礎(chǔ)上。

他表示不管市場(chǎng)如何變化，萬(wàn)科仍然會(huì)堅(jiān)持一貫的積極銷售策略。數(shù)據(jù)顯示萬(wàn)科前9個(gè)月銷售金額達(dá)963.2億元，依然是國(guó)內(nèi)賣得最多的地產(chǎn)商，而且今年四季度還將有較多新盤資源入市。