眾所周知，郎咸平先生觀點(diǎn)獨(dú)到，語言犀利，喜歡用數(shù)據(jù)說話，喜愛從普通老百姓與中小企業(yè)主的眼中解析經(jīng)濟(jì)的變化和政策對(duì)于大家的影響。提起房地產(chǎn)，郎教授拋出觀點(diǎn)：“中國的房地產(chǎn)比美國的房地產(chǎn)保值。”
郎咸平說，“中國和美國的情況正好相反。在美國，股票的保值性要強(qiáng)于房產(chǎn)，美國的股票年增值率能達(dá)到7%-10%，美國股票長期一定看漲。”
而在中國，情況卻正好相反。“中國房地產(chǎn)的保值性要強(qiáng)于股市。”在為現(xiàn)場投資者支招時(shí)，郎咸平還講了一個(gè)“四合院的故事”。
郎咸平說：“民國初年，1兩黃金可以買2畝良田，而5兩黃金就可以買北京一個(gè)四合院。但是100年后的今天，同樣的一公斤黃金等于30萬元人民幣，卻只能買到北京四合院的半個(gè)廁所。黃金適合短期炒作，長期投資的話，房地產(chǎn)的增值空間要比黃金好。”認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)形勢下最具有投資價(jià)值莫過于樓市，尤其是高端住宅，引起了不少投資者的共鳴。
房地產(chǎn)市場漸有回暖態(tài)勢
導(dǎo)語：市場不會(huì)長期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。
近來，中國市場新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，而二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)38個(gè)。不過，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%；同比價(jià)格下降的城市達(dá)58個(gè)，少數(shù)價(jià)格同比上漲的城市漲幅也低于1%。通過近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控不變的大背景下，市場漸有回暖態(tài)勢。尤其是二、三線城市，對(duì)這種趨勢的反應(yīng)比較明顯。不過，房價(jià)上漲幅度減弱，力度大不如前。
與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相呼應(yīng)的是，政府重審了“抑制投機(jī)投資需求”和“抑價(jià)保量”的政策基調(diào)與調(diào)控預(yù)期。中央對(duì)于防止房價(jià)反彈的明確要求，也表明了中央對(duì)市場調(diào)控的堅(jiān)決與謹(jǐn)慎。那么，在這樣的階段下，市場回暖的苗頭到底會(huì)帶來什么樣的預(yù)期呢？調(diào)控的作用將如何呢？國務(wù)院對(duì)16個(gè)省(市)“各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”的基本結(jié)論，還是可以讓人比較放心。
市場不會(huì)長期暗淡，投資也不會(huì)持久低迷。在穩(wěn)增長和控房價(jià)的矛盾中糾結(jié)的不只是購房者和開發(fā)商，政府也著急。房地產(chǎn)市場的下一步走勢將是什么樣呢？根據(jù)目前的情況分析，可以分為短期、中期、長期三個(gè)階段：短期，市場已經(jīng)初步探明價(jià)量的短期底部；中期，市場將在“政策頂”和“市場底”的夾縫中曲折回暖；長期，成交量增長可期但價(jià)格走勢難料。
短期價(jià)量底部探明
2012年一季度開發(fā)投資仍慣性處于高位，全國商品住宅銷售面積同比下降了15.5%至13387萬平方米，銷售額同比下降17.5%至7099億元，銷售均價(jià)同比下降2.4%至5303元。根據(jù)政策和市場來分析，2012年一季度的成交價(jià)量基本可以定為中短期底部。
政策方面看，在調(diào)控最嚴(yán)厲的試驗(yàn)期和成交慘淡期，各地政府實(shí)踐中擦邊球不斷甚至“放水”頻繁，目的就是試探政府的底線。結(jié)果是多數(shù)試探未遭及時(shí)糾偏，在降準(zhǔn)背景下中央政府還進(jìn)一步明確了鼓勵(lì)首置需求的態(tài)度。
需求方面看，這一階段的投資、投機(jī)寥寥，消費(fèi)性需求明顯處于觀望狀態(tài)，而成交面積段主要集中在首置和首改戶型，主要城市90平方米以下戶型成交占比超過50%，剛需特征尤為明顯。這種幾乎不含任何“水分”的數(shù)據(jù)極具說服力。
供應(yīng)方面看，企業(yè)資金壓力、庫存壓力大，銷售采購不景氣，行業(yè)領(lǐng)頭羊的利潤不佳，發(fā)展姿態(tài)不好……開發(fā)商全面悲觀為了生存而“以價(jià)換量”，降價(jià)意愿空前。
除了以上三點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)也在這一時(shí)期面臨一系列復(fù)雜問題。在綜合的數(shù)據(jù)和論據(jù)下，我們可以推斷目前市場基本見底。
中期夾縫中曲折回暖
從長遠(yuǎn)的角度說，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)。不過，這不是一兩天可以完成的任務(wù)。城鎮(zhèn)化發(fā)展的巨大需求，未來房產(chǎn)稅法的普及、執(zhí)行都需要時(shí)間。短期內(nèi)地方也不可能完全脫離對(duì)房地產(chǎn)的依賴。這都是現(xiàn)實(shí)需要，是“政策頂”。所以，中國的房地產(chǎn)在中短期內(nèi)還是會(huì)讓人痛并快樂著，政府也會(huì)“有打有拉”。中國房地產(chǎn)市場會(huì)在“政策頂”和“市場底”的夾縫中回暖，價(jià)穩(wěn)量升是最佳博弈結(jié)果。而宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、貨幣及信貸政策變化、新老調(diào)控政策交替、政策執(zhí)行力度、土地供應(yīng)變化等復(fù)雜因素都會(huì)影響回暖的過程。
“市場底”的底氣在于實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求。真實(shí)的需求將一如既往托住“市場底”前提是房價(jià)不要不堪承受。因此“政策頂”不僅要控制還要法器高懸：房價(jià)過高而不加控制，實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型就會(huì)乏力，主流消費(fèi)群體消費(fèi)能力就會(huì)削弱。投資和消費(fèi)兩個(gè)層面都受影響的結(jié)果不只是阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至可能危及金融體系安全，危害宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。
長期成交量增長可期價(jià)格走勢難料
從量的角度看二、三線城市的城市化加速，“居者有其屋”、“住上房子”、“住好房子”傳統(tǒng)和需求以及家庭規(guī)模小型化等要素，都將支撐未來十年住宅市場需求量的穩(wěn)步增長。
從價(jià)的角度看，國內(nèi)的非高收入人群的收入在近幾年增長較快，但是他們的收入在被提前推高的房價(jià)面前仍然影響有限。這不僅受到收入第一次分配從“積累型”到“分享型”的轉(zhuǎn)型的影響，還取決于二次分配能否縮小差距。對(duì)于消費(fèi)而言，房租是比較真實(shí)的價(jià)格信號(hào)，而房價(jià)更多的是與資產(chǎn)價(jià)格或是投資需求對(duì)應(yīng)的價(jià)格信號(hào)。從這個(gè)角度看，目前國內(nèi)房價(jià)有泡沫是不爭的事實(shí)。而凈出口與外匯儲(chǔ)備減少、國際資本回流以及國內(nèi)資本外流等因素都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的破裂。
地產(chǎn)泡沫、人口結(jié)構(gòu)變化和貸款增長迅速會(huì)加大一國遭遇金融危機(jī)的幾率，中國正進(jìn)入這方面的“危險(xiǎn)區(qū)域”，金融危機(jī)的“惡性”泡沫正在釀成。當(dāng)然，中國房價(jià)泡沫與美國、日本有所不同，這要得益于真實(shí)消費(fèi)需求的后續(xù)注入和相對(duì)低的財(cái)務(wù)杠桿，如果長久發(fā)展應(yīng)當(dāng)不致惡性破裂。但倘若中短期調(diào)控不好，加上前面提到的不確定性因素的影響，房價(jià)在激烈的過程中很有可能大幅震蕩，長期走勢實(shí)屬難料。
