昨天下午，杭州市住房保障和房產管理局召開新聞通報會，介紹了杭州市區(qū)經濟適用房上市交易和回購管理相關政策。從今年9月12日起，簽訂購房合同(含預售合同)之日起已滿5年、并補交土地收益等價款取得完全產權的經濟適用房可通過買賣、贈與等方式處置。
此前的8月12日，杭州市政府《關于規(guī)范杭州市區(qū)經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見(試行)》(簡稱《實施意見》)正式出臺。
杭州經濟適用住房制度走過了14年的歷程，其上市交易、回購等政策備受關注，這一政策的出臺，無疑意義重大。
“老人老辦法，新人新辦法”
《實施意見》規(guī)定，2004年9月1日為土地收益等價款繳納比例的分界點，在此之前簽訂購房合同(含預售合同)的，上市交易時按照《杭州市區(qū)經濟適用住房上市交易計繳土地出讓金等相關費用辦法》(杭價服〔2004〕43號)的規(guī)定標準計算相應費用。此后的，按照屆時公布的評估價與當時經濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。
2004年9月1日前購買的經濟適用房，又分為三種情況：杭政[2001]3號文件下發(fā)前(2001年2月5日前)簽訂購銷合同或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經濟適用房，在達到規(guī)定年份后上市交易的，需補繳的土地出讓金按房改房上市交易補交的出讓金標準乘以分攤的土地面積，由出讓方繳納，不作年限修正；杭政[2001]3號文件下發(fā)至杭政[2003]3號文件執(zhí)行之前(即2001年2月5日至2003年3月31日)已領取《商品房預售證》或公開搖號銷售后已簽訂購買意向書的經濟適用房，在達到規(guī)定年份后上市交易的，其經濟適用房享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局下發(fā)的經濟適用房價格批復文件中核定的商品房價格與經濟適用房價格之間的差價；杭政[2003]3號文件下發(fā)后(2003年3月31日后)領取《商品房預售證》的經濟適用房，在達到規(guī)定年份后上市交易的，其經濟適用享受面積部分，需計繳的土地出讓金為市物價局確定的同類地段、同類商品房市場價格與經濟居房價格之間的差價。
為何以2004年9月1日為分界點？杭州市住房保障和房產管理部門相關負責人表示，這和經濟適用住房內涵和定義的變化有關。1999年時，經濟適用住房作為房改制度的延續(xù)，定位為面向中低收入家庭提供的普通微利住房，分配面積與職務、職稱直接掛鉤。到了2001年，經濟適用住房被定義為具有一定社會保障功能的微利商品房。2004年9月開始，經濟適用住房的性質發(fā)生重大調整，定位為具有保障性質的政策性商品房，收入準入條件調整為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以下，住房準入條件嚴格限定為48平方米以下，并取消分配面積與職務、職稱的關聯(lián)。2007年至今，經濟適用住房的性質又從具有保障性質的政策性商品住房進一步調整為購房人擁有有限產權的政策性住房，供應對象從中低收入家庭調整為低收入家庭。
據(jù)了解，截至去年底，杭州市區(qū)(不含蕭山、余杭區(qū)，下同)已累計推出經濟適用房房源597.85萬平方米，惠及74750戶家庭，占2011年底市區(qū)家庭總戶數(shù)的10.96%。
未滿5年也可申請回購
這次出臺的政策還對經濟適用住房內部循環(huán)及申請回購的條件和辦理流程進行了規(guī)定。內部循環(huán)是指經濟適用住房購房人在簽訂購房合同(含預售合同)之日起滿3年后，可將該住房買賣或贈與給符合經濟適用住房申請條件，并已按規(guī)定辦理申購資格審核手續(xù)的家庭。買賣總價最高不得超過原購買總價(包括購買時繳交的稅費)。
同時，對兩種情形的經濟適用住房回購進行了明確：一是經濟適用住房購房人未滿5年年限，因各種原因確需轉讓的，可向市住房保障管理部門申請回購。二是《實施意見》施行后購買經濟適用住房的家庭，在5年內通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，已購經濟適用住房應由市住房保障和房產管理部門按規(guī)定回購；滿5年后通過購置、繼承、受贈等方式獲得其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，已購經濟適用住房可由市住保房管部門按規(guī)定回購，或補交土地收益等價款后取得完全產權。回購價格的具體計算公式如下：
回購價格＝經濟適用住房購買價格×(1-交付時至回購時的年數(shù)×2%＋購買時年度至回購前一年度的杭州市區(qū)居民消費價格指數(shù)累計漲幅)。
一些業(yè)內人士表示北京、廣州等城市的經濟適用房也已經可以上市交易，經濟適用房的上市對于杭州的房地產市場會有比較大的影響，盤活了存量，增加了供應量，而且杭州經濟適用房的量也比較大，會起到平抑房價的作用，尤其是經濟適用房比較集中的區(qū)域，比如三墩、丁橋、九堡等影響會更大。不過，從一些中介反饋的信息看， 2004年9月1日之后的房源由于要交納55%的收益，業(yè)主出售的意愿可能不會太強。
