2012年上半年，浙江、廣東多家小型開發(fā)商宣告破產(chǎn)，直到樓市轉(zhuǎn)暖的2012年底，依然有小型開發(fā)商“倒在黎明前”。而在信貸收緊、銷售冰封的新一輪樓市“寒冬”之中，在融資上“先天不足”的小房企又一次首當(dāng)其沖。
小型地方房企接連“倒下”
據(jù)報(bào)道，浙江立德房產(chǎn)由于未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。而早在2012年，該公司便開始甩賣資產(chǎn)，旗下的多個(gè)項(xiàng)目爛尾，實(shí)際上已破產(chǎn)。
4月15日，上市企業(yè)舜天船舶公告稱，有一筆超過1億元的銀行委貸本息資金逾期沒有收回，借款對象為南京福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。緊接著，傳出南京福地老板跑路的消息。
4月初，南京合家春天公寓業(yè)主維權(quán)，稱其購買樓盤的開發(fā)商盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂、施工暫停。
而在3月，浙江省寧波奉化知名的房企浙江興潤置業(yè)投資有限公司及關(guān)聯(lián)企業(yè)被爆出總負(fù)債35億多元，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債。
融資難銷量跌壓垮小房企
“在銀行信貸緊縮的市場背景下，中小企業(yè)可能面臨更多的債務(wù)違約的市場風(fēng)險(xiǎn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對記者表示。
國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)企業(yè)評級董事王穎認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)在金融機(jī)構(gòu)非標(biāo)業(yè)務(wù)整體收緊的狀態(tài)下，影響最大的將是中小型地產(chǎn)商。其分析稱，因大型地產(chǎn)商的融資渠道較多，非標(biāo)渠道融資占比不會超過三分之一，影響相對較小。
此前，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)均指出，小型開發(fā)商可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜，加速市場分化。
在銷售方面，中小型房企同樣遭遇回款不暢。從上市房企一季度數(shù)據(jù)可以看到，多個(gè)中小型開發(fā)商一季度的銷量大幅下滑，其中花樣年、建業(yè)、恒盛地產(chǎn)、深圳控股、合生創(chuàng)展的一季度銷售同比“斬半”。
“大者愈大、強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小型房企將愈發(fā)艱難。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然一季度萬科、恒大、碧桂園銷售依然上漲，但多數(shù)房企業(yè)銷量明顯下調(diào)，特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，下調(diào)幅度驚人。
在銷售乏力的情況下，多個(gè)三四線城市的樓市已經(jīng)出現(xiàn)打折讓利。而在打折走量之時(shí)，大型開發(fā)商顯然更有“本錢”承擔(dān)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
張宏偉表示，前期拿地過于激進(jìn)、影響銷售資金回籠的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而中小型房企普遍貸款受限，融資成本較高，大大加大了倒閉的可能。
珠三角房企資金面
未出現(xiàn)明顯緊張
記者發(fā)現(xiàn)，在此輪“倒閉潮”中，絕大部分房企都位于長三角地區(qū)，而珠三角地區(qū)顯得頗為平靜。“長三角一帶融資比較激進(jìn)，多以民間融資為主，開發(fā)也不是很規(guī)范，而珠三角一向相對穩(wěn)健，本來風(fēng)險(xiǎn)就小于長三角地區(qū)。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對記者表示。其透露，珠三角的三四線城市近年來漲幅不大，銷售量也一直較為平穩(wěn)，近期雖然銷量下降，但是并未出現(xiàn)大幅的價(jià)格調(diào)整。雖然有一些小的項(xiàng)目或者小型房企出現(xiàn)短暫的資金緊張，但是還未見到“傷筋動骨”的案例，近期珠三角“接棒”長三角出現(xiàn)開發(fā)商倒閉現(xiàn)象的可能性不大。
黃韜分析稱，面臨樓市“冰封”期，開發(fā)商可能出現(xiàn)三個(gè)階段，首先是小范圍的促銷，比如墊首付、送裝修等；第二階段是降價(jià)；第三階段是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。“現(xiàn)在珠三角樓市依然處在第一個(gè)階段，尚未真正大幅降價(jià)。短暫來看市場有波動，但資金面不至于出現(xiàn)明顯的緊張。”
3月“房奴”人均房貸支出破萬
昨日，國內(nèi)最大的個(gè)人記賬理財(cái)App挖財(cái)公布其用戶房貸數(shù)據(jù)，由于房價(jià)仍處于上升通道，3月挖財(cái)用戶房貸支出平均額達(dá)15540元，與2月6090元的平均支出額比，增幅為155.18%。其中北京人均房貸支出為創(chuàng)紀(jì)錄的83537元，居全國之首，環(huán)比增幅達(dá)763.96%！
