一、土地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅存在問(wèn)題

1、企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款難以確認(rèn)。企業(yè)通過(guò)招拍掛方式競(jìng)得土地使用權(quán)，其土地價(jià)值包括土地出讓價(jià)和為取得土地使用權(quán)而繳納的相關(guān)稅費(fèi)、以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。但在日常征管工作中發(fā)現(xiàn)，地方政府出于招商引資的需要，往往以較低的地價(jià)甚至零地價(jià)換取投資，企業(yè)實(shí)際繳納的土地價(jià)款與招拍掛時(shí)成交價(jià)款往往差別較大，為計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)款確認(rèn)增加了難度。

2、納稅人對(duì)計(jì)稅依據(jù)理解不透徹，或出于各種原因，在一些情形下，會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)款不能及時(shí)并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅情況。有的企業(yè)在重組后，在計(jì)稅房產(chǎn)原值中往往會(huì)忽略無(wú)形資產(chǎn)地價(jià)。有的企業(yè)以房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別作價(jià)進(jìn)行股權(quán)投資，被投資企業(yè)成為新的房產(chǎn)稅納稅人后，也會(huì)出現(xiàn)忽視地價(jià)并入房產(chǎn)原值問(wèn)題。有的企業(yè)出于不同目的，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整有關(guān)賬戶金額，對(duì)于調(diào)增的情況不能及時(shí)計(jì)征房產(chǎn)稅，仍按老的計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際征管不能完全到位。由于納稅人對(duì)政策不理解，配合不夠，稅務(wù)機(jī)關(guān)得到的地價(jià)信息不能保證準(zhǔn)確；稅務(wù)機(jī)關(guān)獲取地價(jià)信息渠道還不暢，特別是與相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)合作還不夠；少數(shù)基礎(chǔ)資料核實(shí)人員在進(jìn)行稅源調(diào)查和基礎(chǔ)事項(xiàng)核實(shí)過(guò)程中責(zé)任心不強(qiáng)，不能克服困難，全面排查，摸清實(shí)際情況。

二、土地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的相關(guān)建議

1、對(duì)于企業(yè)通過(guò)招拍掛方式競(jìng)得土地使用權(quán)中政府承擔(dān)或者減免地價(jià)款的情況，在查看企業(yè)競(jìng)得土地使用權(quán)后與國(guó)土部門(mén)簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》所確認(rèn)的出讓價(jià)格，土地使用權(quán)過(guò)戶中所繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及取得土地使用權(quán)初期所發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用同時(shí)，要求企業(yè)提供土地出讓金收據(jù)、與政府部門(mén)簽訂的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)定以及政策減免相關(guān)依據(jù)等，綜合確定地價(jià)總額，并依法計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對(duì)企業(yè)將地價(jià)總額計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，將差額部分計(jì)入資本公積（或營(yíng)業(yè)外收入），或者只將實(shí)際支付的出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，差額部分不入賬的，都按地價(jià)總額依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。

2、針對(duì)企業(yè)通過(guò)招拍掛方式競(jìng)得土地使用權(quán)土地價(jià)款確認(rèn)困難問(wèn)題，能參照財(cái)稅〔2004〕134號(hào)關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知和國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)要求。“對(duì)承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。”按照這一政策精神，建議由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局能夠明確不得因減免土地出讓金，而減免計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)款，方便基層操作，同時(shí)也規(guī)范國(guó)有土地出讓管理。

3、加強(qiáng)對(duì)納稅人政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)和宣傳，在每年年初的房土信息調(diào)查前，組織企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，將財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件的規(guī)定以及稅務(wù)部門(mén)在具體實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)講解，讓納稅人理解接受政策，自覺(jué)履行納稅義務(wù)。在房土信息調(diào)查核實(shí)中，要求稅務(wù)人員加大重組、房土股權(quán)投資等重點(diǎn)核查，對(duì)發(fā)生重組業(yè)務(wù)的，將合并雙方的地價(jià)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)入賬，并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)房土股權(quán)投資的，重點(diǎn)檢查企業(yè)的投資協(xié)議與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等資料，仔細(xì)查看被投資企業(yè)地價(jià)的入賬科目與金額，凡計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的，應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)征房稅。另外在實(shí)地核查中，除了檢查企業(yè)“固定資產(chǎn)—房屋”的增減變化情況外，還應(yīng)注意檢查企業(yè)的“無(wú)形資產(chǎn)”明細(xì)賬。

4、充分利用綜合治稅體系，發(fā)揮第三方主題數(shù)據(jù)庫(kù)的應(yīng)有作用，不斷強(qiáng)化稅收風(fēng)險(xiǎn)管理。在定期召開(kāi)社會(huì)綜合治稅成員單位聯(lián)席會(huì)議的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與國(guó)土、房地產(chǎn)管理部門(mén)工作協(xié)作，擴(kuò)大信息共享范圍，及時(shí)傳遞新增的地價(jià)信息、房產(chǎn)證信息等。建立與各類評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的溝通聯(lián)系制度，完善協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。加大相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)模型的適用性改進(jìn)，對(duì)預(yù)加工的外部及稅務(wù)機(jī)關(guān)征管系統(tǒng)獲取的納稅人涉稅數(shù)據(jù)，采取人機(jī)結(jié)合方式，進(jìn)行比對(duì)分析，定期有計(jì)劃的將房土涉稅風(fēng)險(xiǎn)推送管理分局進(jìn)行應(yīng)對(duì)，嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)質(zhì)量考核，同步強(qiáng)化基礎(chǔ)核實(shí)的責(zé)任考評(píng)。