文章來源：北京青年報

　　隨著居高不下的購房熱，大量二手房買賣糾紛案件涌入北京法院。記者昨日獲悉，為公開透明審理此類案件，北京市高級人民法院近日對社會公布《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》（試行）。《指導(dǎo)意見》對二手房買賣中出現(xiàn)的沒拿到房本是否可以交易、借名買房出現(xiàn)糾紛法院是否會判決合同無效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判，均作出了明確規(guī)定。

　　目前該《指導(dǎo)意見》已經(jīng)在二手房買賣糾紛案件審理裁判中施行。

　　規(guī)定一

　　沒拿到房本交易 不能算無效合同

　　《城市管理法》第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。市高院《指導(dǎo)意見》則認(rèn)為，該規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》司法解釋中規(guī)定的合同無效的相關(guān)解釋，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

　　《指導(dǎo)意見》還規(guī)定，對于將來可能取得所有權(quán)的房屋的買賣合同，法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無效。賣房人在合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使買房人無法過戶，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　解讀

　　我國《合同法》對認(rèn)定合同無效明確規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于合同無效。

　　法律人士介紹說，《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律，相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系。可以拿到房本但是因為種種原因尚未拿到房本，此類買賣合同沒有按規(guī)定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。不能以違反此項規(guī)定為由確定房屋買賣合同無效。

　　據(jù)相關(guān)法官說，《指導(dǎo)意見》出臺后，《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)證但是尚未拿到房產(chǎn)證不能進(jìn)行房屋買賣的條款在司法審判中將不再適用。

　　法官認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定距今已近20年，20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化，現(xiàn)實中未取得房產(chǎn)證進(jìn)行交易的房屋非常普遍，如果都機(jī)械地按照這一規(guī)定裁判，將不利于化解社會矛盾，而且還可能會引發(fā)新的矛盾。比如買賣雙方在取得房產(chǎn)證之前進(jìn)行二手房買賣，隨著房價上漲賣房人以未取得房產(chǎn)證主張買賣合同無效，如果法院判決支持，將助長賣房人惡意毀約的行為，此外對買房人也不公平。

　　規(guī)定二

　　房本只有一人名 單方賣房算有效

　　《指導(dǎo)意見》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋，未經(jīng)對方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。

　　解讀

　　對該規(guī)定法官解讀稱，房屋作為夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時，買房人從房產(chǎn)證上只能看到登記方一人的名字，無法考證房主是否結(jié)婚，也無法考證該房屋是否還有其他共有人。買房人出于對房產(chǎn)證登記的信任善意購買了該住房，應(yīng)該認(rèn)定購房合同有效。

　　法官稱，目前審判實踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況，賣房人看到房屋漲價后反悔，于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院，要求確認(rèn)買賣合同無效。過去法院在審理此類案件時，對于所售房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)的均認(rèn)定買賣合同有效，而對于尚未辦理過戶手續(xù)的已售二手房，沒有明確規(guī)定是否有效，這就會造成賣房人因房屋漲價以夫妻一方私售共有住房為由要求買賣合同無效的目的得逞，而對善意購買房屋的買房人造成不公平。《指導(dǎo)意見》對后者給予了明確規(guī)定。