限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。

??律師稱限購屬不可抗力 限貸屬情勢(shì)變更 違約者均無責(zé)

??9月30日以來，各地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購房者措手不及，尤其首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，幾十萬元甚至上百萬元的資金缺口讓很多購房者面臨著無力購買甚至違約的情況。

??記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前樓市新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開發(fā)商“定金不退”，購房者則表示，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不是個(gè)人原因，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下；一些“連環(huán)單”中的購房者更是處境尷尬。

??湊不起首付棄房定金不退

??十一期間，多地傳來收緊的樓市調(diào)控。短短9天內(nèi)，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。

??今年9月下旬，濟(jì)南的宋女士和丈夫選購了一套商品房，并與開發(fā)商簽了合同（商品房認(rèn)購書），繳納了2萬元定金。然而，根據(jù)濟(jì)南新推出的限購政策，宋女士須按二套房40％的比例繳納首付款，大約120萬元，貸款利率也要相應(yīng)提高。而9月份選房時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策首付只需20％，大約60萬元。

??因?yàn)闊o法湊齊首付款，宋女士不得不放棄購房。隨后，宋女士聯(lián)系開發(fā)商想要回2萬元定金被拒。開發(fā)商稱，宋女士無法購房，是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。而宋女士則認(rèn)為，這是由于政策變動(dòng)造成自己無法購房，不屬于其個(gè)人原因。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

??有中介支招“假離婚”

??記者采訪發(fā)現(xiàn)，新政之下，投資購房者趨于理性，但一些“剛需族”“改善族”也受到了較大影響。一些中介機(jī)構(gòu)開始為購房者“支招”，為避開政策影響，假離婚、“湊”首付等產(chǎn)業(yè)鏈有重出江湖的苗頭。

??有一些中介機(jī)構(gòu)則表示可以為購房者“湊”好首付。記者在中原地產(chǎn)天津西青一家門店采訪了解到，9月30日晚天津市限購限貸政策出臺(tái)后，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計(jì)劃。中介隨即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對(duì)一手新住宅推出購房分期付款服務(wù)。

??“購房者購買新開樓盤，交付10％~20％首付即可辦理過戶，剩余房款可分期支付給開發(fā)商，支付周期可達(dá)半年，這段期間零利率零手續(xù)費(fèi)。”中介人員表示，開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款激活一些潛在交易需求。

??律師：

??因不可抗力或情勢(shì)變更等

??“違約”購房者無責(zé)

??北京易準(zhǔn)律師事務(wù)所律師楊錦炎表示，各地出臺(tái)的限購限貸政策，并不屬于全國人大及其常委會(huì)制定的法律，也不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，限購限貸政策的規(guī)定不影響買賣雙方簽訂購房合同的效力。但因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無法履行合同，可分為限購和限貸兩種情況分析。

??限購：在政策出臺(tái)前購房者是有購房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買賣雙方的不可抗力。《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”所以因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤⑶也怀袚?dān)違約責(zé)任。

??限貸：即政策以提高首付比例等方式對(duì)購房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。所謂情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。楊錦炎說，購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。