住建部多位人士確認(rèn)，除北、上、廣、深之外，其他城市的限購(gòu)政策可自行調(diào)節(jié)，尤其是“庫(kù)存”過(guò)多的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。近期北、上、廣、深等4個(gè)城市有劇烈調(diào)整，住建部正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購(gòu)放開(kāi)的可能性不大。
各地
浙江樓市領(lǐng)跌全國(guó)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的“4月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”顯示，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市增至8個(gè)，浙江省納入統(tǒng)計(jì)的杭州、寧波、溫州、金華4個(gè)城市全線下跌。其中，杭州環(huán)比跌幅位列全國(guó)之首。
進(jìn)入2014年，雖然全國(guó)樓市普遍降溫，環(huán)比停漲城市數(shù)逐月增多，但仍有不少城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。相比之下，浙江樓市卻深陷普跌局面。除了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大、信心不足等因素外，也暴露出浙江樓市長(zhǎng)期以來(lái)高價(jià)位與城市定位“嚴(yán)重錯(cuò)配”的深層問(wèn)題。
北京郊區(qū)多樓盤降價(jià)超10%
目前，北京大興、通州、房山等郊區(qū)多個(gè)樓盤降價(jià)幅度超過(guò)10%。
“目前北京近郊幾個(gè)區(qū)域都存在后期供應(yīng)量較大的問(wèn)題，加上今年下半年大量自住型商品房將入市，購(gòu)房需求正在急劇減少，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引剛需客戶。”亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅說(shuō)。
“今年下半年，京郊房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)下跌幅度在20%左右。”北京世德偉嘉房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理劉偉表示。
現(xiàn)狀
過(guò)去十年發(fā)文179份
過(guò)去一年一份都沒(méi)有
過(guò)去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份，而過(guò)去一年一份都沒(méi)有。即使央行召開(kāi)被解讀為“微救市”的座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)在首套房貸上要講政治，也并未下發(fā)文件。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明了“本輪樓市向下調(diào)整的真實(shí)性”。
至于原因，華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在個(gè)人微博中將罪魁禍?zhǔn)讱w在“個(gè)貸收緊”上。除了緩批，貸款利率上浮影響更大，因?yàn)橹苯雨P(guān)系到購(gòu)房成本。
銀行收緊個(gè)人住房按揭貸款，緣于2013年開(kāi)始的利率市場(chǎng)化改革，“不賺錢，八五折房貸甚至是虧的。”中信銀行總行一位人士說(shuō)。克而瑞研究中心近日調(diào)研了69家銀行，也證實(shí)了九成銀行的首套房貸款利率升到基準(zhǔn)利率甚至上浮10%。
央行于2014年5月12日召集商業(yè)銀行開(kāi)了個(gè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)在首套房貸上要講政治—“合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放”。但截至目前，央行尚未正式發(fā)文，這與以往不同。
焦點(diǎn)
何時(shí)是限購(gòu)?fù)顺鲎罴褧r(shí)間窗口
本屆政府對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度，2014年3月公布的《政府工作報(bào)告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。
住建部副部長(zhǎng)仇保興的一次內(nèi)部發(fā)言對(duì)此做了進(jìn)一步闡釋：“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國(guó)，必須像烹小鮮一樣對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。”
這無(wú)疑是將限購(gòu)放開(kāi)與否的權(quán)力交給了地方政府。
對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，對(duì)土地財(cái)政的深度依賴，讓其早就在放開(kāi)限購(gòu)這個(gè)問(wèn)題上充滿動(dòng)力。
2013年全國(guó)土地出讓金超過(guò)了歷史最高點(diǎn)的4萬(wàn)億元，而2014年前4個(gè)月，土地購(gòu)置面積同比降了8個(gè)百分點(diǎn)。
地方政府開(kāi)始不斷做出試探。2014年4月以來(lái)，南寧、鄭州、銅陵、無(wú)錫等地紛紛出臺(tái)政策，包括放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。
值得玩味的是，與過(guò)去兩年一有地方試探就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許。
住建部一位相關(guān)司局的人士說(shuō)，自年初以來(lái)，部里的定調(diào)就是“除北、上、廣、深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)量過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。近期北、上、廣、深有劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺觥薄?/span>
“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時(shí)間窗口，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、政府的歸政府。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。
分析
開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在缺錢了
最讓聶梅生心驚的一個(gè)數(shù)據(jù)是企業(yè)到位資金增速，一下子從2013年最高點(diǎn)的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降。“這說(shuō)明什么發(fā)商缺錢了。
缺錢首先反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，全國(guó)土地購(gòu)置面積增速已經(jīng)從2013年的8.8%變成負(fù)增長(zhǎng)。
上市房企陽(yáng)光城近期只拿了福建晉江一塊地，還是之前已經(jīng)簽協(xié)議鎖定了的。該公司董秘廖劍鋒最近跟機(jī)構(gòu)投資者交流時(shí)，坦承在拿地上目前采取審慎策略，公司工作重心集中在回收現(xiàn)金流上。
除了少買地，新開(kāi)工面積也在大幅度減少。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1~4月份全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積降幅在20%以上。
在中原地產(chǎn)研究部看來(lái)，“土地市場(chǎng)的低迷反映出開(kāi)發(fā)商資金緊張和預(yù)期的悲觀，我們預(yù)計(jì)二季度、三季度會(huì)有更多城市、更多開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量。”
觀點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰
早已過(guò)去
北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)的限購(gòu)限貸政策，是房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的重要拐點(diǎn)，房地產(chǎn)從2010年因限購(gòu)限貸政策的影響提前進(jìn)入成熟期。未來(lái)2至5年，房地產(chǎn)的中期趨勢(shì)依然是高位平臺(tái)調(diào)整。據(jù)此判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰早已過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入平臺(tái)期，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系已經(jīng)逐漸變化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)
即將陷入兩年低迷期
高盛的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)即將陷入長(zhǎng)達(dá)兩年的低迷期，然后供需才能恢復(fù)平衡；國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪則將大陸房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)級(jí)展望，由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。
高盛預(yù)計(jì)， 2014至2015年大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，將較2013年下降10%至15%，而成交量也會(huì)萎縮15%。
