核心內(nèi)容：房?jī)r(jià)漲落實(shí)屬市場(chǎng)的一種常態(tài)，但在二手房交易市場(chǎng)上，卻出現(xiàn)不少買賣糾紛。二手房買賣中會(huì)遇到賣方以出售房屋時(shí)未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現(xiàn)說明賣方反悔，不愿意完成交易，那買房應(yīng)當(dāng)如何利用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益呢？下面由法律快車的小編結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進(jìn)行二手房交易時(shí)參考。感謝您的關(guān)注！

    依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意；否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買方在買房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人所有或是共同共有。

    《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

    最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（二）項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定。可見，我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時(shí)出于善意，并支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。

    在審判實(shí)踐中，按照最高法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：

    一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效；但如有證據(jù)證明買方存有過錯(cuò)，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

    二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效；但買方有理由相信賣方有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買賣合同有效。