北青網(wǎng)房產(chǎn)李路斌
泰禾集團董事長黃其森
作為北京地產(chǎn)界的一匹“黑馬”， 泰禾似乎永遠不缺少話題。從被一些媒體質(zhì)疑拿地價錢過高、資金鏈緊張，到以49.58億元并配建50000平米“限價商品住房”的高價摘得西局地塊，泰禾近期可謂賺足了眼球。
不過，面對各方質(zhì)疑，泰禾集團董事長、全國政協(xié)委員黃其森近日在接受本報專訪時表示：“我是從銀行出來的，最擅長的就是控制風險。泰禾所有的項目，從拿地到上市的時間僅為7-8個月，基本上都是高周轉(zhuǎn)，不存在資金壓力。”
此外，據(jù)黃其森介紹，泰禾今年的銷售目標是250億元，與去年比基本上翻了一番。這反映出泰禾對中國房地產(chǎn)市場的前景的判斷很樂觀：“房地產(chǎn)仍處于比較健康的局面，說房地產(chǎn)崩盤有些危言聳聽。”
泰禾的資金鏈沒問題
“人紅是非多”，用這句話來形容當下的泰禾，再合適不過。
自從接連在北京市場上高價拿地，業(yè)內(nèi)對泰禾資金鏈緊張的質(zhì)疑便不絕于耳。業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳著這樣一個段子，稱泰禾集團董事長黃其森在聽到業(yè)內(nèi)對泰禾資金鏈的質(zhì)疑之后，很氣憤地說：“只要有人對泰禾的資金鏈質(zhì)疑一次，我便拿一塊地還擊一次。”
事實上，黃其森澄清這只是一個傳說。
在記者對黃其森進行的長達一個多小時的專訪中，黃其森說話的語速始終不急不緩。遇到敏感的話題也是再三思索，然后再回答。這樣一個思緒縝密的人，顯然不會說出這樣一段莽撞的話，更不會拿企業(yè)的安穩(wěn)來做賭注。
據(jù)黃其森介紹，他是從銀行系統(tǒng)內(nèi)出來的，最擅長的就是風險控制。為了控制風險，使泰禾的資金鏈處于一個安全的范圍之內(nèi)，除了發(fā)源地福州之外，泰禾進入的城市，主要就是在北京、上海這樣的風險較小一線城市，甚至連天津這樣的具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ臑I海城市暫時都不會去。
此外，在企業(yè)的運作上，泰禾始終堅持高周轉(zhuǎn)這一戰(zhàn)略。即，從拿地到銷售的時間為7~8個月，絕不會為一味追求利潤而拖延開盤時間。甚至在北京這樣特殊的城市，泰禾也基本上做到了這一點。比如，泰禾的北京院子，當時拿地時的地價是3萬元左右，很多人覺得，如果按照后來的地價來制定售價，北京院子的售價要達到10—12萬元/平方米才行。可后來為了在7~8個月的期限內(nèi)入市銷售，還沒有達到這一價錢，北京院子就開始銷售了。
同樣，泰禾一號街區(qū)也是如此。據(jù)黃其森介紹，去年下半年，北京五環(huán)附近及亦莊項目的售價，正常情況下也要賣到4-5萬元/平方米。但是泰禾一號街區(qū)3萬多元/平方米就開始出售了。為了保證高周轉(zhuǎn)，泰禾必要的時候可以在利潤上做出一些讓步。
至于融資渠道方面，黃其森稱，“泰禾的每一個項目，基本上都有3-5家金融機構(gòu)來做融資對接。”這樣可以多方選擇，在成本上、時間上能夠選擇更加優(yōu)惠的機構(gòu)進行合作。
在黃其森看來，房地產(chǎn)開發(fā)風險主要是兩塊，一是融資成本，一是政策變化。高周轉(zhuǎn)是規(guī)避這兩方面的風險的重要方式。
地產(chǎn)“黃金十年”才剛開始
近期，伴隨著杭州樓市降價，以及部分銀行宣布暫停房地產(chǎn)類貸款，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)刮起了一股樓市“看衰風”。但是在黃其森看來，目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于比較健康的局面，說房地產(chǎn)崩盤有些危言聳聽。
黃其森表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”并未過去，而是剛剛開始。不管怎樣爭議，房地產(chǎn)應(yīng)肯定其在新型城鎮(zhèn)化進程中扮演的國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)的角色，它在國民經(jīng)濟中的地位與重要性十年內(nèi)都不會動搖。
據(jù)黃其森分析，房地產(chǎn)問題既是民生問題，也是經(jīng)濟問題。據(jù)統(tǒng)計，2013年，全國公共財政收入是12.9萬億，房地產(chǎn)貢獻了6億，占比近半；全國土地出讓總收入4.1萬億，房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收就占了1.9萬億。這是無需回避的事實。
同時，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動上下游數(shù)六七十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，具有根基性效應(yīng)。在可以預(yù)見的未來10-20年，由于巨大的市場需求和人民生活品質(zhì)的提高，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和人民生活的重要意義，仍然不會有根本性的改變。
此外，在黃其森看來，雖然中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了10年左右，但是10年還是太短了。目前，中國的建筑的平均壽命可能只有二三十年左右，為什么這么短，就是因為中國的房地產(chǎn)行業(yè)在過去的十年里，產(chǎn)品做得太粗糙了。但是在歐洲，壽命超過幾十年、幾百年的建筑特別多。
而且，在我國近年新建建筑中，真正的精品、能體現(xiàn)中國文化特色的產(chǎn)品，幾乎沒有。因此，精品化、中國化一直都是中國的房地產(chǎn)行業(yè)的一個空白。從這個層面上來講，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”也才剛剛開始。
由于對房地產(chǎn)行業(yè)的前景依舊看好，泰禾將今年的銷售目標定在了250億元，其中北京的銷售目標是至少100億元。這與泰禾去年124.44億元的銷售金額相比，整整翻了一番。
北京需要去“中心化”
作為中國的首都、直轄市和國家中心城市，北京頭頂上被稱之為“中心”的帽子實在是多不勝數(shù)，比如：中國的政治、文化、科教和國際交往中心，中國經(jīng)濟、金融的決策和管理中心，無數(shù)的資源都向著北京傾斜。
在黃其森看來，正是由于全國無數(shù)的最優(yōu)秀的資源都過分集中在了北京這樣一個城市身上，才使得城市之間、區(qū)域之間的差別越來越大。嚴格意義上說，北京高房價的源頭，就是因為北京是中心的中心。
黃其森分析，綜觀世界許多發(fā)達國家的中心城市，很少像北京這樣集萬千寵愛于一身的，幾乎壟斷了所有的優(yōu)勢資源。例如，德國著名金融中心、魅力之都、展覽之都，就位于法蘭克福，而非在德國首都柏林。又如夢幻之城好萊塢、美國文化娛樂中心，就是洛杉磯市發(fā)展起來的，而非首都華盛頓。
其實，資源過分集中于一座城市，就好比父母過分溺愛子女中的一個，這種不平衡并不是一件好事。目前北京三大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)——國貿(mào)商務(wù)區(qū)、金融街、中關(guān)村都顯得過于擁擠、過于龐大了，這造成就業(yè)人口上下班的鐘擺式效應(yīng)。如果從初期規(guī)劃開始，就考慮到工作人口的住宅供應(yīng)，相對就近上下班，“大城市病”也就減輕了幾分。
據(jù)黃其森介紹，盡管中國過去一直提要將上海打造成全國的金融中心，其實，這么多年過去了，中國的金融中心還在北京，在金融街。“舍不得任何一個中心外移，都是寶貝兒抱在懷里不撒手，各類資源特別是人力資源，只有一個出路，要想有出息，就是向中心靠攏。”
樂于參與自住房建設(shè)
作為全國政協(xié)委員，黃其森在提交的“兩會”提案中提出了推廣自住型商品房的建議。他表示，“無論是保障房，還是自住型商品房，開發(fā)商都要積極參與。一是響應(yīng)政府號召，二是同樣有利可圖，有利潤可賺。”
據(jù)黃其森介紹，“只要有微利，我們就會參與到自住型商品房的開發(fā)中。”泰禾并沒有特別設(shè)定利潤要達到多少才去開發(fā)自住型商品房，具體地塊的利潤空間也都不同。另外，泰禾其實更善于從成本上進行把控運營，所以，泰禾非常積極地參與自住型商品房的開發(fā)。
“像泰禾拿到的臺湖2號地項目，保障房面積7萬多平方米，可售商品房面積才5萬多平方米，我們一樣干得很歡。”黃其森向記者表示，“剛剛50億元拿下的西局地塊，內(nèi)含自住型商品房5萬平方米，我們沒覺得有什么不正常。我們很驕傲能有幸參與到首都自住型商品房的建設(shè)中。”
黃其森表示，自住型商品扣除建設(shè)成本之后，銷售不用推廣，客戶不必尋找，都是排長隊、易產(chǎn)生，都是馬上售罄的，都是日光盤，這樣一來，節(jié)省了費用。這樣的項目拿到手，或許賺的錢少些，但賺得踏實，賺得安心。
不過，黃其森同時提出，如果政府在稅費、審批等環(huán)節(jié)進一步優(yōu)惠，金融機構(gòu)有所傾斜扶持，相信越來越多的開發(fā)商會愛上自住型商品房。
