微友郝女士前兩天拋過來一個問題，關于學區(qū)房的。

大致意思是這樣的，郝女士的父母住的是學區(qū)房，郝女士的兒子要讀書，二老為了外孫著想，同意把房產過戶到郝女士夫婦名下。這樣一來，郝女士的兒子就可以成為一表生。

郝女士的問題是，房產過戶有三種方式，繼承、贈予和買賣，不曉得哪種方式最劃算。

這個問題，不少為學區(qū)操心的家長都想問。我們請精英律師團知名房產律師戴和平（浙聯律師事務所主任律師）來幫忙做這道“算術題”。

一、繼承方式，最省錢，但是受限條件挺多。

繼承從費用上來算，只有兩部分：一是公證費，二是到房管局去辦理過戶登記的工本費。兩筆費用加起來也不過數千元。

目前各地公證收費標準不一樣，杭州的公證費用是按照房產的面積算，每平方為30元。如果一套90平方米的房產，那么公證費就是30×90=2700元。

房產繼承分兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說，父母只有郝女士一個女兒，那么去世后房產自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遺囑明確房產由郝女士繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權，統統讓給郝女士一人。

寫到這里，很多人就知道了，“繼承”需要遺產人死后才能進行過戶。

所以，郝女士目前的情況不適用繼承。

二、贈予方式，相比繼承方式多加一個契稅。

要繳納契稅3%+公證費+過戶登記費。只是有一點值得注意，以繼承和贈予兩種方式取得房產，如果今后要交易的話，費用就比較高了。因為相當于你之前得到房產為零成本，那么當你將房產出售時，涉及的個人所得稅會比較高。

如果這套學區(qū)房價值100萬元，那么要征收20%的個稅，也就是20萬元。

三、買賣過戶，可能涉及到的費用有營業(yè)稅+個稅+契稅+公證費+過戶登記費。

這里也分幾種情形。

情形一：如果這套房產是老人唯一的房產，小于90平方米（屬于普通住宅），距離上次交易滿5年，那么，營業(yè)稅免征，契稅1.5%，個稅免征。

也就是說，如果是老人的唯一房產且小于90平方米，那么買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。

情形二：如果這套房產大于90平方米（屬于非普通住宅），契稅要3%，個稅為差額部分的20%（比如以前這套房產兩老是房改房20萬元買下，現在市值100萬元，那么差額就是80萬元，個稅為16萬元）；而營業(yè)稅，滿5年免征收；不滿5年，營業(yè)稅將近6%。