[摘要]周垂坤律師稱“斷供”是借款人對銀行的一種違約行為，根據(jù)合同約定及相應法律規(guī)定，違違約行為要承擔相應的法律責任，業(yè)主應充分認識其法律后果，理性應市場發(fā)生的各種變化。
隨著樓市持續(xù)低迷多城松綁限購，業(yè)主開始失去信心自稱無力還款多城驚現(xiàn)“棄房斷供”。律師稱棄房斷供不可取，業(yè)主需承擔法律責任。
內(nèi)地多城驚現(xiàn)“棄房斷供”
近日，滬上又爆新江灣城等板塊出現(xiàn)了斷供，斷供是因為生意不好而不得已為之。據(jù)德佑地產(chǎn)新江灣城地區(qū)門店介紹，新江灣城板塊的第一批業(yè)主中，有不少是從事鋼材生意的福建商人，2011年左右在此置業(yè)，挑選的都是最好的房子，總價比較高，而由于生意上的資金流動需要，他們多為貸款買房，并且因為房屋總價高，貸款額度也非常之高。
然而隨著近兩年鋼材行業(yè)的衰敗，其生意普遍難以維持，從而出現(xiàn)斷供。
浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無力還款”。
杭州章某棄房斷供案
2010年杭州西湖支行向業(yè)主章某發(fā)放310萬貸款期限20年，貸款利率為基準上浮10%。貸款發(fā)放后，章某自2013年9月21日起便未按時償還本金，截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬，利息5萬。
江蘇農(nóng)行起訴客戶棄房斷供
農(nóng)行新沂市支行于2010年6月貸款42萬給姜某和韓某夫婦購買一套總價為60萬的住房，首付16萬貸款利率4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，尚欠銀行借款本金38.6萬，利息2.3萬。
溫州棄房斷供案
在民間金融高度發(fā)達的溫州，截至2013年7月末，各類棄房案595例，按揭貸款不良余額為41277萬。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房斷供”15例；因經(jīng)營困難無法還貸，而對抵押房產(chǎn)棄房的有580戶。
律師：業(yè)主棄房斷供需承擔法律責任
北京盈科律師事務所周垂坤律師稱從法律角度分析，“斷供”是借款人對銀行的一種違約行為，根據(jù)合同約定及相應法律規(guī)定，違違約行為要承擔相應的法律責任，業(yè)主應充分認識其法律后果，理性應市場發(fā)生的各種變化，房地產(chǎn)市場的波動也提醒業(yè)主要投資要理性，簽約要慎重。
從法律角度來看棄房斷供現(xiàn)象
1、在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)交易是一種市場行為，附隨相適的交易風險。交易方應當謹慎、應當自擔風險、應當對自身交易行為的風險后果負責。
2、因房價巨幅波動而引發(fā)的“斷供”現(xiàn)象，是市場經(jīng)濟條件下市場規(guī)律發(fā)生作用的必然結(jié)果。
3、房地產(chǎn)按揭，是一種貸款擔保合同關(guān)系，當事人雙方應嚴格恪守“意思自治”、“誠實信用”合約精神，全面、及時地履行貸款抵押合同所約定的義務。購房者無故“斷供”構(gòu)成違約，依法應承擔相應的違約責任；銀行作為抵押權(quán)人，依法有權(quán)行使抵押權(quán)以維護其權(quán)益。
4、從社會管理者的角色考量。“暴漲”與“暴跌”之間，不過區(qū)區(qū)幾個月，不乏制度監(jiān)管的疏漏和市場預警機制的缺失。但是，作為宏觀市場經(jīng)濟的調(diào)控者，政府對市場的調(diào)控和干預，只能是宏觀的和制度上的，而不是微觀的，也不是對具體市場行為的行政強制性干預。因此，對當前的樓宇“斷供”現(xiàn)象，政府可以予以關(guān)注、協(xié)調(diào)，但不能強行干涉、介入；否則，就構(gòu)成公權(quán)對私權(quán)自治的侵擾。
5、就客觀實際而言，時下的樓宇“斷供”僅是極個別現(xiàn)象，并未成“潮”。因此，社會傳媒和公眾都應理性看待，實事求是，而不應夸大、追捧其“社會”效應。
斷供后業(yè)主將面臨的法律風險：
第一，連續(xù)3個月或者累計6個月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔訴訟費。這類案件，銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后，業(yè)主不能償付的，銀行將申請法院強制執(zhí)行，拍賣業(yè)主的房產(chǎn)，因此發(fā)生的執(zhí)行費、評估費、拍賣費等也將由業(yè)主承擔。業(yè)主將成為訴訟的被告，失去現(xiàn)有房產(chǎn)，這是第一個后果。
第二，在目前房價回落的情況下，拍賣房產(chǎn)所得款項往往不足以清償上述費用，銀行或者承擔了擔保責任的開發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項，可以向法院提出對業(yè)主其他財產(chǎn)進行強制執(zhí)行。
第三，斷供將會嚴重影響貸款人的個人信用。斷供業(yè)主將會成為銀行的禁入類客戶，其在央行征信系統(tǒng)中的個人信用記錄將嚴重受損，對個人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準。
因此業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟上有損失，就法律后果而言也是極為不利的。無論是房價上漲時開發(fā)商反悔，還是房價下跌時業(yè)主反悔，要斷供或退房，其實都是缺少契約精神和法律意識的表現(xiàn)。選擇“斷供”，從法律上來講，就屬于主動違約，違反了貸款合同中的約定條款，就要承擔相應的違約責任。那些因心理原因而斷供的業(yè)主應該認識到違約的嚴重性，改正違約斷供的行為。
對于那些經(jīng)濟困難、還款能力不足的業(yè)主，律師建議在履行按揭合同的前提下，通過與銀行協(xié)商的方式解決問題。如可以到銀行要求做貸款展期，依據(jù)自己可以承擔的支出范圍，要求銀行適當合理地延長自己的還款期限；或者和銀行協(xié)商改變還款計劃，要求先只還利息，暫緩本金的還貸。
周垂坤律師從開發(fā)商的角度提出以下觀點和建議：
1、從法律關(guān)系角度講，開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買賣合同涉及的權(quán)利和義務關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的借款關(guān)系涉及人事權(quán)利和久義務關(guān)系是相對獨立的，在開發(fā)商沒有違反買賣合同約定的情況下，業(yè)主不能房價下跌和斷供的風險轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商；
2、開發(fā)商應認真研究按揭貸款法律關(guān)系中通常涉及三份合同，（開發(fā)商和銀行之間的按揭貸款合作協(xié)議；房屋買賣合同；按揭合同），確保嚴格履約，避免承擔相關(guān)的法律責任；開發(fā)商要及時辦理房地產(chǎn)證，一方面避免業(yè)主主張權(quán)利，另一方面房地產(chǎn)證辦理擔保責任可能隨之解除；
3、注意按時交房，尤其要防止業(yè)主以種種理由拒絕入伙，在業(yè)主拒絕入伙時及時采取相應措施，否則可能導致不必要的責任。
相關(guān)閱讀：按揭貸款違約的誘因
1、部分區(qū)域確實出現(xiàn)了房價下跌幅度大于按揭貸款的額度，進而使得業(yè)主的還貸積極性下滑。
2、商業(yè)銀行對購房者的信貸資格審核不嚴，很多銀行給購房者的評估打分不嚴、評估值注水。
3、購房者的收入狀況造假。這使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進而使得后期的還貸面臨壓力。
