4月1日，前往廣州市房屋交易登記中心辦理業(yè)務(wù)的市民明顯減少了。李鳳荷 攝
政策解讀：到底哪些房產(chǎn)能查到原值？即時(shí)叫停補(bǔ)繳個(gè)稅社保令多少外地買(mǎi)家“中招”？
北京：
早些年多報(bào)低價(jià)
到如今個(gè)稅驚人
北京是各地“國(guó)五條”細(xì)則中力度最強(qiáng)、執(zhí)行最早的城市。4月1日起，“國(guó)五條”在北京市全面落地，北京市二手房已瞬時(shí)冰封，有媒體報(bào)道北京看房者頻爽約，7個(gè)經(jīng)紀(jì)人陪一個(gè)客人看樓。
對(duì)于新政下二手房交易個(gè)稅如何具體繳納？北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為，首先會(huì)是賣(mài)房人先進(jìn)行申報(bào)，如果沒(méi)有申報(bào)房屋的原值，就會(huì)在系統(tǒng)中進(jìn)行核實(shí)；如果核實(shí)到房屋原值，就按20%的新政來(lái)征稅，如果系統(tǒng)中無(wú)法核實(shí)，則按總房款1%來(lái)計(jì)稅。也有專(zhuān)家認(rèn)為，裝修成本、貸款利息也應(yīng)該計(jì)算在房屋原成本里面，這些方面如何評(píng)估、計(jì)算，需要相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行。據(jù)有關(guān)稅務(wù)規(guī)定，商品住房的裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%，但必須確保付款人與房產(chǎn)證所有人一致。
據(jù)記者了解，北京市二手房于2008年6月開(kāi)始全面強(qiáng)制網(wǎng)簽，但二手房網(wǎng)簽價(jià)非常低，大約只相當(dāng)于真實(shí)房?jī)r(jià)的三四成。如果可以通過(guò)網(wǎng)簽和稅務(wù)系統(tǒng)上溯原值，北京市二手房需要繳納的個(gè)稅將非常驚人。記者李鳳荷
2006年后的交易都能查到原值
“國(guó)五條”中懸念最大的“二手房按買(mǎi)賣(mài)所得20%征收個(gè)稅”吊足各地市民一個(gè)月的胃口，催生了一輪新政末班車(chē)的熱潮，各地3月份二手房成交量大漲幾倍。本來(lái)以為4月1日起即按照二手房買(mǎi)賣(mài)所得征20%個(gè)稅，想不到這末班車(chē)“到點(diǎn)”還沒(méi)有停下來(lái)。記者于4月1日在房屋交易登記中心現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)得知，目前納稅窗口還未接到任何新通知，依然按照評(píng)估價(jià)1%征收個(gè)稅。4月1日后真正執(zhí)行有關(guān)新規(guī)的一線(xiàn)城市只有北京市，其余各一線(xiàn)城市在新政細(xì)則中對(duì)20%個(gè)稅未有具體執(zhí)行措施，僅僅是重復(fù)國(guó)務(wù)院的表述“嚴(yán)格執(zhí)行”。
廣州地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，何時(shí)出臺(tái)個(gè)稅細(xì)則尚無(wú)明確時(shí)間表，具體要看廣州市政府的指令。地稅有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，部分房屋能夠查到原值，若能查到原值且又決定按所得20%據(jù)實(shí)征收，這部分房屋就必須按照新規(guī)定來(lái)辦；若實(shí)在查不到原值，則仍舊按評(píng)估價(jià)1%來(lái)征收。
這位人士在受訪(fǎng)中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，廣州市對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓所得據(jù)實(shí)征收20%個(gè)稅這一政策并非現(xiàn)在才執(zhí)行，而是一直都在執(zhí)行，這個(gè)政策執(zhí)行起來(lái)沒(méi)有難度。對(duì)于廣州歷年來(lái)到底有多大比例的二手房交易個(gè)稅是按20%據(jù)實(shí)征收，又有多大比例是按1%核定征收，廣州市地稅有關(guān)人士沒(méi)有給出明確的數(shù)字，只是表示，“這個(gè)沒(méi)有具體去算，但按20%據(jù)實(shí)征收個(gè)稅有一定的比例。”
合富置業(yè)交易部經(jīng)理梁文耀表示，廣州市2006年6月1日起禁止商品房預(yù)售契約轉(zhuǎn)售，二手房必須持證才可以交易。二手房買(mǎi)賣(mài)由稅務(wù)部門(mén)出具發(fā)票也是2006年6月1日后才開(kāi)始的，意味著稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該會(huì)存有2006年至今的二手房交易評(píng)估價(jià)。
即時(shí)叫停補(bǔ)繳將引發(fā)諸多糾紛
“穗版”細(xì)則即時(shí)叫停了補(bǔ)繳個(gè)稅社保購(gòu)房。有專(zhuān)家表示，補(bǔ)繳社保個(gè)稅大約會(huì)攔住10%以上的外地在穗工作的購(gòu)房者。而且即時(shí)叫停個(gè)稅社保購(gòu)房，在實(shí)際操作中有可能引來(lái)不少買(mǎi)賣(mài)糾紛。
記者近日在花都樓盤(pán)踩盤(pán)，詢(xún)問(wèn)能否以補(bǔ)繳社保個(gè)稅購(gòu)房，個(gè)個(gè)銷(xiāo)售人員都斬釘截鐵說(shuō)不行，但記者接著問(wèn)有沒(méi)有已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未網(wǎng)簽的買(mǎi)賣(mài)個(gè)案，銷(xiāo)售人員立即含糊其辭。記者隨后在黃埔一個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主論壇看到一名業(yè)主的求助帖子：“接到開(kāi)發(fā)商的電話(huà)，說(shuō)我的個(gè)稅證明不合格，被稅局退回來(lái)了，可我已經(jīng)在還貸了啊，供了3個(gè)月了，現(xiàn)在才說(shuō)不行，當(dāng)初銀行為什么放款了呢？求高人解答！”新政細(xì)則一出，像這位已經(jīng)開(kāi)始供樓但是要補(bǔ)交個(gè)稅證明的個(gè)案，你說(shuō)該怎么辦呢？
反觀“京版”細(xì)則，在處理過(guò)渡期房屋交易上卻顯得較人性化，二手房交易是以網(wǎng)簽時(shí)間為限，也就是說(shuō)，部分已網(wǎng)簽未遞件過(guò)戶(hù)的二手房交易沿用舊政策，仍以評(píng)估價(jià)1%作為征收個(gè)稅的標(biāo)準(zhǔn)。記得2010年廣州市宣布限購(gòu)，以遞件過(guò)戶(hù)時(shí)間為準(zhǔn)，不少涉及二手房交易的外地買(mǎi)家紛紛“中招”，外地買(mǎi)家無(wú)奈解約，業(yè)主又要追違約責(zé)任，釀成多起糾紛。本次“穗版”細(xì)則即時(shí)叫停外地人補(bǔ)繳個(gè)稅社保，貌似不拖泥帶水，但對(duì)于一些手持補(bǔ)繳個(gè)稅社保證明買(mǎi)房且已進(jìn)入交易環(huán)節(jié)的外地買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，他們是不是又再次成為政策“犧牲品”？
一些的確存在正當(dāng)補(bǔ)繳理由的外地買(mǎi)家，為什么就不能通過(guò)補(bǔ)繳來(lái)獲得購(gòu)房資格呢？政府應(yīng)該提高甄別補(bǔ)繳社保個(gè)稅人士真?zhèn)蔚哪芰Γ粦?yīng)該一刀切，把真正以廣州為家、希望在此安居樂(lè)業(yè)的新廣州人拒之門(mén)外。
