[摘要]實際上，近一個月來，市場多次傳出有關銀行調整首套房認定標準的消息。8月，上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認房又認貸”松綁為“認房不認貸”的傳聞，彼時建行等大行予以否認。

有消息稱，工、農、中、建等四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸余額還清都算首套房。而根據此前監(jiān)管部門的規(guī)定，首套房認定標準為“認房又認貸”，即購房者名下既無房產，又無房貸記錄，兩項條件需同時具備才能認定為首套房。

工行回應稱，正密切關注房地產市場的變化和相關政策的調整，并將及時做好相關信貸政策銜接，不斷完善相應的金融服務。建行則表示，今后建行將以個人住房貸款為主的自營性業(yè)務和以公積金為主的委托性住房金融業(yè)務相結合，互相促進協(xié)調發(fā)展，為居民大眾安居、改善住房需求提供有力的支持。從內容來看，銀行方面并未證實上述消息的真實性。

實際上，近一個月來，市場多次傳出有關銀行調整首套房認定標準的消息。8月，上海地區(qū)便最先出現(xiàn)“認房又認貸”松綁為“認房不認貸”的傳聞，彼時建行等大行予以否認，并稱在監(jiān)管政策和地方政策沒有變化的前提下，該行不會執(zhí)行類似傳聞所涉的相關政策。

根據記者了解，由于地區(qū)之間的房地產市場發(fā)展不均衡，因而在房貸政策實施過程中，由各銀行的分支機構根據當地的實際情況確定優(yōu)惠的利率標準。某大行相關負責人也證實，各地分支機構在房貸利率設定、放款速度上具有一定自主權；在首套房的認定上，則是總行層面按照監(jiān)管部門的要求統(tǒng)一安排，各地認定標準保持一致。

據社科院財經戰(zhàn)略所博士高廣春表示，如傳言屬實，則釋放出強烈的房地產調控寬松信號。考慮到此前多地政府已就首套房認定標準放寬，若銀行跟進調整，則顯示出政策組合配合推進房地產調控調整的意圖明顯。

目前，呼和浩特、濟南、廈門、海口……今年以來先后已有40個城市取消或松綁限購。如9月22日，福州市政府網站發(fā)布房地產新政策。其中明確，居民家庭為改善居住條件而再次購買一套普通商品住房（含二手房）的行為，屬于首次購買改善性普通商品住房。對于地方政府放松限購政策所發(fā)揮的作用，高廣春表示，目前房地產下行趨勢明顯，市場觀望氛圍濃厚，如無房貸政策的同步調整，限購放松作用有限。

而令市場關注的是，“銀行版”首套房認定標準放寬是否會對目前疲弱的需求產生刺激作用？多數專家給出肯定答案。而某業(yè)內人士提醒，更需要關注的是，刺激的是剛性需求還是投資性需求，如是后者，則不利于房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

對此，高廣春判斷，在投資、投機性需求長期受打壓情況下，目前市場以剛需為主。一組數據或可佐證這一點。剛剛閉幕的北京秋季房展組委會統(tǒng)計的數據顯示，在作為樓市風向標的北京地區(qū)，首次置業(yè)需求占總調查人數的31.25%，升級置業(yè)需求占60%，其他僅占8.75%。

首套房認定標準的改變有可能僅會對少數購房者產生影響。某銀行機構負責人分析認為，“認房不認貸”信貸政策調整的最大受益群體仍是剛需購房者，且針對的是有房貸記錄的無房購房者。

照目前執(zhí)行的“認房認貸”首套房認定標準，有房貸記錄的無房購房者再購入房產時，執(zhí)行二套房貸標準，即首付6成，利率在基準利率的基礎上上浮10%。

以100萬元一套的房產為例，按照二套房貸款標準，如選擇貸款期限為20年，等額本息還款方式還款，購房者需支付60萬首付款，月還款超3000元，本息合計為76萬元，購房總成本為136萬元；按照首套房貸款標準首付3成，執(zhí)行基準利率來計算，購房者需支付30萬元首付，月還款在5200元左右，本息合計為125萬元，購房成本在155萬元。高廣春表示，雖總購房成本相對提高，但對于資金實力有限的剛需購房者來說，首付款的大幅減少將增加其購房能力。

而某銀行機構負責人更是認為，若這一政策落實對改善性住房需求者是極大的利好，或將刺激這一部分需求。不過從整體來看，這部分需求占比仍較小，無法扭轉市場供大于求局面。高廣春評價說，可以肯定的是，今后包括房貸等房地產調控政策的調整將更具針對性，避免出現(xiàn)完全放松，以及由此帶來新一輪房地產泡沫。

此前有媒體報道，銀行首套房利率或重回7折時代，二套房的限制也將有所松動。對此，上述銀行機構相關負責人表示，在攬儲成本提高，房貸潛在風險依然較高的情況下，銀行對房貸政策調整的空間有限。