只有恒大地產(chǎn)董事局主席許家印還在力挺三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
??在3月31日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，許家印三次強(qiáng)調(diào)，三線城市市場(chǎng)不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，2013年恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的。
??但這并不能解釋，恒大地產(chǎn)從去年開始將拿地重心轉(zhuǎn)移到北京、上海等一線城市的舉動(dòng)，而且一向標(biāo)榜只在三四線城市拿便宜地塊的恒大地產(chǎn)，在北京、上海等城市甚至不惜高價(jià)搶奪地王。
??《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者此番調(diào)查的三個(gè)三四線城市中，恒大地產(chǎn)在其中的連云港和營(yíng)口兩個(gè)城市都有項(xiàng)目，除連云港有一個(gè)項(xiàng)目在售且銷售業(yè)績(jī)還算可以之外，連云港另一個(gè)項(xiàng)目拿地三年有余幾乎閑置，營(yíng)口的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)也不盡如人意。
??連云港和營(yíng)口是否都屬于許家印所說的三線城市中的“個(gè)別情況”？事實(shí)上，佳兆業(yè)早在恒大地產(chǎn)之前就已經(jīng)收縮了三四線城市的布局。
??企業(yè)的投資選擇其實(shí)已經(jīng)說明了一切。
??城市招商的正反面
??拿地容易、地價(jià)便宜、政策優(yōu)惠等，都是房地產(chǎn)企業(yè)選擇三四線城市的重要理由。
??的確，在土地財(cái)政的發(fā)展模式下，地方對(duì)土地出讓、發(fā)展新區(qū)都有著強(qiáng)烈的欲望，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展有迫切需求，同時(shí)又有大量土地可供出讓的三四線城市，都會(huì)向有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)拋出“繡球”，希望借助這些企業(yè)的入駐投資吸引更多的企業(yè)進(jìn)來。
??綠地集團(tuán)在連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的遭遇就是一個(gè)典型案例。在綠地集團(tuán)進(jìn)入連云港后，保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及卓越集團(tuán)都陸續(xù)進(jìn)入該區(qū)域。
??但這些房企在連云港的開發(fā)“蜜月期”剛過，就迎來當(dāng)?shù)卣畵Q屆，城市發(fā)展重點(diǎn)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，當(dāng)初政府描繪的區(qū)域規(guī)劃前景成為泡影，項(xiàng)目發(fā)展也隨之遭遇阻滯。
??綠地集團(tuán)一位區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，綠地集團(tuán)選擇項(xiàng)目有三個(gè)要素，即“捆綁”地方發(fā)展城市副中心、配套先行、大盤模式。連云港項(xiàng)目在城市規(guī)劃重點(diǎn)變化，前兩個(gè)要素都不復(fù)存在，項(xiàng)目遭遇困境難以避免。
??有連云港當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，在連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有不少項(xiàng)目都已經(jīng)爛尾。就在綠地世紀(jì)城不遠(yuǎn)處的汽配城，“建好后就沒人了，老板也不見了”。還有更多的項(xiàng)目只停留在規(guī)劃中，或半途夭折。
??在營(yíng)口，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團(tuán)都先后被當(dāng)?shù)卣腥膂阳~圈板塊，在這些公司的項(xiàng)目開工后，周邊又有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)拔地而起，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，企業(yè)此時(shí)已欲退不能。
??事實(shí)上，當(dāng)連云港、營(yíng)口及常州每年上千萬平方米的土地供應(yīng)都轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的房子時(shí)，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入及人口基數(shù)等都不足以撐起一個(gè)足夠大的市場(chǎng)來將這些房子完全消化。
??而且這些城市基本上都屬于人口輸出型城市，當(dāng)?shù)氐揭欢€城市發(fā)展的人口并不在少數(shù)，因此，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求增長(zhǎng)并不明顯。
??雖然這兩年人口流出趨勢(shì)有所減弱，同時(shí)也有一部分在一二線城市工作的人員回流置業(yè)，但這些需求對(duì)于三四線城市巨量的市場(chǎng)供應(yīng)而言，仍然是杯水車薪。
??更重要的是，三四線城市的低地價(jià)并不意味著高利潤(rùn)率。金輝地產(chǎn)連云港公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，在三四線城市開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率其實(shí)還不如一二線城市。“絕對(duì)值在那里，三四線城市的項(xiàng)目單價(jià)上漲幾百元，對(duì)購(gòu)房者來說就是10%的概念。而在不少一二線城市，房?jī)r(jià)的上漲基本都是千元起步。”
??他建議，企業(yè)要想在三四線城市深耕，除了跟緊政府的發(fā)展方向外，還需要把握準(zhǔn)客戶的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及成本控制有一定的要求。“有時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目的贏和賺可能就在那幾百元之間。在三四線城市，幾百元要漲半年，這需要企業(yè)對(duì)自身的綜合能力有足夠的了解。”
