近期發(fā)生的奉化居民樓倒塌事件，讓建筑質(zhì)量和房屋的土地使用權(quán)限成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是當(dāng)房屋毀損后，其原來(lái)房主的土地使用權(quán)究竟該如何延續(xù)？一般來(lái)說(shuō)，居民居住用地的土地使用權(quán)期限70年，而商品房設(shè)計(jì)使用年限卻只有50年，中間多出的20年又該怎么辦？特別是，當(dāng)居民住房用地達(dá)到70年后，是否就真的不能再繼續(xù)享有其住房用地的使用權(quán)？針對(duì)這些公眾都十分關(guān)心的問(wèn)題，我們采訪了法律界和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士。
土地使用年限≠房屋產(chǎn)權(quán)年限70年 屆滿可自動(dòng)續(xù)期
國(guó)家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國(guó)有，個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。但問(wèn)題是，到期后的土地該怎么辦？
據(jù)江蘇致邦律師事務(wù)所趙靜律師介紹，“很多人誤以為房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后會(huì)被收走，其實(shí)這是個(gè)誤解。”所謂的商品房產(chǎn)權(quán)年限70年并不是房屋所有權(quán)年限，而是房屋所在國(guó)有土地的使用年限。“只要所購(gòu)買的房產(chǎn)擁有合法的產(chǎn)權(quán)證，就是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，只要房產(chǎn)還存在，個(gè)人就擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)。”
2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第一百四十九條明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動(dòng)續(xù)期。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條也規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
“自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，但目前并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。”趙靜律師認(rèn)為，“從1992年算起的話，現(xiàn)在離70年大限還有幾十年，相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)還需要時(shí)間。”
房屋倒塌土地使用權(quán)依然存在
從理論上說(shuō)，公眾有充分理由對(duì)住房設(shè)計(jì)使用年限保持樂(lè)觀。根據(jù)國(guó)家頒布的《住宅建筑規(guī)范》規(guī)定：住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年，其安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”物權(quán)法草案起草人之一、全國(guó)人大法律委員會(huì)委員王利明教授曾說(shuō)。
但實(shí)際上，住建部副部長(zhǎng)仇保興曾公開(kāi)表示，“中國(guó)住房使用壽命只能持續(xù)25至30年。”遠(yuǎn)低于歐美國(guó)家的水平。而上世紀(jì)八九十年代，正好是我國(guó)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)期。這就意味著從現(xiàn)在開(kāi)始，將會(huì)有越來(lái)越多的房產(chǎn)可能成為令人提心吊膽的高危建筑。而浙江奉化發(fā)生的居民樓倒塌事件，實(shí)際就只有20年歷史。
對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，最初購(gòu)買住房時(shí)所支付的土地出讓金已經(jīng)賦予業(yè)主70年的土地使用權(quán)，只要房屋存在，還可以在屆滿前自動(dòng)續(xù)期。一旦房屋倒塌，與之相關(guān)的土地權(quán)屬問(wèn)題仍然存在，那么，業(yè)主又該如何繼續(xù)享有這部分權(quán)利呢？
曾任南京市住建委房屋產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處副處長(zhǎng)、現(xiàn)任南京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)的曾新駿認(rèn)為，“從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，一旦房屋倒塌，但其土地使用權(quán)還在。理想的狀態(tài)是，房屋壽命到了就推倒重建，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行重新登記，最大限度保障業(yè)主的利益。但實(shí)際操作中，誰(shuí)規(guī)劃、誰(shuí)主張、如何申報(bào)、資金來(lái)源如何解決、項(xiàng)目審計(jì)等都沒(méi)有明確的劃分，南京目前也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的案例。”
