在成功試水馬來西亞之后，中國投資者紛紛“出海”澳大利亞。
2月26日，碧桂園宣布以7300萬澳元購得悉尼西北部北萊德區(qū)一塊開發(fā)用地。昨日，碧桂園相關(guān)人士告訴記者，這塊地將被用來興建公寓及配套商鋪。
除此之外，綠地集團(tuán)、頤和地產(chǎn)、蘇寧集團(tuán)和福星惠譽(yù)等地產(chǎn)公司也都曾在澳大利亞拿地開發(fā)。2013年，綠地集團(tuán)宣布在悉尼市中心投資建設(shè)超過240米的“悉尼·綠地中心”及配套商業(yè)和高星級酒店，創(chuàng)下中國房企在澳最大單筆投資紀(jì)錄。
不過，中資“熱逐”澳洲也引來不少爭議。一些當(dāng)?shù)厝耸恐赋觯袊顿Y者抬高當(dāng)?shù)胤績r，將本地購房者“擠出市場”。有外媒報道稱，澳大利亞日前成立一個國會調(diào)查委員會，將對房地產(chǎn)市場的外國投資尤其是中國投資情況進(jìn)行調(diào)查，以探明外國投資是否有助于增加住房存量以及是否推高住房價格。
地產(chǎn)投資澳洲熱
據(jù)澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）統(tǒng)計，2012~2013財年，外國對澳房地產(chǎn)投資519億澳元，其中中國投資增加顯著，達(dá)59億澳元（約合53億美元），增幅高達(dá)42%。中國買家超越美國買家成為澳大利亞房地產(chǎn)市場頭號投資者。
而根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2013年中國在澳大利亞房地產(chǎn)市場投資額飆升至5.901億美元，同比增幅高達(dá)222%。
前述碧桂園相關(guān)人士告訴本報記者，碧桂園進(jìn)入澳洲市場的步伐始于去年，去的理由，用這位人士的話來說就是“純粹的市場的力量來決定我們?nèi)ツ抢铩薄ＫQ，經(jīng)過考察和市場分析，澳大利亞被認(rèn)為是一個有前景的地方，“對一個民營企業(yè)來說，有錢賺是一個最基本的邏輯。”
與碧桂園有著同樣考慮的還有它的競爭者們。上述人士說，一個海外項目做得好的話，自然會吸引其他投資者進(jìn)入，比如在馬來西亞房地產(chǎn)市場，繼碧桂園之后進(jìn)入的還有國內(nèi)多家房企，比如富力、雅居樂、綠地、新華地產(chǎn)等。
“多家企業(yè)進(jìn)入澳大利亞市場，競爭必然會加劇。”上述人士說，碧桂園在澳洲的項目并不大，以公寓為主，但未來不排除擴(kuò)大澳洲市場的可能。
瑞士信貸銀行的一份報告稱，被限制只能購買新建房屋的中國買家，每年會買下澳大利亞全國12%的新房。中國買家房產(chǎn)集中于悉尼和墨爾本，分別買走新供應(yīng)房屋的18%和14%，一度推動獨(dú)棟房中位價達(dá)到74.664萬澳元。
到澳洲投資房地產(chǎn)的中國投資者增多，這一趨勢從去年即開始。中國政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步實(shí)施緊縮性調(diào)控政策的影響以及中產(chǎn)階層的移居海外被認(rèn)為是這一趨勢的推動力。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對記者分析稱，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)到分化時期：一二線城市房價目前雖然還在漲，但對于開發(fā)商來說利潤率實(shí)則在下調(diào)。與此同時，國外經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，房價的漲幅相對國內(nèi)更快。
張大偉認(rèn)為，投資海外房地產(chǎn)還有資產(chǎn)分散的考慮，不動產(chǎn)登記導(dǎo)致部分資金從中國房地產(chǎn)流入到海外房地產(chǎn)投資中。
不僅如此，中國的中產(chǎn)階層群體正在擴(kuò)大，國外的醫(yī)療、教育條件等因素使得他們選擇在國外置業(yè)的人增多。前述碧桂園相關(guān)人士稱，國內(nèi)近兩年自然環(huán)境的惡化，也催生一批人到海外置業(yè)。
誰在買房？
前述碧桂園人士告訴本報記者，無論是在馬來西亞還是澳大利亞，碧桂園在海外的項目均以華人圈為主。此外，當(dāng)?shù)剡€有一定數(shù)量的留學(xué)生和移民。
悉尼一家房地產(chǎn)中介近日也稱，其95%的潛在買家為中國人或華裔居民。
根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計局2013年9月公布的數(shù)據(jù)，去年7月期間來自中國的定居者占了最大比例，達(dá)到13%；華人在馬來西亞人口構(gòu)成中的比例則達(dá)23%左右。
龐大的澳大利亞中國留學(xué)生群體同樣是潛在買家。2012年，澳大利亞高校招收了超過9萬名中國留學(xué)生。
瑞士信貸表示，中國買家正每年在澳洲房產(chǎn)市場投入54億澳元，其中約一半是新移民，其他一半是投資者、開發(fā)商和臨時居民。
投資，是其中不少買家所懷有的目的。
前述碧桂園人士說，當(dāng)?shù)厝速I房的思維跟中國人不同，通常愿意購買別墅，而中國房企在當(dāng)?shù)赝ǔ＝ㄔ斓氖枪ⅰ拇罄麃啿惶赡芟蛑袊顿Y者放開別墅項目。
張大偉也指出，中資在澳大利亞建設(shè)的項目，通常是高層公寓，這種建筑通常被用來投資，因為真正有居住需求的人通常購買近郊別墅，這也是當(dāng)?shù)氐闹髁魇袌觯酁樾⌒烷_發(fā)商長期運(yùn)作。相比之下，國內(nèi)開發(fā)商則傾向于集中投資，以快銷形式為主。
“在海外投資固定項目，絕大部分仍屬于投資性的，投資之外的居住需求有限。” 張大偉表示，一些帶著在中國的投資經(jīng)驗和短期暴漲心態(tài)的中國人，很難實(shí)現(xiàn)國外撈一桶金，這是因為，國外購房者并不完全依賴房地產(chǎn)的增值作為資產(chǎn)的主要增值渠道，且房屋持有環(huán)節(jié)成本較高。
泡沫之爭
瑞士信貸銀行本月估計，中國投資者未來7年可能會向澳大利亞房地產(chǎn)市場投資400億澳元（約合2212億元人民幣），這可能會進(jìn)一步推高該國房價。
RP Data房屋價格指數(shù)顯示，截至2014年1月31日，澳大利亞悉尼和墨爾本——中國投資者在澳大利亞最熱門的置業(yè)目的地——兩地房價增幅分別達(dá)到13.4%和11.9%。
這樣的增長趨勢也使得中國投資客在澳洲成為敏感話題，例如，一些政客反對向外國人出售農(nóng)場和礦藏。有澳洲媒體稱，悉尼華裔和中國買家的購房行為很顯然使得悉尼附近地區(qū)的住房泡沫越來越大。2013年，悉尼一些地區(qū)房價猛增了27%，比整體房市增幅高3倍。
針對近期外媒報道的澳大利亞擬對中國投資情況進(jìn)行調(diào)查，前述碧桂園人士稱，目前尚不清楚澳大利亞方面對中方房地產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)查一事。
張大偉認(rèn)為，中國買家按照當(dāng)?shù)赜螒蛞?guī)則運(yùn)作，除非其法律出現(xiàn)變化，作為自由經(jīng)濟(jì)體，應(yīng)該保護(hù)投資者的自由競爭。“如果出臺政策，也應(yīng)是一視同仁的普遍性政策。”
有學(xué)者近日指出，澳洲房價存有泡沫，悉尼和墨爾本的房價是不可持續(xù)的，在未來數(shù)年內(nèi)將下降至少27%，人們應(yīng)該做好防范房價在2014年的某一時刻大規(guī)模崩潰的準(zhǔn)備。
不過，上述觀點(diǎn)遭到了來自澳洲銀行界、金融界以及地產(chǎn)界人士的反對。澳洲不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家則稱，澳洲房價沒有泡沫，只是有點(diǎn)高估。
對于澳洲房價泡沫，國內(nèi)地產(chǎn)人士也有著自己的看法。
張大偉說，澳洲房價很難說有泡沫。他認(rèn)為，國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房價波動幅度通常比較小，盡管因為經(jīng)濟(jì)危機(jī)價格出現(xiàn)過下調(diào)，但漲幅相對國內(nèi)來說要緩和些。“除了悉尼這樣的核心區(qū)域，其他區(qū)域的價格也就是兩萬一平方米，與國內(nèi)一線相比仍算便宜。”
“對澳洲當(dāng)?shù)厝藖碚f，房價上漲20%就已經(jīng)很難理解了，但北上廣在2013年就曾漲了三至五成。當(dāng)?shù)厝说馁彿啃枨蠡蛟S會受到抑制，但國內(nèi)買家對此仍具有心理接受程度。”張大偉說。
前述碧桂園人士同樣表示，澳洲樓市并不存在泡沫。他稱，當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ洗胧┫鄬ν晟疲藶橛绊懸蛩赜邢蕖！罢J(rèn)為中國投資者炒高房價是目前人們存在的一個誤區(qū)，澳洲生活習(xí)慣、投資方式跟國內(nèi)都不一樣，不能拿國內(nèi)的思維方式去思考澳洲市場。”上述人士特別強(qiáng)調(diào)。
