【大洋彼岸】一棟有前后院的房子，在美國(guó)人描繪的“美國(guó)夢(mèng)”中也是不可或缺的一部分。
近二十年來(lái)，隨著房地產(chǎn)政策的改革，中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)也隨之翻番。筆者作為成長(zhǎng)在此環(huán)境下的80后也算是耳濡目染。2007年，筆者有幸漂洋過海到美利堅(jiān)讀高中，也算是新留學(xué)潮中的弄潮兒。轉(zhuǎn)眼大學(xué)畢業(yè)，工作至今，筆者在美帝已度過6年時(shí)光。即便如此，由于成長(zhǎng)在全民買房時(shí)代的中國(guó)，買房投資的觀念在筆者心中烙下了不可磨滅的印記。于是乎，2013年初，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的大背景與中國(guó)人在美國(guó)買房熱的小背景下，筆者也按耐不住，成為80后房奴之中一員。在此以一普通房奴的身份，以一中國(guó)人的視角，淺略分享個(gè)人觀察之一二。
說(shuō)起美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不得不提及2007年次貸危機(jī)。自2007年以來(lái)，美國(guó)以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索的次貸危機(jī)所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不景氣持續(xù)至今。不少在房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期購(gòu)入房產(chǎn)者，在泡沫破裂后大多資不抵債，把房子連同所欠貸款一并扔給銀行。此現(xiàn)象在美國(guó)南部的陽(yáng)光州(sun belt states)，如內(nèi)華達(dá)州、亞利桑納州尤為嚴(yán)重。美國(guó)哥倫比亞廣播公司著名時(shí)事評(píng)論節(jié)目《60分鐘》曾有一集專門實(shí)地考察內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯房屋被棄置的現(xiàn)象。主持人看到爛尾樓，以及空置后被損毀、后又被流浪漢占據(jù)的公寓時(shí)，不禁發(fā)出了“一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的潰敗、毀滅程度絲毫不亞于戰(zhàn)爭(zhēng)”之感嘆。
而自美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策刺激后，以美國(guó)國(guó)債為基準(zhǔn)的固定收益類資產(chǎn)的收益大幅下降，引發(fā)大批追逐回報(bào)的投資者積極尋求高回報(bào)率資產(chǎn)。與此同時(shí)，不少機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者看準(zhǔn)低迷多年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在極低利率的背景下大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)投資。而美國(guó)各大金融機(jī)構(gòu)對(duì)2007地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機(jī)仍心有余悸，對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款仍十分謹(jǐn)慎，對(duì)貸款者要求嚴(yán)格，與危機(jī)前“只要你有心跳，銀行就給你放貸”的態(tài)度大為不同。所以，這批投資者中，很大部分是以現(xiàn)金方式購(gòu)房。投資者來(lái)勢(shì)兇猛，而市場(chǎng)供給有限，就導(dǎo)致供應(yīng)偏緊，房?jī)r(jià)上漲。而一些有自住需求的購(gòu)房者，因?yàn)閭€(gè)人信用問題，不能從銀行獲取貸款，無(wú)奈被擠出市場(chǎng)。
說(shuō)到中美房?jī)蓢?guó)地產(chǎn)的差異，便得談?wù)劽绹?guó)人購(gòu)房的觀念與國(guó)人之不同。2008年危機(jī)著實(shí)給美國(guó)人好好地上了一課——沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得有條件的購(gòu)房者也更加謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，筆者所接觸的美國(guó)人中幾乎不存在結(jié)婚前得先買房的中國(guó)丈母娘式的邏輯。原因大概有以下幾點(diǎn)：
其一，美國(guó)的年輕人由于工作變動(dòng)原因不愿意太早買房而固定于某個(gè)城市。與此同時(shí)，美國(guó)的房產(chǎn)交易費(fèi)用相對(duì)高昂，每次出售房屋時(shí)，在一般稅費(fèi)之外，賣家還得另外支付6%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。
其二，美國(guó)人個(gè)人獨(dú)立觀念較強(qiáng)，大多數(shù)人大學(xué)畢業(yè)后即使與父母在同一城市，也寧愿在外租房而不與父母同住，更不用說(shuō)買房找父母贊助首付這種在許多中國(guó)人看來(lái)順理成章的事情。
其三，美國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)收入來(lái)說(shuō)不算高。美國(guó)家庭收入中位數(shù)在5萬(wàn)美金上下，而房?jī)r(jià)中位數(shù)在22萬(wàn)美金左右。也就是說(shuō)，一個(gè)美國(guó)家庭不吃不喝，4年多時(shí)間就能購(gòu)買一套住房。與此同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)按揭貸款種類繁多，假如購(gòu)房者信用記錄良好，有穩(wěn)定收入，首付5%也是可行的。所以，美國(guó)人沒有把買房這事看得像中國(guó)人那么重。
雖然美國(guó)人與中國(guó)人對(duì)買房的態(tài)度有諸多不同，但二者對(duì)擁有自有住房的向往是一致的。孟子所提的“居者有其屋”也是美國(guó)政客常提的口號(hào)。房屋所有率(home ownership)也是政治經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的重要一項(xiàng)。一棟有前后院的房子，在美國(guó)人描繪的“美國(guó)夢(mèng)”中也是不可或缺的一部分。既然是夢(mèng)，就不是輕易能實(shí)現(xiàn)的。雖然上文提到平均家庭不吃不喝4年多可以買得起一套房，但美國(guó)人不好儲(chǔ)蓄也是出了名的。在一個(gè)實(shí)際收入增長(zhǎng)幾乎停滯十年、而商品社會(huì)發(fā)達(dá)到“只有你想不到、沒有你買不到”的國(guó)度，對(duì)于許多美國(guó)人來(lái)講，每月不欠一屁股的信用卡債已是阿彌陀佛感謝上帝了，買房對(duì)于不少美國(guó)家庭同樣是個(gè)遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。 (作者系美國(guó)SNL Financial 分析師)
