在樓市調(diào)控“新國五條”出臺不到三個月之際，市場已迫不及待地出現(xiàn)反彈。國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格(不含保障房)同比出現(xiàn)上漲。其中，廣州、北京、深圳、上海等四個一線城市成為領(lǐng)跑者，漲幅均超過10%。
盡管從環(huán)比來看，房價漲幅正在進(jìn)一步趨緩，但整體普漲的勢頭仍然讓市場擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“限價令”導(dǎo)致供應(yīng)不足，且高價地頻出的情況下，房價大漲的預(yù)期再次浮現(xiàn)。而與控制房價相比，對預(yù)期的管理更為不易。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，在行政手段仍是一線城市調(diào)控主流的情況下，樓市調(diào)控政策急需重估。雖然限購、限價等政策短期內(nèi)難以退出，但以房產(chǎn)稅為代表的長效手段已迎來最好的出臺時機(jī)，并應(yīng)加快推出。
調(diào)控效果再度落空
在5月70大中城市的房價變化中，一線城市的全面上漲頗有些令人意外。按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年5月，廣州和北京的新建商品住宅價格分別同比上漲15.5%和15.2%，位居70大中城市漲幅榜之首；深圳和上海的房價漲幅也分別達(dá)到14.0%和12.2%。這四個城市已成為上月房價的領(lǐng)跑者。除此之外，房價同比漲幅超過10%的城市只有南京和廈門。
盡管從環(huán)比來看，太原、沈陽兩地成為上月漲幅最高的城市，且太原的房價漲幅達(dá)到2.1%。但四個一線城市的房價漲幅仍然“頑強(qiáng)”地居于第3至第6位，且漲幅均超過1.5%。
從平均值來看，今年5月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.91%，漲幅比4月下降0.04%，從4月以來，這一指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩個月下跌。分析人士認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸起效的結(jié)果。
但在多數(shù)市場人士看來，這種效果實(shí)在是微不足道：雖然70大中城市中，5月房價上漲的城市比上月有所減少，但仍有65個城市房價上漲；自去年6月以來，70城市新建商品住宅平均價格仍然保持連續(xù)12個月的環(huán)比上漲。
“全國房價已經(jīng)長期處于上漲通道中，雖然近期漲幅趨緩，但上漲態(tài)勢短期內(nèi)仍不會改變。”北京某知名房地產(chǎn)開發(fā)商表示。
對于四個一線城市來說，在“限價令”和二手房個稅新政的作用下，雖然5月房價環(huán)比漲幅有所下滑，但付出的代價著實(shí)不小。數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，一線城市成交量普遍下跌，個別城市的新房交易量下降一半左右。
多數(shù)機(jī)構(gòu)將房價上漲歸咎為政策執(zhí)行的不到位。摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，地方實(shí)施細(xì)則整體上并沒有預(yù)期般嚴(yán)厲。除北京外，大部分地方政府規(guī)定房價漲幅不得超過實(shí)際可支配收入的增幅(8%-10%)，20%的所得稅政策幾乎沒有體現(xiàn)在地方細(xì)則中。
鏈家地產(chǎn)亦認(rèn)為本輪調(diào)控效果明顯不及2011年。5月市場下行趨勢并不如4月顯著。目前需求規(guī)模較大，新政的出臺仍不足以扭轉(zhuǎn)市場長期樂觀的預(yù)期，市場在經(jīng)過短期調(diào)整后，仍會保持上升趨勢。
“限價令”難管理預(yù)期
與以往的調(diào)控政策相比，行政手段更早地表現(xiàn)出了“副作用”。以北京為例，由于擔(dān)憂新房預(yù)售階段的價格管控，京城不少項(xiàng)目推遲入市時間，導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少。直到進(jìn)入6月，北京的新房供應(yīng)才緩慢恢復(fù)，但市場需求已大量積壓，房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈。
包括“限價令”在內(nèi)，行政調(diào)控手段雖然能暫時控制房價漲幅，但其在管理預(yù)期方面的效果，則被普遍看低。中原地產(chǎn)研報(bào)認(rèn)為，按照目前大部分城市的調(diào)控力度，雖然房價大漲的可能性降低，但市場上的恐漲預(yù)期并未改變。購房者、開發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)明顯的一致看漲現(xiàn)象，市場存在再次失控的風(fēng)險(xiǎn)。
上述京城開發(fā)商表示，多數(shù)大型開發(fā)商手握重金，不會因資金鏈壓力而降價銷售。因此，被動“捂盤”就成為開發(fā)商的唯一選擇。
統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長32.0%。在開發(fā)商與政府本輪的“掰手腕”中，房企能夠撐得更久，去年同期的“以價換量”將不會出現(xiàn)。
相比之下，供應(yīng)端受到的傷害才是致命的。數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國房地產(chǎn)企業(yè)的房屋施工面積增速、新開工面積增速、竣工面積增速均比前4月有所下滑。前5月房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積則同比下降了13.1%，降幅比4月繼續(xù)擴(kuò)大。
與多數(shù)二三線城市相比，一線城市的供需失衡狀況更為嚴(yán)重，房價長期上漲壓力巨大，這是造成市場預(yù)期難以控制的根本原因。有專家認(rèn)為，未來一線城市的房價將“高得離譜”。其中，5月廣州房價的回升，正是補(bǔ)漲的結(jié)果。
正是出于對未來市場上行的預(yù)期，土地市場被開發(fā)商又添了一把火。5月以來，全國主要的一二線城市紛紛出現(xiàn)高價地甚至“地王”，高總價、高溢價、多輪競價等現(xiàn)象開始出現(xiàn)在土地市場，個別區(qū)域甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。
土地價格的上漲，無疑將傳導(dǎo)到未來的房價上，加劇房價預(yù)期的管理難度。但仍有觀點(diǎn)認(rèn)為，一線城市長期存在的“饑渴供地”，才是導(dǎo)致地產(chǎn)商搶地的重要因素。
樓市政策效果待估
梳理近幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控史，“短期有效、中期淡化、長期上漲”的邏輯始終存在。從“新國五條”出臺后兩個月的數(shù)據(jù)指標(biāo)和市場表現(xiàn)來看，房價似乎仍然難以走出“越調(diào)越漲”的怪圈。
按照陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的觀點(diǎn)，在當(dāng)前我國處于城市化加速的特殊歷史階段，人口城市化、經(jīng)濟(jì)高速增長、貨幣超發(fā)等因素，決定了房價還將在一段時間內(nèi)維持上漲。但從調(diào)控政策上看，仍有需要調(diào)整之處。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，供需失衡是房價上漲的重要原因。樓市調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時，也壓抑了市場的供應(yīng)熱情，始終無法改變供需失衡的局面。
如“限價令”等行政手段的干預(yù)，被認(rèn)為是影響供應(yīng)的主因。此外，伴隨“新國五條”出臺的二手房個稅新政，同樣被認(rèn)為不利于市場潛在供應(yīng)的釋放。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，樓市并不存在絕對的短缺，問題出在結(jié)構(gòu)性的供需矛盾上。一二線城市集聚了過多資源，而且向心力還在不斷增加，農(nóng)民工與高校畢業(yè)生不斷涌向這些城市尋求工作機(jī)會，供應(yīng)始終跟不上自住、投資的需求，房價易漲難跌。而三四線城市則頻頻出現(xiàn)空心化、庫存量過大的現(xiàn)象。
但在現(xiàn)階段，短期內(nèi)行政手段退出的可能性不大。朱海斌預(yù)期，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長勢頭趨緩的背景下，短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度。將根據(jù)未來的房價走勢，決策者可能在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，例如限購或限價，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價和管理市場預(yù)期的目的。
真正值得期待的，則是以房產(chǎn)稅為代表的稅收政策微調(diào)。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，在房價上漲壓力較大的情況下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍迎來了最好的時機(jī)。在總結(jié)上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)圍步伐，通過房產(chǎn)稅來調(diào)整市場供需。
接受本報(bào)記者采訪的多數(shù)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策急需重估。在我國房地產(chǎn)市場化改革經(jīng)過十多年之后，不少城市的房地產(chǎn)市場具備了不同的發(fā)展形態(tài)，應(yīng)針對這種區(qū)別，實(shí)施差異化的調(diào)控手段。同時厘清政府邊界，減少行政之手對市場的干預(yù)，將選擇權(quán)和定價權(quán)交還市場。
