房貸門檻一：按面積貸款面積過小過大，首付利率要上調(diào)

　　房交會(huì)上，購(gòu)房者準(zhǔn)備下單前照例詢問貸款問題，一些銷售人員開始暗示購(gòu)房者：“現(xiàn)在購(gòu)買首套，以基準(zhǔn)利率，首付3成的貸款或許不夠了。得首付4成，利率上浮10%左右才行。”但最終以哪種細(xì)則來執(zhí)行，還得看開發(fā)商和銀行的“談判、合作”。

　　記者咨詢了多家銀行后得知，一手房購(gòu)買中，若購(gòu)房面積超過140平方米以上，首付一般會(huì)從3成提高至4成，杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行都是如此。“面積大了，貸款額大了，首付提高一些也正常。”銀行的客服人員這樣解釋。

　　調(diào)查得知，面積過小，利率也要上調(diào)。各大銀行一般以50平方米起，分為2~3檔。比如，中國(guó)銀行首次購(gòu)房分為35~60平方米首付4成、60平方米以上首付3成兩個(gè)檔次；杭州銀行分為50~70平方米首付4成，70~140平方米首付3成，140平方米以上首付4成三個(gè)檔次等。

　　調(diào)查中，以郵政銀行分得最細(xì)致，它規(guī)定：30平方米以下或走破式住房，首付和利率均“特別處理”；30~60平方米以下，首付3~4成；60平方米以上，首付3成以上；而別墅和高檔住宅，首付在4成以上。

　　此外，第二套房的貸款對(duì)面積也有不同限制，但首付都是6成，利率上浮10%~15%，甚至還有不少上浮20%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，首套房的60~140平方米左右的房子限制相對(duì)少一些，一般都是首付3成，利率上浮10%。購(gòu)買房子的面積過小或過大，首付都要上浮至4成，利率最高上浮20%。

　　雖然面積上的規(guī)定已經(jīng)頗為詳細(xì)，但也還是會(huì)出現(xiàn)“特別處理”、“3~4成”、“高檔住宅”等不確定的字眼。可見，銀行為某些特殊情況留了部分商量余地。

　　房貸門檻二：按房齡貸款1991年以前的房子辦不出貸款

　　前陣子，吳女士想賣掉德勝一間老房改房，但中介告訴她，由于房子面積不足50平方米，房齡又是1985年之前，購(gòu)房者很難向銀行辦出商業(yè)貸款，只能找一次性付款的買家。“本來想小房子容易出手，賣掉老房子為孩子準(zhǔn)備婚房，可現(xiàn)在只能把房子掛著了。買我們這種老房子，一次性付款的客戶不會(huì)多的。”吳女士很無奈。

　　據(jù)悉，四大國(guó)有銀行對(duì)于二手房房齡的政策中，商業(yè)貸款有明確的年限限制，1991年以前的房子已經(jīng)辦不出貸款了，1991年以后的二手房買賣，還要根據(jù)面積，以不同的利率支付首付成數(shù)。像工商銀行對(duì)首次購(gòu)房者規(guī)定，房齡超過20年以上的二手房，必須首付4成以上。相對(duì)來說，小銀行按年限貸款的情況稍微好一些，像郵儲(chǔ)銀行可以適當(dāng)把年限放寬至1985年。

　　如此一來，中介的生意又要清淡不少。經(jīng)紀(jì)人說：“本來購(gòu)買小房子的就是剛需們，手頭沒什么錢，這樣苛刻的限制條件，讓剛需望房興嘆，斷了他們按揭買房的念頭。”記者在房交會(huì)上碰到的劉先生，剛剛在展會(huì)上逛了一圈，他顯得有點(diǎn)失望，他說：“大房買不起，小房買不來，不限購(gòu)的剛需也被變相限購(gòu)了，我們還是‘拉到做’，不要買房算了。”

　　房貸門檻三：買理財(cái)產(chǎn)品50萬貸款，要搭配15000元理財(cái)產(chǎn)品

　　“貸款50萬以內(nèi)購(gòu)買5000元保險(xiǎn)或1.5萬元黃金，50萬至100萬購(gòu)買1萬元保險(xiǎn)或3萬元黃金，100萬以上購(gòu)買1.5萬元保險(xiǎn)或5萬元黃金。”這是交通銀行某支行發(fā)給杭城某中介的理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買清單。以50萬貸款必須購(gòu)買1.5萬元黃金來看，理財(cái)產(chǎn)品金額占了貸款額的3%。

　　而在另一家國(guó)有銀行的按揭政策清單上，記者看到，購(gòu)買一定量的理財(cái)產(chǎn)品，貸款利率才有優(yōu)惠。比如首套房，貸款利率本來要上浮10%，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品可以只上浮5個(gè)點(diǎn)；如果是二套房，貸款利率本來要上浮15%，購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品可以只上浮10%。

　　難道現(xiàn)在按揭都要買理財(cái)產(chǎn)品？據(jù)記者向一些在售樓盤和中介公司了解，這一現(xiàn)象雖然目前有擴(kuò)大之勢(shì)。喬司某樓盤，年初財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人和某銀行接洽時(shí)，銀行提出每套房要收貸款額1%的手續(xù)費(fèi)，也就是說100萬元總價(jià)的房子就要付1萬元的手續(xù)費(fèi)。這個(gè)高門檻把開發(fā)商嚇得不輕，最后軟磨硬泡，才談定由開發(fā)商購(gòu)買1000多萬元的理財(cái)產(chǎn)品了事。據(jù)悉，這個(gè)樓盤預(yù)計(jì)總銷售額也不過4000多萬元。而在城西某樓盤，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說，一些有資格購(gòu)房但不怎么符合貸款條件的客戶都被要求購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，如名下只有一套房子但貸款已貸了兩次以上的購(gòu)房者。

　　我愛我家金融部經(jīng)理陸迎慶介紹說，二手房理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買較普遍的是想加快放款速度的客戶，比如購(gòu)買貸款額10%的理財(cái)產(chǎn)品，就可以享受一周放款的優(yōu)待，否則現(xiàn)在起碼要3~5個(gè)月才能放款。