??6月3日，國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）對外公布。《意見》提出，保護承租人的合法權益，鼓勵住房租賃消費，明確了稅收等方面的扶持政策措施，例如“對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅”等。

??就《意見》亮點，記者采訪了清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授和中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強博士等專家。　　　　　　　

??

??□亮點1

??實行購租并舉 培育發(fā)展住房租賃市場

??《意見》指出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

??“培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，對建立購租并舉的住房制度、解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，具有非常重要的現(xiàn)實意義。”劉洪玉認為。

??住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，不少歐美國家居民家庭租房的比例超過30％，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50％。解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。“但目前我國住房租賃市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場，對于促進實現(xiàn)住有所居的目標意義重大。”柴強說。

??“許多外來務工人員、新就業(yè)大學生收入不高，購房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。”劉洪玉指出，培育和發(fā)展住房租賃市場，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質量。特別是隨著中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化的推進，會有數(shù)以億計的農業(yè)轉移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場無疑將發(fā)揮重要作用。

??2015年底召開的中央經濟工作會議指出，要推進公租房貨幣化，這意味著要求盡快培育和發(fā)展住房租賃市場。專家表示，只有住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展起來了，公租房保障對象才能在市場上有更多的選擇余地，租到合適的住房。

??□亮點2

??2017年底之前 符合條件者可免征增值稅

??為促進住房租賃市場發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認為是文件的突出亮點。

??這些政策措施主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模。同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施。

??劉洪玉表示，這些政策措施將對住房租賃市場的發(fā)展起很大的推動作用，尤其是將促進專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。“有了好的政策，關鍵在于落實。”按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺具體的實施辦法，落實工作責任，確保各項政策措施落到實處。

??□亮點3

??租賃合同期內 房東無正當理由不得“趕人”

??目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題。“要鼓勵住房租賃消費，就要加大對承租人合法權益的保護力度，穩(wěn)定租賃關系。”劉洪玉說。

??《意見》在保護承租人合法權益方面，提出了四方面政策措施。一是明確出租人的義務。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內設施要符合相關政策要求。在租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩(wěn)定、能長期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服務。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生等，按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定，經備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當?shù)貞艏丝谕鹊牧x務教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務。四是規(guī)范房地產中介行為。規(guī)范房屋租賃服務，提高中介機構的誠信水平和服務質量，嚴懲中介機構和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

??相關專家指出，從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動相關立法，通過法律法規(guī)來明確當事人的權利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。這也是德國等租賃市場比較發(fā)達的國家的經驗。

??□亮點4 

??加強信用管理 聯(lián)合懲戒嚴重失信主體

??為加強住房租賃市場監(jiān)管，《意見》明確了地方各級人民政府的責任：省級人民政府要加強工作指導，研究解決重點難點問題；城市人民政府對本行政區(qū)域內的住房租賃市場管理負總責。“借鑒社會管理采取的‘網格化’管理模式，強調充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強住房租賃管理。《意見》還進一步明確了住房城鄉(xiāng)建設部門、公安部門等相關部門的監(jiān)管職責。”柴強說。

??信用管理是加強行業(yè)管理的重要抓手。《意見》對此專門做出了規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設部門完善住房租賃企業(yè)、中介機構和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場將不斷得到規(guī)范，行業(yè)中的害群之馬將被清出市場，群眾權益將得到切實維護。

??“要充分發(fā)揮房地產中介行業(yè)組織的作用，加強行業(yè)自律管理。”柴強建議，房地產中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，規(guī)范會員執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護消費者權益。

??住房租賃市場如何發(fā)展

??目標

??《意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

??措施

??《意見》從6個方面，提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。

??1鼓勵開發(fā)商開展租賃業(yè)務

??培育市場供應主體。發(fā)展住房租賃企業(yè)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平。鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，規(guī)范住房租賃中介機構，支持和規(guī)范個人出租住房。

??2落實用公積金付房租政策

??鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務，引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策。明確各方權利義務，保護承租人和出租人合法權益。

??3推進公租房貨幣化

??完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。

??4允許商業(yè)用房改為租賃房

??支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租。

??5給予稅收優(yōu)惠政策支持

??加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品。穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。

??6加快建設住房租賃信息平臺

??加強住房租賃監(jiān)管。完善住房租賃法律法規(guī)。城市人民政府對本行政區(qū)域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用。加快建設住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。各有關部門要按照職責分工，加強行業(yè)管理。

??據(jù)新華社 中國政府網