井噴式增長
基金在2008年前極為罕見，不過自2008以來，隨著房地產行業(yè)的變化，其數(shù)量與規(guī)模逐步增加，并在2010年迎來井噴式增長。德邦證券顯示，在2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多只，100億元左右的規(guī)模。2010年新募基金數(shù)量即達41只，募集規(guī)模163.75億元。2011年更是房地產基金井噴的一年，新募基金97只，募集規(guī)模712.316億元。2012年人民幣房地產基金進入市場調整，新募基金共63只，涉及金額369.5億元。另據(jù)深圳市私募基金協(xié)會統(tǒng)計，截至2013年10月底，全國本土房地產基金管理機構約510家，管理規(guī)模超過6000億元。
目前國內人民幣房地產基金的管理機構中，以獨立品牌內資GP為主流，數(shù)量約占整個市場的52%，管理資金量占整個市場的55%。外資GP 以美元基金為主，也有少量外資機構如鐵獅門、普凱等募集了人民幣基金，機構數(shù)量占整個市場份額的13%，管理資金量占整個市場的5%。同時，房地產商關聯(lián)GP目前占據(jù)市場約三成的份額。金融機構關聯(lián)GP數(shù)量占市場的8%，管理資金量占市場的12%。
根據(jù)諾承統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在已有資料的54家管理機構中，只有5家機構管理基金數(shù)量達到十只以上，總管理規(guī)模141.75億元；而有11家機構管理基金數(shù)在4-9只基金之間，總管理規(guī)模415.06億元；17家機構管理基金數(shù)為2-3只基金，總管理規(guī)模446.9億元；21家機構管理基金數(shù)為1只，總管理規(guī)模240億元。
目前國內房地產市場的基本投資方式是股權投資和債權投資，以及兩種方式相混合的方式進行投資。以純粹股權進行投資的機構數(shù)量占市場的24%，管理金額占41%；以股權和債權結合進行投資的機構數(shù)量占37%，管理資金量占到了總管理資金量的38%；單純的夾層投資機構管理資金量占7%。
國內房地產基金對單個/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級，占據(jù)半數(shù)以上的投資案例數(shù)及投資金額；5000萬元以下的投資案例數(shù)占12%和總投資金額的2%；5000萬-1億元的投資案例數(shù)占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項目占總案例數(shù)的20%，而總投資金額占39%。
風格逐步成熟
由于大部分人民幣房地產基金未到期，不易比較其收益情況。但根據(jù)德邦證券的調研結果顯示，市場上已實現(xiàn)退出的基金最好業(yè)績回報水平高于50%，而當前最低業(yè)績水平在7%-9%左右。大多數(shù)的股權類投資項目的回報率高于20%，集中在20%-50%區(qū)間內。而債權類投資項目的回報率約在15%上下。
總體而言，半數(shù)以上的房地產基金關注于住宅地產或者與住宅相關的綜合性房地產開發(fā)。住宅地產是目前國內大多數(shù)房地產基金的投資主題，有近半數(shù)的機構及管理資金量關注于住宅地產的融投資業(yè)務；而綜合性的住宅-商業(yè)綜合體投資主題也正日益成為人民幣地產基金的策略選擇，有1/3的機構和1/4的管理資金量關注于結合了商業(yè)性質的城市綜合體開發(fā)；有20%的房地產基金關注于純粹的商業(yè)地產；還有少部分市場機構關注于諸如工業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等專業(yè)的地產投資主題。
從投資者機構看，現(xiàn)階段，房地產基金的LP主要以散戶為主，以機會型投資為利益驅動因素。德邦證券認為，從未來房地產基金的發(fā)展趨勢和投資人資產配置的實際因素出發(fā)，機構投資人將會成為人民幣房地產基金未來主要的資金來源，并主導整個行業(yè)的迅速發(fā)展和成熟。退出方式主要以項目方回購或者散售為主。未來，房地產基金的退出方式將向更為成熟的市場機制發(fā)展，REITs和機構投資人的大型收購將成為市場主要的退出方式。
現(xiàn)階段，房地產基金管理機構與存在著各種直接或間接附庸關系。但從未來市場的發(fā)展趨勢和房地產基金作為資產類別的角度出發(fā)，德邦證券認為，獨立基金品牌在募資能力、投資標的優(yōu)化篩選、獨立管理和運營、業(yè)績退出回報等各個方面都將具有競爭優(yōu)勢。
諾承投資報告認為，從2013開始，房地產基金不再是粗放式的一擁而上，而愈發(fā)體現(xiàn)出其對精細投資模式的要求：投資主題趨于明確，投資策略要求房地產基金團隊具備高質量的管理運營能力，投資方式的變遷要求房地產基金不再局限于簡單的債權結構，而尋求多贏、適應市場需求的創(chuàng)新型結構。2013年的市場開始向綜合體/商業(yè)主題——股權/債股結合投資方式——二、三線城市的轉移。具體表現(xiàn)為以商業(yè)、綜合體為底層項目的房地產基金開始快速增長，基金退出收益率略微回落，以及基金創(chuàng)新結構設計的廣泛出現(xiàn)。
